资本新宠工业地产

“再升温”、“低投入、高回报”、“新业务增长点”，在地产调控此起彼伏的今天，围绕着工业地产的声音越来越多，沉寂多时的工业地产量价齐升，眼见即将成为新的宠儿。

不过，开发商、投资客对工业地产的一哄而上，也令业界不无担心。除了伪工业地产，机会主义、投机泡沫相继开始出现；而从住宅市场转型做工业地产的投资人心态难免过于浮躁。种种迹象表明，工业地产亟待行业和政策层面的梳理，以避免重蹈住宅行业的覆辙。

最近，从事服装生意的温州商人刘裕，正在广东洽谈收购一处厂房。这是一处占地面积约300亩的厂房，连同土地价值大约在1个亿左右，是一个香港人在2000年投资的。由于经营不善，原投资人决定出售。

收购完成后，刘裕打算将厂房出租。刘裕说，这些厂房建立较早，周边配套较为完善，如再投入一部分资金整理改造，就可以投入使用。“如果政策把握得准，投资旧厂房是个不错的选择。”

其实，涉足工业地产，并不是他最近才有的想法。早在去年调控袭来之时，刘裕就已经在南方沿海投资3000多万元收购了一个占地110多亩的鞋模具工业园。刘裕透露，最近他与几位老乡还在东莞、佛山等地看中了几个工业厂房。

资本转向

刘裕并不是特例，在住宅市场被不断打压的时候许多资金开始向工业地产转移。刘裕说，像他这样做实业出身的投资客，最初投资工业地产一般是通过委托代理完成的。随着经验的累积，一些做实业的老板发现囤积工业地皮挣钱更快，于是“圈子”里的人也越来越多。

有现象表明，从去年开始，浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮；山西人开始在重庆两江新区投资工业地产。

另外，还有一些温州人选择与当地政府合作，打造全新的“温州工业园”。于是，涌现了新疆温州工业园、湖北十堰温州汽配工业园、厦门温州工业园等一些带有温州标签的工业园区……

“之前圈子里很多投资住宅的人已经放慢了节奏，开始从普通住宅市场转向高档住宅和别墅等非限购领域，还有一部分转做工业地产。”浙江商会副会长、“浙江投资团”带头人陈俊表示。

与商品房投资领域相比，工业地产没有各种“惩罚性”税费的麻烦，几乎没有管制投机的措施。因此，当重拳调控使住宅市场风险开始释放时，关注工业地产的不仅仅是热衷固定资产投资的温州资本，更多的人涌向了这一避风港。

电子商务企业正在加大仓储物流方面建设的投入，自建自营仓储物流基地。

　　工业地块出让首超住宅

中国土地学会土地经济分会秘书长周建春坦言：“可能下一个‘热点’就是工业地产了。”

工业地产升温，最直接的体现就是工业土地的价格。一位业内资深人士说，这一年间，全国工业用地的平均价格涨了差不多一倍。

数据显示，截至今年7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，占用土地面积为3.51亿平方米，占全国土地供应面积的52.1%。这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。

上海工业用地市场独树一帜，成为土地市场较为活跃的一个明星。同策咨询提供的数据显示，今年1月至6月19日，上海全市共有193幅工业用地成交，其中29幅地块成交溢价率超过100%。

而在住宅市场最为火热的2009年，工业地产却冷到不行。2009年，上海招商网调查发现，上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤等区域的空置物业面积达100~200多万平方米，租售价格下降了15%至20%。

但是，最近半年来工业地产价格升幅加快，让业内人士也不禁有些吃惊。

在工业地产最活跃的广东，工业地块的涨幅更是让人咋舌。“顺德国道旁的一块工业地皮拍卖价格为6000元1平方米，由山西人竞得。”听到这个消息，从事工业地产中介长达8年的伙伴地产业务总监余震山感到非常意外，“深圳的工业用地也就一千多元1平方米的价格，东莞一般是600多元1平方米左右。顺德怎么可能拍出这样的天价？”

在地价上涨的同时，租金也跟着水涨船高。仲量联行的报告显示，经过前两个季度高于5%的增长之后，今年第一季度，北京物流市场租金维持上升趋势，平均租金达每天每平米0.9元，环比增长2.5%。市场上越来越多的项目持满租状态。

在广州，非保税和保税仓库市场的租金今年一季度都呈现上升，使总体平均租金环比上涨4%，达28元每月每平方米。产业园平均租金环比上升1.3%，达每月每平方米52元。

而来自工业地产中介的成交数据显示，今年初以来，深圳、东莞、惠州等珠三角城市的一些厂房租金上涨了50％，个别地方甚至翻了一倍，升幅让业内人士感到有些吃惊。

“成交面积上涨的幅度很大，从去年3月到现在的房源储备，已经缩水一半。”余震山认为，工业厂房租价上涨的原因是市场供给正在逐步减少。

电商点燃工业地产

有研究称，工业地产的火热，除了受房产调控影响外，与电子商务的爆发有着密不可分的关系。易观智库数据显示，到2013年，B2C网上零售市场规模或达6500亿元。

根据DTZ戴德梁行二季报显示，上海工业地产延续着年初整体企稳回升的态势，平均租金为每月每平方米45.19元，与一季度每月每平方米45.22元持平。空置率出现微幅调整，环比下降了0.18个百分点，降至7.62%。

