上海豪宅样本之翠湖天地：保持豪宅的姿态

受限购影响，本地有实力的买家全部被限制了不能出手。大量的高端购房需求被抑制，正是造成翠湖天地成交缓慢的主要原因。

由新天地漫步至翠湖天地，一路由喧闹繁嚣，渐渐转入宁静青翠，太平桥景观将翠湖天地的居住与自然环境融为一体，这里确实是一处闹中取静的好地方。

可是，如果你想进去参观翠湖天地的样板房，切记一定要提前预约。不然，即便是到了售楼处现场，工作人员也会“无法接待”你。

作为上海最著名的豪宅之一，翠湖天地随时注意保持自己的姿态。

翠湖天地嘉苑The Manor，共由5幢低层建筑构成，仅18套房源，房型面积由310平方米到680平方米之间。

　　保持姿态

“尽管内地调控楼市的政策发布密集，但是瑞安对于旗下物业的市场空间和表现充满信心。”瑞安房地产市务及销售副总经理戴亚伦表示，“这对于品质高的高端物业来说，反而是个机遇。”

翠湖天地所表现出来的“乐观”，不由得让人想一探究竟。

翠湖天地目前在售的是嘉苑The Manor，共由5幢低层建筑构成，仅18套房源，房型面积由310平方米到680平方米之间不等，一房一价，每套总价五至六千万。2011年8月交房。售楼处称，目前没有优惠措施，但如果一次性付款可商议。

如果需要看房，至少需要提前一天预约。戴亚伦说，目前有意向的客户早已超过了现有房源数量，每天预约看房客已经排满，以至于下月排期依然不断，预计余下房源的成交速度会进一步加快。

作为翠湖天地嘉苑最后的18套收官之作，真的在逆势中又创造了奇迹？

来到翠湖天地的售楼处，答案便揭晓一大半。翠湖天地售楼处并没有想象的那么富丽堂皇，相反，门外不太明显的标识，反倒显得有几分隐蔽。走进去，也不见排着队的看房人，只见里面几位工作人员站在那里，偶尔也会有一两对中年夫妇进去，但大多是看看后马上就出来了。

不难看出，这里的场面并没有想象的那么热闹。事实也的确如此，截至到今年3月15日，根据网上房地产显示，18套房源仍然剩下12套。

从去年11月开盘至今，仅仅售出6套。如果仔细查看，还会发现一个问题：根据网上房地产显示，尽管售出6套，但真正登记只有一套。为何还有5套房产没有被列入网上房地产的“已售”范围，瑞安房产负责人对此的解释是：由于港台及境外买家购房结汇需要一定时间，因此虽然签订了购房合同，但还须结汇完成后才能上网备案。

　　限购，豪宅遇冷

但不管怎么说，翠湖天地仍然算得上豪宅当中的营销成功者。以嘉苑为例，当前的价格直逼上海第一豪宅汤臣一品。翠湖天地在过去不乏成交火爆的场面：2008年6月，翠湖天地三期嘉苑开盘两周内，就售出118套，和当时中高档二手房市场量缩价跌的萎靡形成了极大的反差。

然而，翠湖天地现在的场面和过去的火爆形成了强烈反差，是什么原因导致豪宅遇冷？

根据瑞安房产销售人员统计数据，翠湖天地购房客户中本地人士占据了30%，港台人士约占48%，境外购房者占到22%。自二期以来，更加备受台湾购房者追捧。

由于限外政策的影响，目前港台人士购买住宅虽然相对境外人士政策略为宽松，但一个家庭也限买一套住房。另外，加上限购影响，本地有实力的买家全部被限制了不能出手。

大量的高端购房需求被抑制，正是造成翠湖天地成交缓慢的主要原因。

一位房地产分析人士指出，在目前情况下，翠湖天地后期的开盘时间预计会推迟。翠湖天地总共分为六期开发，嘉苑为翠湖天地三期，位于新天地的正南面。售楼处销售人员均表示，下批房源何时推出这个是公司决定，但近期应该不会推出。

　　越大越好卖

尽管售楼处里面格外冷清，但在售楼处不远的路口，总会有派发传单的中介人员把资料塞到路人的手里，上面是大量的翠湖天地二手房源信息。在翠湖天地旁边不远处的几家中介，门口也无一例外的贴满了翠湖天地的房源信息。

其中有一点最为明显的，就是二手房价格和新房价格形成鲜明对比：总价1200万，面积140平米。这是一套翠湖天地御园的二手房源信息。算下来，这套房子的单价不过8万元，仅仅为新房的二分之一。而这样价格的房源并不少见。

但即便是比新房价格低了一半，这里仍然有议价的空间。“当然可以，谈谈的话，拿个一二十万的税下来总是可以的”。据中原地产马当路店的物业顾问蒋先生介绍，由于受到政策影响，中小户型反而出现滞销。蒋先生说，翠湖天地有一个明显的销售特点是，越大的房子越好卖，“90多平米的小户型现在无人问津，成交的好的大多是300平米以上的大户型。这是由于受到限购影响，大多买家都想一次到位，购买一套大的。”

不仅仅是翠湖天地，最近，在新天地周边中介门店，像华府天地、淮海晶华苑等顶级豪宅在中介的挂牌量突然多了不少。“倒不是因为挂牌突然多了很多，主要是最近成交少，积累下来了。”21世纪不动产新天地店置业顾问吴先生说道。特别是高端房屋集中的区域，由于受限购影响，成交萎缩明显，“现在一个月一单不开的中介多得是，撑不下去的中介要么转行，要么兼营其他项目。”吴先生说。

而这一状况短期内还不会有所改变。汉宇地产董事总经理施宏睿表示，“今年限购就算有松动，也是在一些二三线或是四线城市，上海这样的一线城市今年很难松动。”