2015投资要点：买房炒股两不误

投资楼市不会对冲股市的投资资金，楼市与股市的投资并不是对立关系，他们可以在自身资金面风险可控范围内实现双赢。

楼市与股市均出现持续上行的市场行情之下，是卖房投股还是卖股投房？投股OR买房？ 如何左右逢源实现两不误？

根据我们多年的楼市操盘经验及对股市的观察，总结下来认为，对于投资者来说，股市与楼市的投资并不是非此即彼的对立关系，从本轮楼市与股市表现来看，楼市与股市资金之间势必会出现良好的互动。

尤其是对于楼市投资者，一方面可以用“垫首付”首付贷的方式投资房产，加大资金杠杆，另外，剩余的部分资金还可以继续投资股市，此时，投资楼市不会对冲股市的投资资金，楼市与股市的投资并不是对立关系，他们可以在自身资金面风险可控范围内实现双赢。

股市：本轮牛市的上涨是否具有可持续性？答案是肯定！为什么？

回顾央行去年11月21日降息之后的股市，央行降息引起资本市场“狂欢”。截止2015年4月底，短短5个月左右的时间，沪市大盘从2200点左右重新站上4500点以上。然而进入5月初，从4500点跌至4100点左右。5月11日，央行再次降息，打破了A股出现连续下跌态势，股市再次出现反弹，截止6月5日收盘，沪指站上5000点，牛市特征明显。

那么，本轮牛市的上涨是否具有可持续性？答案是肯定！为什么？

流动性宽松！宏观经济触底阶段倒逼货币政策走向宽松，无论是降准还是降息，还是近期中国央行通过PSL等多种定向宽松的工具，均为市场创造了流动性宽松的环境；同时，大量.新资金流入股市，它们来自家庭储蓄（大妈们）、房地产（楼市投资客暂时转移投资股市）、大宗商品和信托市场。

改革红利！新一届政府上任以来，规划、改革、重组等众多政策层面的利好因素不断，随着改革的持续推进，经济结构升级并趋于合理，改革为宏观经济的增长注入新的活力。从未来经济基本面走势来看，经济基本面的触底回升的态势将逐步确立，此时股市持续上行的支撑力仍然表现较为充足。从这个角度来看，牛市仍然会持续！

政策利好提振股市！沪港通让中国股市成为全球资金避险可选地点之一，增强了A股交易的活跃性，深港通预计也会马上开通，这对于国内股票交易市场来讲，均为利好政策。此外，散户交易费的降低及开户政策的宽松也成为本轮股市上涨推动因素之一。

楼市：销售面积及金额降幅收窄，楼市已经开始复苏好转！

从宏观经济与楼市基本面特征来看，经验表明，GDP增速与楼市成交量呈现出“逆经济周期”的关系。当前，我国经济结构深化改革与转型继续推进导致经济增速下滑压力加大，房地产投资增速下滑，楼市亦供大于求。此时，宏观经济短期内仍然难以摆脱对于地产行业的依赖，从最近各地“救市”政策频发的表现来看，我们可知，无论是调控政策还是货币政策已经开启全面宽松或“救市”的闸门，比如取消限购、降准降息、降低首套首付鼓励改善型需求入市、税费补贴等等，通过这些“救市”措施促使楼市基本面回升，以适度拉动宏观经济增长。

国家统计数据显示，2015年1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降13.6%，商业营业用房销售面积增长5.2%。商品房销售额17739亿元，下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2个百分点。

今年1-4月份，销售面积及金额降幅收窄，已经呈现出基本面复苏好转的态势，在央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲，比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来说，未来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

同时，在“330新政”刺激影响之下的首次改善、改善型需求积极入市。由于营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是改善型需求，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，置换型需求、改善型需求面临一个比较好的入市“窗口期”。

投股OR买房？

2015应该买房炒股两不误

从股市的角度来看，股市持续上涨已成共识，当前股市仍然具备牛市特征，投资者们仍然需要继续关注股市，股民们仍然会有比较大的获利空间。已经获利的股市投资者，获利之后的目的无非是消费，而不是继续进行投资，看着自己卡里存款的数字不断上升。目前来看，在国内最大宗的消费也就是房子和车子了。当前来讲，相对而言买房子更靠谱，尤其是对于股市已经获利的投资者而言，改善自己的居住环境提高家庭的生活品质势必成为大多数人的追求。再加上当前政策也支持改善住房，因此，股市赚了钱，最合适的消费方向就是购房。从上述角度来看，对于这些股市投资者，此时投资股市不会对冲楼市的投资资金，股市与楼市的投资并不是对立关系。

从楼市的角度来看，其实，买房子也并不耽搁投资股市。尤其是对于具有富余资金的改善型、投资型需求，当前首套住房标准的重新认定与二套房贷首付比例由原来的6-7成普遍降低至4-5成，改善型需求入市门槛大大降低。此外，代理机构、小额贷款公司推出的“垫首付”首付贷业务也为部分购房者赢得筹集首付款的时间，这样，这些购房需求也可以提前进入购房环节；对于具有投资理财理念的投资客来讲，“垫首付”的首付贷业务可以为这部分投资客节省一部分资金，避免资金全部沉淀在市场还没有完全复苏的房地产市场。

我们看到，在众多“救市”政策刺激之下，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市楼市已经出现一波入市的行情，2015年“红四月”、“红五月”也会毫无悬念地发生了。从未来发展趋势来看，2015年楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的少数城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现逐渐涨价的现象，市场基本面会出现实质性的好转。

楼市投资者显然应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在上半年市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房或投资，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，尤其是对于一线城市及基本面良好的二线城市的改善型需求，更应把控好降准降息、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策短期红利带来的改善或置换购房“窗口期”，选择优质项目该出手时就出手。

文 / 赵钢（同策咨询副总经理）