戴德梁行工业部华东区主管、董事苏智渊表示，在上海，高标准仓库、特种仓库成为抢手资源，现在一库难求。目前上海高标准仓库总存量96.5万平方米，每年以20%的速度增长，目前已接近极限，空置率仅0.87%。

仲量联行报告也称，零售市场的强劲表现推动了非保税仓储市场需求的增长，对上海西部市场的需求尤为强劲。仲量联行预计2011年将有69.5117万平方米的非保税仓储物业竣工。约一半的新增供应将位于上海西部。

高力国际研究称，仓储的供应已经由“紧俏”变为“紧缺”。因此，电子商务企业正在加大仓储物流方面建设的投入，自建自营仓储物流基地。

阿里巴巴早在2010年就购买了物流地产巨头普洛斯1/3的发行股份而进入物流领域，并在今年1月宣布将联合金融合作伙伴投资200~300亿元在全国建立仓储网络体系。

京东商城未来三年预计投入人民币20至30亿元到物流建设中。此外，当当网、凡客诚品均不甘人后，包括普洛斯在内的诸多物流地产开发商，顺丰等速递企业，苏宁、国美等传统零售巨头都在试图发力仓储。

然而，携金而来的各路诸侯却很快发现，有钱不一定拿得到地。由于工业用地紧缺，加上劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。

“此前英特尔上海工厂内迁至成都、大连，就是很好的例证，”苏智渊介绍，当时英特尔总裁张汝京就坦言，成都在土地、人力等方面的成本要比上海便宜16%以上。据仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点。

地产商进军工业地产

在工业地产王国，当然少不了开发商的身影。

据不完全统计，绿地、万通、陆家嘴、复地、富力、招商等国内知名开发商都涉足了工业园区、仓储物流等工业物业的投资开发。

“房地产企业去住宅化，将是房地产行业发展的特点。”房地产业大腕冯仑不久前这样说道，“以产业化带动地产发展，将是房地产的新热点，工业及商务不动产，将成竞争格局中的主角。”

房企的热衷，与工业地产开发成本较低而收益较高有关。相比住宅市场，工业地产的地价更为便宜，而项目总建筑面积的7%可作为配套建设。因此，不少开发商将目光瞄准了工业地产。

“工业地产的盈余体现在能快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。”冯仑称，在欧美市场，工业地产是收益型房地产中的重要分支之一，投资收益稳定，发展前景广阔。

据相关数据显示，工业地产的投资回报率一般为8%~12%、最高可达15%，若政府给予政策优惠，其投资回报率将高出15%。

此外，工业用地大多低价出让，且供应量不受太多限制。加上工业地产融资环境要比住宅和商业地产好很多，也点燃了众多企业的投资热情。

工业地产困境

稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产看上去很美。

“不过，工业物业开发并不如表面上看起来那么简单”。一位工业地产研究人员对“工业地产热”并不感到乐观，他说：“因受项目素质、投资回报期限等因素所限，这些年我接触的各类工业物业项目，由于国内民企吸引合理产业和高端产业的能力十分欠缺，几乎没有成功的案例。”

这位人士还说，工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。

北京联东投资集团地产事业部副总经理梁环宇也表示，“不少工业园区相对低端，很多都是因‘产业转移’而兴建。为了争夺相同的资源，各地产业园低效重复投资已比较严重。总的来说，这些企业实际上注重的是‘地产’而非‘产业’，他们期望通过土地增值而获取高额利润，实际上还是一种圈地方式。”

“开发商对工业地产一哄而上，出现了不少伪工业地产，机会主义、投机泡沫也开始出现”。除此之外，梁环宇还有一个担心：转型做工业地产的开发商心态都过于浮躁。产业园的业主是企业，企业都相对理性，所以一般产业园招商难度很大。从最初的规划设计到招商到后期持续运营服务，非常考验开发商的运营能力。

这一担忧似乎得到了印证。中国不动产研究中心的研究数据显示，至2010年末，国家级高新区新增了13家，已达到70家之多；国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

“这是一个值得重视的问题”。一位业内人士表示，目前工业地产正处在蓬勃发展的时期，同时也是刚刚被企业、开发商和市场认识的时期，亟待行业政策层面的梳理和厘清，以避免重蹈住宅行业的覆辙。

工业地产

工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。