上海豪宅样本之中粮万科翡翠别墅：售价仍需斟酌

　　新政，尤其是限购令对豪宅交易影响巨大，但是别墅类型土地的稀缺性，又决定了这类房产具有未来的升值潜力。

透过落地大窗，看着正在花园里欢快奔跑的孩子，刘太太（化名）很惬意。这是2011年3月12日的下午，中粮万科翡翠别墅的周末名仕会正在进行当中，作为翡翠别墅一期的业主，刘太太入住已经满一年。

结合中国皇家九宫格的布局方式，翡翠别墅将意大利建筑的经典符号完美承袭，并将优雅、闲适的生活状态深藏其中。

手中红酒，身边密友，作为老业主，刘太太可以带着非业主的朋友一起来享受这样的聚会。而这样的聚会，她已参加不少次，在她看来，这次聚会一如既往的非常成功。

对这里的环境相当满意的朋友们，已经有在这里购房的打算，先听听刘太太的看法是必经的程序，但刘太太的心中却隐存一丝纠结。纠结并非是因为房子的品质，而在于刚刚于3个月前又推出的房产新政，新政影响下，目前是否是购房的最佳时机，房价会不会再便宜，是刘太太的纠结所在，毕竟，她希望自己的朋友能买到性价比最佳的房子。

　　7年蝶变

翡翠别墅的正门旁，一块石壁上铭刻着“FIRENZE”的字样，这是意大利语，汉语的意思是“佛罗伦萨”。提及佛罗伦萨，现代著名诗人徐志摩首译的“翡冷翠”一词或许更富诗意，事实上，翡翠别墅就是翡冷翠园的商业推广名。

将意大利的建筑风格一一展现，是翡翠别墅的最大特色，结合中国皇家九宫格的布局方式，翡翠别墅将意大利建筑的经典符号完美承袭，并将优雅、闲适的生活状态深藏其中。

但在7年前，这里还仅是一块动迁地，如今的风貌，与当时相比，绝不可同日而语。当然，和房子的蝶变一起呈现的，还有房价。

数据显示，2009年3月翡翠别墅推出一期，成交均价为3.5万元/平米，每套别墅的总价达1600万~2300万元；2010年4月翡翠别墅推出二期之时，其售价已经涨至7万元/平米，超过100%的房价涨幅，让翡翠别墅在当时成为最吸引眼球的豪宅之一。

但尽管价格不菲，销售情况却不错。翡翠别墅销售中心内的沙盘上，两块“已售罄”的牌子分别插在一期和二期的位置，“就连样板房都已经售出”，接待人员介绍。

眼下，翡翠别墅四期推出在即（三期为办公用房开发），尽管价格未定，但传出的消息是，单价接近7.5万元/平米左右，价格之所以再次出现上涨，一个重要原因在于除了精装增值服务外，所有户型均预留电梯位置，部分楼王户型赠送电梯及预留泳池位置，精装花园达到300~800平米、另赠送200~300平米的地下室，以及4个车库。

　　钟摆理论和温度计观点

大佬们对房价的看法，是刘太太时下最关心的事情之一，潘石屹遇到的不解也是她自己的困惑。微博上，潘石屹留言说：“晚上与冯仑一起吃饭，我问他如何看目前房地产市场？他说：‘像钟摆一样，摆过去还会摆回来的’。我没有听懂，摆过去要多长时间？摆回来又要多长时间？现在摆到什么位置了？”

看不清楚，只能观望。但接待人员对未来的四期销售相当有信心。大股东背景和口碑是信心源之一。尽管资料显示翡翠别墅项目商是上海加来公司，但业内人都知道，上海加来是万科业内另一重量级开发商中粮地产的合资公司，强强联手，让翡翠别墅的品质得以保证。

稀缺性亦让接待人员充满底气。2003年国土资源部就暂停别墅用地审批，2006年又再度重申别墅类用地将明令禁止。“别墅限地令”让别墅愈发稀缺，低容积率的独栋别墅更是奇货可居。翡翠别墅平均0.4的容积率和便利的交通，让稀缺价值突显。

“但新政的影响威力也很明显，尤其是‘限购令’。”接待人员讲述自己的看法。对有兴趣购买别墅的人士而言，早就解决了住房问题，如果购买，肯定是第二套甚至是第三套、第四套，“限购令”将直接制约其购买行为。

刘太太的朋友们就是这样，住房早就不止一套，她们关心的是新政实施的期限。但不能否认的是，购买需求并没有消失。“就像温度计，管住了水银不再上升，但不意味着外面的温度不高。”刘太太转述她刚刚听到的一个观点。