上海豪宅样本之佘山3号：尾盘之痒

在供需共同下降的趋势之下，别墅市场或将出现微妙的平衡，别墅类产品的品质竞争及高端化发展的趋势也将愈来愈明朗。

佘山3号的这个尾盘清得不那么利索。

行驶在嘉松公路和泗陈公路，多个别墅的广告远远地高举着，似乎在向路人招手。作为上海独一无二的山水宝地，佘山核心版图内，已相继落成十几个高端别墅群落。

佘山3号别墅就坐落在这里。

由于其“订制精装小独栋别墅”的定位，佘山3号曾一度受到追捧。

走进佘山3号别墅，午后的阳光洒下来，安静得可听见虫鸟鸣叫。在宽大的路上，除了偶尔走过的保安，再也看不到一个行人。很难看出，这是一个成熟了几年的别墅区。

　　尾盘之痒

由于其“订制精装小独栋别墅”的定位，佘山3号曾一度受到追捧。“小独栋并非我们首创，但是做精品小独栋，而且是在佘山核心区域，我们是第一个吃螃蟹的人。”佘山3号开发商亚萌置业总经理孙平曾这样说。

事实证明，佘山3号在市场上颇受欢迎：2006年9月，佘山3号首次开盘时，便出现了100%的销售率。

而曾经一度受到热销的佘山3号，如今却遭遇了尾盘之痒。

根据网上资料显示，佘山3号目前仅余6套房源，地上面积330~360平米，总价在1550-2500万/套，全部为观佘山景观别墅，一次性付款购房可享96折优惠。

这个价格在佘山别墅当中属于“性价比相当高的”了，因为目前佘山脚下，2000万元以下的独栋别墅剩下的并不多。而就是这剩余的六套房源，却迟迟未能清盘，佘山3号已经有将近四个月的时间没有成交了，清盘时间也再次推到了6月份。

　　限购，别墅杀手

周末本是看房高峰期，而佘山3号的门口，却很少有车辆进出。即便面对看房人，销售人员也形成了条件反射：“请问您现在是什么情况？”佘山3号别墅售楼处的销售人员每次接待看房者的第一句话就这个。因为对他们来说，最近遇到的这种情况太多了：很多拥有了房产的看房者兴致勃勃地来看房，结果却发现根本不能买。

其实，现在佘山不少别墅项目都面临着和佘山3号一样的境遇。相隔不远处的佘山银湖别墅也是尾盘在售：剩约4套独栋在售，户型为地上2层的面积300平米和320平米的独栋别墅，附送168~200平米的全明地下室，总价在1500~3000万之间。

根据网上房地产数据显示，目前佘山板块可售商品住宅仅剩100多套，其中有多个项目仅剩1、2套在卖。大多因为限购影响，迟迟不能“清盘”。

“显而易见的是，对于别墅豪宅市场来讲，限购具有很强的杀伤力，是灾难性的”。《别墅世界》主编王子祥说：用直白的语言来表达，新“国八条”把别墅豪宅一下打入了“焖烧锅”。

别墅市场的消费特征本来就是，能够买别墅的一般都不缺房子住，基本上都拥有二套以上的房子。限购令对于别墅市场来讲，几乎等同于刹车令，而且是紧急刹车令。

“对于上海人而言，三套以上的买家才是有能力购买别墅的买家”，佘山3号一位销售负责人说，随着“禁购令”的出台，这些外地高端买家基本上“一网打尽”，除非是富二代、富三代分户购房，能归入首套，但是占比相当之少。

　　别墅价值依然存在

根据网上房地产资料显示，佘山3号最近成交的一套房子是在去年12月份，一直到现在，没有再成交。

“新国八条后，我们只成交了1套，都快忘了什么时候成交的了”。绿城玫瑰园的营销策划部经理彭熬杰提到目前的情况，也感慨万分。

事实上，像佘山3号和绿城玫瑰园这样的已经算很不错了。在很多其他项目，别说成交，售楼处连个人影都没有。

尽管成交萎缩，但由于佘山别墅区稀缺的资源，使开发商并不急于放低姿态让利出售，只是推盘的脚步在放缓。在成交惨淡的情况下，很多别墅项目开始选择用推迟上市的方式来躲避这波“寒流”。预计3月开盘的佘山东郡，据悉也将延迟到下半年才能开盘。

除一手房外，二手别墅同样一片冷清。记者在一家中介看到，佘山3号二手挂牌价基本在1200万左右，中介负责人表示，如果诚意购买，还有少量议价空间。

中介销售人员同时还解释说，现在购买是最好的时机，因为挂牌房源比较多，相对选择空间大，并且由于限购造成滞销，也有一定的议价余地。但这位销售人员也一再强调，从根本上考虑，别墅用地的叫停和低容积率的土地叫停，都意味着别墅已经成为稀缺产品，有着自身的稀缺价值和升值潜力。

日前，戴德梁行发布最新别墅报告指出，2011年初，严厉的调控政策密集出台，对开发商及潜在购买者的心理形成一定的压力，或将在短期内引发别墅市场成交低迷。与此同时，别墅土地供应从2003年开始便一再叫停，别墅类产品的稀缺又将长期存在。针对别墅项目日渐稀缺，同时高端别墅市场抗压能力较强的特性，更多高品质的别墅项目或将在未来涌现，精装修、人文底蕴、区位资源等或将成为重要的价值升级点。

戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏表示，“在供需共同下降的趋势之下，别墅市场或将出现微妙的平衡，别墅类产品的品质竞争及高端化发展的趋势也将愈来愈明朗。”