案例：物流地产需要一体化

　　“买地时没有人看好，但是现在世界500强企业主动找到我们要求合作。”作为上海北芳储运集团有限公司（以下简称“北芳物流”）的董事长，浦林祥的一句话概括了他在投资仓储地产前后截然不同的效果。

投资金山危险化学品物流基地，是经过深思熟虑之后的决定。选定这块总面积9.5万平方米的土地作为基地，主要是针对世界500强中的化工制造业巨头，用来开展危险品运输、仓储、进出口代理、报关等业务。产生这样的想法，不但是浦林祥从事物流业20多年所养成的商业直觉的结果，更是因为危险化学品储存运输的需要所致。

浦林祥从两辆“黄鱼车”起家，和11位退休工人一同张罗起打包托运服务。倾注20多年的心血后，原来的简易仓库，现在已发展成股份制现代物流企业，将物流、商流、信息流、资金流集为一体。而且，北芳物流获得了危险化学品货物储存和运输资质。因此，特种货物（危险品、剧毒品）的储存与运输、保税和非保税的仓储与运输以及集成化的供应链管理与运作成了北芳物流的特色运营方式之一。

“危化品虽然风险较大，但与城市生活密切相关。”正如浦林祥所认为的，危化品的市场前景被看好，虽然目前仓储行业受税收的影响整体利润率偏低，但作为物流环节不可或缺的一环，随着社会物流额的增长，仓库的需求将越来越显著。

也因此，浦林祥投资了多个物流仓库。2009年，北芳物流进驻上海西北物流园区保税物流基地，坐拥15万平方米的保税仓库；同时，也有在嘉定区筹建了10万平方米的普通产品物流基地的打算。而金山危险化学品物流基地，是他投资较为成功的一例。

投资金山危险化学品物流基地，是北芳物流利用危化品物流上的优势，与上海金山化工区物流产业园最终敲定的。该基地总面积达9.5万平方米，分成三期进行建设：第一期25000平方米，2010年6月份投入使用；第二期25000平方米，2012年3月份投入使用；第三期45000平方米，2012年12月份投入使用。按浦林祥的想法，这个基地设定可存储甲类、乙类、丙类、剧毒品、温控、储罐等各类危险品货物，并可提供流通加工服务。

向危险品供应链管理方向发展

基地建设的设想虽好，但是投资这样的大型工业地产，并不是一朝一夕就可以完成的，而是需要多方面的考量。由于危化品高危的特性，做危化品物流基地不仅要小心谨慎，更需要完善的管理和服务。浦林祥选择在基地内向危险品供应链管理方向发展。

在浦林祥看来，金山危险化学品物流基地的建造，不仅是为了降低物流运营成本，更是为了发挥上海化工区物流传输一体化的优势。激烈的竞争让他意识到，企业物流优化已经从单一的职能优化转向系统的整体优化。在金山危险化学品物流基地上，要获得项目投资的成功，也需要物流供应、产品销售和生产制造的同步，形成一体化管理。

考虑到基地要为金山化工园区内诸多客户提供一体化的综合物流服务，北芳物流在传统的储存、运输功能外，还进行了“物流深加工”，引进企业供应链物流整体外包的模式。

该模式此前在与上海庄臣公司的合作中有过成功的经验。2006年12月，在竞标庄臣中央仓库项目成功之后，为了配合庄臣的需要，北芳物流引进了一条包装生产线。2007年5月开始，浦林祥又在北芳中央仓库组装了蚊香片滴液的生产线，这期间与庄臣公司达成一致，由庄臣公司提供技术培训和半成品，使得北芳的仓库成了蚊香片的小型生产基地。同时，仓库内还配备专业的检测人员及设备，确保成品检测合格后再行包装。

这样一来，由于在仓库内统一完成滴液、包装，运输成本大幅降低。成品完工后，浦林祥指导提供包装原材料的采购，庄臣公司的资金积压有所缓解，周转率提升。而北芳的保税物流中心也使得产品可以实现入库退税，建成了相依共赢的合作关系。

因为这种模式的推行，整个供应链库存成本下降了15%到25%，仓储运输成本下降了10%到15%，原料采购成本也下降了15%到25%。这让浦林祥感受到了成功的喜悦。于是，在金山危险化学品物流基地的建设管理中，他也引进了上述模式。除此之外，他将收货、拣货入库、包装入库、退货管理、订单管理、挑货和再包装、循环盘点、实物库存、批次控制、序列控制、贴标签、制条形码、打托盘、质检等都纳入了服务的范围。

或许是积累了成功投资危化品基地的经验，浦林祥筹建的危险化学品物流基地，虽然目前只是第一期开始运营，但是运营情况让他对于危化品类型的工业地产投资更加充满了信心。到目前为止，很多世界500强企业与他进行了合作，比如上海贝尔阿尔卡特、美国四海电子、日本三菱、德国巴斯夫、德国拜耳、美国杜邦、荷兰飞利浦和美国通用等企业。而更让他欣慰的是，招商情况也获得了盆满钵满的局面。