物流地产：震荡工业地产格局

阿里巴巴、京东、凡客……眼下，大型电子商务公司强劲的需求，使得物流地产陷入了供不应求的局面。这不仅助长了物流地产的火爆，也震荡着工业地产的格局。

对于电子商务的发展，时下流行用“爆发式增长”来形容其繁盛的一面，而各大电子商务企业自建物流仓库似乎也呈现出遍地开花之势。

清科研究中心的数据显示，2010年京东投资2000万元成立“上海圆迈快递公司”后，今年又筹建“亚洲一号”项目，并在上海嘉定购置了260亩土地，打造亚洲最大的现代化B2C物流中心；而凡客诚品也当仁不让，已经在北京、上海、广州、西安、成都、武汉等10地建立分仓，仓库面积已经超过20万平方米。

作为中国最大的网络公司，阿里巴巴在今年公布了物流战略：自筹100亿元，并与其金融合作伙伴共同筹资近1000亿元，逐渐在全国建立一个立体式的仓储网络体系，主要针对华北、东北、华东、华南等七大区域选择中心位置进行仓储设施投资，其中京津地区、长三角地区和深广珠地区将分别开发100万平方米左右的仓储用地。

此外，当当、苏宁等主要的网上零售商均已加入自建物流的庞大队伍中。而那些规模较小的在线零售企业如马萨玛索、乐淘、天天购物等，也开始提前布局自建物流仓储。

电商扎堆物流地产为哪般

电子商务是个来快钱的行业，而物流仓储的建立却不是一朝一夕之事，为何那么多电商对自建物流仓库乐此不疲？

Enfodesk易观智库数据显示，2010年第四季度，中国网上零售市场整体环比增长29%，全年规模达到5200亿元。其中，B2C市场规模约1040亿元，占网上零售的20%，比值持续上升。易观预测，这一数值将持续上涨，到2013年，B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。电子商务的发展，为物流仓储的建立奠定了基础。

而正略钧策管理咨询的顾问纪来镇认为:“B2C市场的快速发展，直接产生了对仓库空间的需求增长，而国内工业物流地产的发展无法满足B2C市场需要。”据中国仓储协会2011年6月份发布的《全国仓储业发展指数》数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，全国仓库供需指数为0.785，我国通用仓库总体上处于供不应求的状态。在这样状况下，电商自建物流成了必然的趋势。

同时，物流租金水平持续上涨也不断挤压电子商务公司利润空间。对此，乐淘网物流总监徐梦周介绍：“北京的仓库去年到今年一年里租金增长了20%~30%，广州的情况也几乎一样。而上海仓储更为紧缺，一年时间里，上海的库房大约租金增长了40%。”而通过自建物流仓储进行物流管控，电商企业可以节省大量成本。

中国电子商务市场发展到现阶段，竞争开始加剧，电商企业已经从单一产品、价格的竞争发展到服务层面的竞争。而电商企业通过加强“最后一公里”建设，将有助于增加用户粘性，提升用户体验和增强自身竞争力。

比如，尽管第三方支付市场用户群不断扩大，但是货到付款一直是部分用户比较青睐的支付方式。而自建物流仓储，对于电商企业来说，能够缩短资金的周转速度，提高企业资金的利用率。

值得注意的是，物流仓储的设立，其实也离不开资本的推波助澜。以当当网为例，2006年7月获得DCM、华登国际及IDG资本C轮投资2700万美元的融资，并于2010年12月在纽交所上市。其自身物流建设在融资期间实现了北京、上海、广州等30多个主要城市七成用户当日送达服务，物流仓储建设日渐完善。

“各大电商纷纷自建物流仓储，和亚马逊自建物流模式的标杆作用不无相关。”清科研究中心的分析师张亚男表示。亚马逊近期被业界称为电商企业自建物流模式的典范，因为其运用较高的IT技术水平，投入巨资兴建物流，获得了可观的结果：除了满足自身物流需求外，还为其他企业提供供应链管理服务。它的这种模式，已经成为中国电商的发展方向之一。

自建物流仓储，对于电商企业来说，能够缩短资金的周转速度，提高企业资金的利用率。（图为京东刘强东）

　　物流地产格局有变

电商对物流地产的热衷，也震荡着工业地产的格局。基于电商对物流仓储需求的强劲，物流地产陷入了供给匮乏的局面。“考虑到市场上大量积极寻找工业物业的租户，目前有限的新增供给仍难以满足不断扩张的市场需求，工业物业空置率显著下降。”正略钧策管理咨询的顾问纪来镇说。

以北京为例，由于2010北京市第二产业增长速度持续超越第三产业，2010年末新增的两个优质物流仓储在一定程度上缓解了供应紧张的状态，但市场对物流仓储的需求依然旺盛。

这就造成了市场租金价、物流地产价位的飙升。据世邦魏理仕调查显示，北京主要优质物流仓储设施都已接近满租状态，2010年平均租金环比增长2.4%至每月每平方米28元。尤其在某些热点区域，例如北京空港物流基地和北京电子城，这种趋势更为明显。

而在上海，物流用地供不应求的局面已经至少持续了5年的时间。据仲量联行的研究报告显示，上海物流仓储租金自去年以来一路飙升，涨幅超过10%。在物流地产的成交价上，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，现在的平均报价在100万元/亩以上，并且还在涨。”仲量联行中国区物流基础设施总监、董事王成志说。

可以显见，中国B2C市场对物流服务和仓库空间的巨大需求，未来将可能逐步呈现出来。因此仲量联行预计，2011年对新增供应的吸收量将处于高位水平，物流租金水平将持续上涨。

电商对于物流地产的一哄而上，助长了物流地产的火爆。但与此同时，暴露的问题也很多。“由于仓储物流的选址与兴建需要较长的时间，投入期也需要耗费大量的资金，但是电商企业的发展速度远远超过了物流的建设速度，所以一定时间内，自建物流系统是无法发挥作用的。”分析师张亚男认为，这造成了物流地产短期的压力较大。

不仅如此，由于大部分电商并未实现盈利，所以投资人更为关注电商的用户量、交易规模和利润空间等，对于以物流为主的基础设施建设热情度并不高，态度较为谨慎。“这种背景下，电商企业可能与资本方存在对赌行为，这种对赌需要用持续增长的交易规模说话。为此，兴建物流的大中型电商企业面临的资本压力也很大。”

“同时，由于物流园区的建造比较复杂，许多电商物流行业的专业性有限，对仓储标准是否符合现代商贸企业要求没有明晰的概念，对于物流园区的建造并没有进行专业论证，建设时的调研企业需求也易被忽略，因此造成了大量土地资源、物流设施的浪费。”纪来镇说。

当然，电商对物流地产的涌入，也不排除为了圈地、拿地的嫌疑。因为相对来说，电子商务公司比物流地产商更容易拿到工业用地。“除非自用，否则要让这笔投资产生收益，电商就得兼做开发商、房东，把自建仓库再租出去，可这不是又远离主业了？而且电商是否有能力运营物流中心？电子商务的仓库是否能够适合家具类、超市类、工业产品类的仓库呢？事实上，电子商务的仓库通用性并不强。”仲量联行王成志说。