限购令下的上海豪宅

随着“限购”等调控政策的实施，国内楼市成交骤减。本刊此次调查了上海四个豪宅样本，可以发现豪宅所受冲击比中低端物业更为明显。但开发商目前并没有降价的意思，因为“就算降10%，买不起的还是买不起，不能买的还是不能买”。

与国内楼市成交低迷形成鲜明对比的是，国人海外买房的比例大幅提升，用一位业内人士的话说：“中国人将成为世界上最大的房产投资者。”

在海外买房的目的地中，北美、澳大利亚、英国、新加坡是首选。本期杂志中，当地的房产中介将带领我们一起去看看中国人是如何在当地买房的。

别墅市场在土地稀缺和产品升级加速的推动下，价格正快速上升。

国内豪宅在政府强力调控措施的影响之下，虽然成交幅度缩小，但因为这类房屋并非刚需，降价对促销作用不大，所以价格依然坚挺。

去年的豪宅市场可谓火了一把，在不差钱的背景下，屡创天价。今年的豪宅市场却突然变得格外冷清，同样是在不差钱的情况下，却陷入成交冰封期。

曾经风光无限的豪宅如今面临着一场集体大考。

据中国房产信息集团公布的最新数据显示，2010年，上海有60个均价超过5万元以上的楼盘，共成交了2342套房源共计53.78万平方米，总成交金额360.45亿元。也就是说，如果平摊到每天，2010年全年上海豪宅平均每天吸入资金近1亿元。

然而，随着“限购令”等调控政策的密集出台，豪华住宅市场急速降温。

　　豪宅遭遇急刹车

如果说2010年的豪宅市场是“最后的疯狂”，那刚刚过去的2月份，恐怕就是豪宅市场的“过山车”表现了。数据显示，2月上海单价5万元以上的新房累计成交仅29套，仅为1月的十分之一。

面对调控，上海高端住宅市场成交急速萎缩，甚至陷入停滞。限购令的实施让豪宅买家“有钱无处使”，高端楼盘几乎滞销。对此，上海永庆房屋总经理陈史翎分析，主要原因是高档房买家被大范围限购和转入观望，直接导致高档房成交急速下跌。

中原集团研究中心高级经理刘渊也认为，从物业本身情况看，高端物业受此次调控新政的冲击程度将远大于普通住宅。因为高端物业购房者大都已拥有两套以上住宅，因受“限购政策”的影响，该群体已经不具备购买资格，所以高端物业未来将面临更大的不利影响，而中低端物业因以自住需求为主，受冲击相对较小。

　　价格，是个敏感话题

尽管成交有所减少，但作为支撑房价的豪宅价格却依旧坚挺，毫无松动。尤其是新盘甚至出现逆势上扬。如2月27日新推房源的仁恒怡庭项目，均价已从之前60000元/平方米悄然上升至69000元/平方米。

“单价5万以上的豪宅目前都没有降价意向，这不是因为他们看好市场，而是产品本身的特点决定的。如果购买受限，就算降10%，该买不起的还是买不起，不能买的也还是不能买。”一位豪宅开发商表示。对于高端项目来说，随意降低价格对项目本身的负面作用远大于正面作用，甚至会招致前期客户的不满。

更何况，降价对于促进高端住宅的成交并不见得就有很大的作用。有分析就指出，从新房市场来说看，恰恰是接连不断的调控政策致使得高端项目的价格难以下调。由于这类项目的主要客户群并非刚需，受到调控的压制不能购买，所以目前即便下调价格对于提升销量的帮助也是微乎其微。

不过，虽然豪宅一直竭力维持不降价，但豪宅可以议价现在也不是什么秘密。不过，这种情况多发生在二手房市场。前不久上海轰动一时的虹桥府邸降价抛售19套住房也属于投资机构所为，而非开发商行为。

而对于一手豪宅来说，大张旗鼓地谈折扣、说优惠那是不太可能的事，因此，上海豪宅开发商基本很少直接报出均价，而是采取一房一价的销售模式，一般以一对一的议价方式，与意向买家面对面谈具体价格。

　　空置率，逃不了的宿命

虽然，豪宅一直被视为楼市的避险避雷针，但说到空置率这个问题，豪宅也无法独善其身。

据上海三大中介机构中原地产、21世纪不动产、汉宇地产联合调研显示，目前，不少上海二手豪宅空置率高达50%。

三家机构基本一致的观点是：上海的空置房主要集中在陆家嘴、联洋、碧云、世纪公园板块、卢湾、北静安等部分高房价区域；以及松江新城、南汇的周康、闵行的颛桥等部分配套欠佳的区域。

比如，位于陆家嘴一线江景的二手豪宅财富海景，空置房源占比达到半数左右。同样，位于虹桥区域高档住宅古北御翠豪庭，空置率也达到了50%左右。

中国房地产信息集团分析师薛建雄认为：“对于高价房区域，由于目前较低的租金回报率，配套也不会再有进步，其投资价值完全取决于房价。如果后期有更严厉的调控政策出台，这些投资客有可能会出现压低房价出手的可能。”

