2015年楼市限购或将全面取消

在楼市火热，人们争相买房而房价又不断上涨的时候，政府不得已出台了一系列限购政策，而如今楼市在这个盛夏却遭遇了“寒冬”，库存增多、成交量锐减的行情使得刚需也只得持币观望。此种形势下，限购政策或许就没有存在的意义了。

近日，各地限购政策开始出现定向宽松的措施。据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”，预计市场时机成熟之时，有可能会有一些定向宽松的措施出来。

从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津、海口、无锡等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁这样的二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。

限购取消是大势所趋。从限购政策调整的趋势来看，笔者预计，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。

从当前限购政策松绑的特征看，限购退出主要有五种路径。

路径一：调整限购资格认定标准，扩大符合购房资格群体范围。

从天津、南宁两地限购政策调整特征来看，两者均是从区域的角度来鉴定是否限购，从区域的角度适度调整并放松限购政策执行标准，扩大符合购房资格的群体范围。只不过区别是南宁是扩大可在南宁购房的区域范围，而天津只是针对滨海新区来讲，扩大滨海新区的可购房区域范围，有一些差别化因素在里面。

因此，从区域房地产市场需求释放的角度来看，两地政策也显示出一定的倾向性。比如广西南宁，通过限购政策的调整，基本上是整个北部湾经济圈都纳入了南宁市的房地产市场需求范围，通过此次限购政策调整，有利于强化南宁在北部湾经济圈房地产市场的核心地位；而天津则着重滨海新区的发展，就滨海新区房地产市场来讲，只要滨海范围内无房，即可在新区购房，还是以更开放的角度迎接市场需求，以此使滨海新区市场重拾信心，促使企业或相关产业到此进行投资。

此外，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月（当前北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年较为严格）为购房的基本条件，此时，“限购”政策也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现限购政策的定向宽松，扩大符合购房资格群体范围。

路径二：通过户籍改革侧面突破限购。

仔细研究无锡、海口户籍新政，不难发现，无论是无锡户籍新政中购房“户均建筑面积达60平方米以上”的条件，还是海口的“购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房”的条件来看，很明显，是针对当前无锡、海口楼市大户型库存较大而来，主要是为了去化“大户型”房源库存。

在无锡、海口限购政策没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，成为无锡、海口楼市调控政策短期微调刺激房地产市场放量与城市化进程的重要手段。

就无锡而言，并没有本省户籍的限制条件，只要购房达到“户均建筑面积达60平方米以上”，即可买房入户，因此，无锡的户籍新政可以有效去化无锡市高端大户型房源，尤其是对于2014年5月份以后这几个月来讲，无锡市会有新一波高端房源去化的行情。但是，这并不构成无锡市高端大户型房源去化的长期动力。原因很简单，无锡户籍新政会促使2014年年内高端市场需求大幅释放，成为高端市场需求集中释放的“强心针”。但是，到了2015年之后，高端需求对于购房入户籍的新政也就不太敏感，高端市场需求就回归理性与正常。

而海口不同，因为只是限定本省户籍这个范围“买房落户”才有效，因此，对于这个旅游城市来讲，海南省外的旅游地产投资客就很难享受到这个政策层面的优惠。因此，海口“买房落户”的政策不会吸引大量海南省外的投资客涌入，这对于防止海口楼市大起大落起到一定作用。

当前，户籍制度改革正在如火如荼进行。尤其是不少省会城市和三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就具备第二套住房的购买资格；当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也比较强劲，有条件地放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为侧面突破“限购”的方法之一。

路径三：高端豪宅楼盘首先取消限购，不同需求市场执行“差别化”的限购政策。

中高端楼盘尤其是豪宅楼盘到底该不该进行限购政策方面的调整，尤其是豪宅楼盘该不该松绑限购？

高端豪宅放开限购不是不可以，因为，从本质上来讲，豪宅市场和中小户型自住需求为主的普通商品住宅市场可以归结为不同的市场需求。在当前市场背景下，豪宅市场成交量价变化情况基本上对于普通商品住宅没有太多影响。

但是，如果“限购”措施今后要进行微调，新出台的“限购”措施首先仍然要遵循差别化的原则，首先保护中小户型、自住型刚性需求为主，比如限购政策针对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购，保护首套自住型需求；其次，对于高端市场从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购；第三、限购微调政策如果有必要进行调整，可对豪宅和郊区别墅放开限购，改以限贷和税收手段进行调节。

路径四：限购政策执行层面明紧暗松，最终逐步取消。

从过去几年各地限购政策的执行轨迹来看，当楼市相对低迷期时，限购政策在执行层面明紧暗松的潜规则总会发生。

调查发现，环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。

当前，再以宁波为例，尽管宁波没有直接发文正式宣布终止限购，但是，限购令从执行层面似乎已经是名存实亡。

因此，当前楼市相对低迷期时，各地限购政策执行的意愿明显会下降，此前代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务或将重现市场，届时，二三线城市的限购基本会被这个潜规则破解，呈现出明紧暗松的政策面执行特征，甚至部分二三线城市限购政策会名存实亡，执行层面已经不再执行，只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。

路径五：下放限购资格审批权限，变相放松限购政策执行力度。

“下放限购资格审批权限”不是第一次听到，而如今，昆明有可能会将其变为现实，成为变相放松或取消限购的手段。

有报道称，目前昆明市购房网签之前必须获得购房资格，而在系统联网后，购房人购买新房是否被限购，可在开发商处直接查询。以后，一手房就市场购房者是否具有购房资格不需要再通过市房产交易中心查询，而二手房依然延续现有查询方式。

不需要通过市房产交易中心查询购房资格，也就意味着地方政府下放限购资格审批权限，变相放松限购政策执行力度。对于昆明市来讲，如果上述传言属实，那就是地方政府将限购资格审批权限下放至了开发商，换言之，开发商在一定程度上可以决定购房者是否具有购房资格。

如果上述传言属实，这对于政府来讲，限购政策仍然在继续执行，从理论上来讲，并没有执行层面的放松。但是，昆明市政府的做法是将限购执行与否的皮球踢给了开发商，而对于开发商而言，基本不会严格执行上述政策。那么，后续还会有更多的其他城市跟风，通过下放限购资格审批权限放松或逐步取消限购政策。