上海豪宅样本之新华路1号：一年没有放盘

房产新政氛围下，不少开发商将目光瞄准了高端物业以寻求突围，九龙仓也计划逆势而上，以发展中港两地地产为策略。

冒着微微细雨，张倩（化名）将自己的奔驰车停入“新华路一号”地下车库，在这个位于上海市中心繁华地段的“人文豪宅”内，她先陪着同行的朋友在其闹中取静、设计精致的小区内转了转，然后一同走进楼盘活动现场。

新华路一号楼盘2009年开盘，以平层豪宅、大面积复式房源为主，主力户型为245~405平米的四房。

 　　这是2011年初春3月，春寒阵阵。经历了房产调控政策密集出台后的阵痛期后，上海楼市的成交量几跌至冰点，尽管平均售价仍岿然不动。

而在这个由老牌港商九龙仓集团开发的，售价达到每平方米10万元的豪宅内，每隔几周就会举办一次小型沙龙活动，内容涵盖了老上海文化讲座、经济政策新解等，几乎每次都宾客盈门。

张倩告诉记者，受邀参加类似的沙龙活动，只要有空她都会和朋友一起参加。“主要是看活动内容是否有意思，也可以顺便看看楼盘，了解一下行情，交交朋友”。她在上海已投资有房产，但也承认“最近暂时不会轻易出手投资，毕竟还是要再看看政策和市场走向。”

“根据我们的访问调查，最近客户群中观望气氛确实比较浓。”九龙仓集团上海营销经理李清泓在接受记者采访时说。

她表示，今年会陆续推出与开发项目配合设计的一系列主题活动，主要“希望持续维护老业主、老客户关系群，同时带来新客源。”

　　多数豪宅“捂盘待价”

2011年2月初，上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房。此后沪上开发商推盘意愿剧跌，上海周末楼市连现罕见的公寓“零开盘”的低迷局面。

新华路一号楼盘2009年开盘，以平层豪宅、大面积复式房源为主，主力户型为245~405平米的四房，共60套可售房源，开盘推出的2、3号楼已售罄。2010年一整年却没有放盘，目前剩余20余套。

“新华路一号项目属于城中心版块稀缺高端住宅，在这一地段可售的高端住宅可以说非常稀少。”李清泓告诉记者。

据了解，目前新华路上的独栋老洋房基本售价可以达到5000万元，而新华路沿街中介门店高端住宅房源挂牌确实较为稀少，且二手房价格远远超出一手房。

“新华路一号的客户群是具有海外背景的上海人以及海外人士，同时本就没有集中销售的情况，因此新政措施对该楼盘销售情况暂时没有产生影响。”

而位于上海东北隅新江湾城板块的九龙仓另一高端开发项目玺园，平均售价为5.5万/平方米，据悉目前已处于“无房在售”的情况。

“总体来说，‘限购’限制的是资格，而不是实力。”李清泓说。

“本轮房产政策究竟最终承接面在哪里？目前开发商和客户可能两端都有一定的观望心态，但我们的客户储备还较为充沛。”她补充说。

事实上，沪上不少豪宅项目开发商实际上面临着两难的境地。多数豪宅项目由于没有刚性需求的支撑，较小幅度的降价也并不能吸引买家入场。故业内人士分析，多数豪宅仍会以“捂盘待价”为主，等待市场走势明朗。

　　政策放松后市场需求可能反弹

“加息、加税都属正常的经济调节手段。但用限购限贷等行政手段干预市场，一竿子打翻一船人，这不是长远之计。事实上市场需求并没有跑掉，一旦政策放松需求仍将反弹。” 上海易居房地产研究院院长杨红旭在“新华路一号”活动现场对记者表示。

“把葫芦硬往水里压，压的越深反弹越高。”他比喻说。

他认为，目前中国房价水平确实整体偏高，主要体现在一些二线城市及东部城市。但依然是“青春痘”，而不是“泡沫”。自2009年12月起，相继推出四轮房产调控政策，“新一轮调控政策真正给市场带来悲观情绪。”

据相关统计数据显示，2月份上海市商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，与1月份相比下跌83%，这也是自2006年以来，上海商品住宅月成交量的最低记录。

杨红旭认为，在今后的数月中，成交萎缩、价格高位的现象不会从根本上改变。但在这种前提下，上海豪宅投资仍然有机会。

他表示，从根本上说，一线城市仍然是投资的热点所在。上海市场活跃期中外环地段房产具备显著吸引力，但是市场低迷期，市中心产品仍然是最为稳健的选择。长期来看，市场产品会进一步分化，高端房、大户型、低密度的稀缺性产品，保值、增值前景依然稳健良好。

“上海市场的供应和需求关系并没有得到合理的调配，眼下最关键的是要解决经济房和保障房的基础供应来疏导供求关系，促使房地产的市场化运作逐步成熟。当市场经济正常作用，足以有能力合理支配价格的走向。到那个时候，甚至可以大胆预言上海市中心高端物业的价格远远不止现在价格。”

李清泓认为，调控新政将有利于房产市场更为良性发展，尤其是对优质开发商，由于一些资质不良或实力不够的开发商被淘汰出局，因此土地成本可能降低，将是发展机会。

“眼下我们在售及未开发的高端住宅项目上海占有5个，杭州有6个。上海方面，近两个月计划推出玺园的第二批房源，明年年初位于松江的高端住宅项目也计划开盘。”李清泓透露。“我们华东区目前规模在扩张，2011希望实现销售100亿。”