而这种不温不火的情况，同样延续到了高端二手房市场。据21世纪不动产锦绣路店的负责人何先生介绍，最近成交不甚理想，大多客户都是看看，很少有马上购买的。

　　高端住宅将成主流？

史无前例的大规模保障性住房建设，正在逼迫越来越多的房地产开发企业加速转型，部分开发商甚至直接舍弃中低端住宅市场，将目光瞄准高端物业以寻求突围。

一位开发商老总用“坚决转身”四个字表达了战略转型的决心。他在接受采访时直言，战略转型2010年已经开启，即从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商。其中，住宅在2011年计划逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品，而服务运营则体现在将加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。

更何况，“在高价拿地后，开发商只有选择更高的产品附加值来提高产品质量，才能获得更多的利润。”上海某房企市场研究主管也表示说，不断出现的“地王”也是促使开发商转向高端产品开发的重要原因。

知名房企金地集团就表示，金地集团正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是发展重点，逐步增大此类投资在总投资中的比例。在金地上海公司的产品线布局中，豪宅与中高端住宅的比例将按照1∶9到2∶8再到3∶7来发展。

根据世联地产董事长陈劲松的预测，未来十年或二十年，国内的商品住宅占住宅总量的百分比将由目前的90%以上逐步回落至60%上下，包括各类保障性住宅、小产权房等在内的非商品房住宅将占40%左右。

“如果大量保障房的建设顺利推进，将导致房地产市场格局发生重大变化。开发商尤其住宅开发商的生存状态也会发生根本的变化。”在SOHO中国董事长潘石屹说道。

目前长三角区域在售单价5万元/平以上的别墅共40个，其中约九成位于上海。

　　什么是豪宅？

面对这种情况，有人质疑，今后的豪宅量是不是就会大量增加？

什么叫豪宅？所谓豪宅就是指比普通住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，豪宅仅仅是一个统一称谓而已。但有一点可以确定，那就是豪宅处于住宅市场金字塔的顶端，是“高端中的高端”。

也就是说，并不是所有的高端物业都能称之为豪宅，豪宅就是因为其具备了复合的稀缺资源价值才能称之为豪宅的。

关于上海豪宅的界定，业内普遍认为，起步价位5万元平方米。但是，豪宅标准也会因为豪宅的价格疯涨而改变。2010年，仅上海市中心的10万元/平方米以上的公寓项目就不下七八个，中粮海景壹号、白金湾、翠湖天地嘉苑等一大批项目相继登场。2011年，随着新鸿基的滨江凯旋门上市已提上日程，售价将会直追汤臣一品，而黄浦江沿线的一些楼盘已经在向10万元/平方米的单价冲刺，其他内环内优质地段新盘的单价也都在向10万元/平方米冲刺。

中房信有关分析人士指出，随着更多楼盘档次提升进入豪宅市场，一些地段和土地资源更加稀缺的豪宅售价也在快速上升。预计两年后上海豪宅的门槛就将从现在的5万元以上提高到10万元以上，那么各环线各档次的房价格局也将会重新洗牌。

　　别墅占据半边天

提到豪宅，自然联想到的就有别墅。近日，中国房产信息集团最新发布的数据显示，2010年在调控作用下，上海楼市新房住宅总成交套数下滑了49％，但均价5万元／平方米以上的高档别墅却逆市上升了54％，达到620栋。别墅市场在土地稀缺和产品升级加速的推动下，价格正在快速上升；而通胀和人民币升值的外部因素推动着高档别墅市场量价齐升。

据上海搜房网数据监控中心最新统计，目前在长三角区域在售的单价5万元／平以上，以及总价2000万/套以上的高端别墅共计40个，其中约九成位于上海市。而这其中最密集的区域当属上海浦东，占有32.5%的比重。

事实上，在2010年全市单价5万元／平方米以上豪宅成交均价ＴＯＰ10榜单中，除了汤臣一品、中粮海景1号和翠湖天地嘉苑这3个公寓项目以外，其余7个上榜楼盘均为别墅，来自松江佘山的上海佘山国际高尔夫俱乐部和浦东碧云的翡翠别墅分别摘取亚军和季军，成交均价都达到了11万元／平方米以上。

尽管售价一路攀高，然而，总有人会愿意为稀缺的东西去买单。同策房地产咨询机构分析师表示，依然看好2011年中国豪宅市场，虽然在一些地区限购令会对豪宅市场产生影响，但中国富豪购买力仍然坚挺，在通货膨胀的预期下难以消减其持有豪宅的热情。预计今年豪宅价格依然会呈现稳中有升的走势。

仲量联行指出，2011年，鉴于购房者担心政府会出台进一步的调控措施而颇为谨慎，因此豪华住宅价格将维持稳定或呈现缓慢增长的态势。同时，受到租金价格高企和持有成本较低的影响，住宅价格下行的压力有限。