2015年沪上楼市量价齐升 2016年下行趋势或将明显

2015年(截止12月27日，下同)上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，2015年上海商品住宅成交量为1466万平方米，同比上涨56.63%，上海楼市出现量价齐升的状态。

作为一线城市、国际金融中心的上海历来就备受关注，楼市走势更是关注的焦点。2015年(截止12月27日，下同)上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，2015年上海商品住宅成交量为1466万平方米，同比上涨56.63%，上海楼市出现量价齐升的状态。

去年上海商品住宅市场彰显四大特征

特征一：上海整体市场快速复苏，2015年下半年进入量价齐升的阶段

在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海楼市在4月份成交量出现大幅回升，达到124.25万平方米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%，第一轮成交量高峰期出现。

截止6月底，上海楼市库存去化周期已经回落至15个月以下，至此，上海楼市已经没有去库存压力。到了下半年，随着央行的三次“双降”措施的落地，上海商品住宅市场成交量继续回升，再加上房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，四季度上海楼市去化周期已经回落到10个月以下，下半年楼市已经呈现量价齐升的特征，同时，市场再现买涨不买跌的“日光盘”频现的现象。

特征二：改善型需求及豪宅市场成交火爆，拉动整体市场成交均价上扬

政策层面支持改善型住房需求的定调是2015年改善型需求及豪宅成交放量的前提，尤其是“330新政”之后，二套首付降低、降低免征营业税门槛等政策鼓励改善型需求积极入市，这为改善型需求成为上海楼市一支重要力量提供了基本的政策支持和依据。

此外，受2014年以来住宅类用地地价大幅上涨影响，新入市楼盘定位会更加偏向品质和改善，届时，新入市楼盘带动周边楼盘品质进一步升级，这样，整个市场改善型项目供应量将进一步增加。而改善性需求在“330新政”等政策面鼓励之下加速入市。尤其是到了二季度以后，对于改善型需求来讲，已经成为2015年上海楼市一支重要的力量，推动上海楼市基本面出现实质性好转。

同策咨询研究部数据显示，从2015年商品住宅成交结构来看，2.5万元/平方米以上楼盘中，高均价项目成交套数占比显著提高，4万/平方米以上的成交套数占比从最低3月的13%提高到11月的22%，这意味着，改善型需求确实正在放量，正在发挥它的积极作用，逐渐推动上海楼市基本面出现实质性好转。

特征三：土地市场“地王”频现，推动上海房价快速上涨

同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价上涨也势不可挡。同策咨询研究部数据显示，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2015年纯住宅用地楼板价(截止12月27日，剔除动迁配套用地，下同)大幅上涨40.68%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨。

特征四：投资客身影再现，上海房价已过高

“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以来上海楼市基本面的快速复苏与回升，投资客的身影再现上海楼市，一定程度上也推动房价过快上涨。

至此，下半年以来上海市官方在7月和10月已经两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。据张宏伟介绍，2015年10月份以来，上海相关部门正在密集研讨上海楼市相关话题，至2015年年底，高端楼盘预售许可证的审批已经从严，高端楼盘的备案也从严，未来极有可能还会有其他的有针对性措施出台，进一步收紧楼市调控政策。

今年沪上楼市呈现三大趋势

趋势一：调整势在必然

历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然。总体来看，大多数人并不看好2016年商品住宅市场。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年全年上海商品住宅成交量1500万平方米左右已成定局(截止12月27日，2015年商品住宅累计成交面积1466万平方米)，超过2013年，下半年在央行三次“双降”、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，需求被大量透支。经验及研究数据表明，当需求被大量透支之后，市场必然会出现新一轮的调整趋势。

部分开发商人士均表示出对2016年上海楼市持悲观态度，均认为由于2015年市场需求过度释放，2016年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。

同时，二手房从业人士也普遍认为2015年上海市3万套/月左右的成交量有些不正常，远超过2万套/月左右的正常成交量，普遍认为二手成交量需求被透支。认为2016年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2016年中介关店潮或许也会来临。

此外，也有消息指出上海官方政策措施开始转向，收紧可能性很大，并且目前上海各方正在研讨上海楼市形式，上海高端预售许可证及备案已经开始收紧，2016年上海楼市政策收紧的可能性较大。

特征二：土地市场将继续火热

与商品住宅市场相反，一直作为稀缺资源的上海土地市场却被大多数人看好，不会像房产交易市场那样进入调整期。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，总体来讲，上海住宅类用地市场仍然为供不应求，这个基调没有改变。同时，房企回归一二线城市，进上海开发商还是比较积极，这说明，房企仍然继续看好上海市场，未来上海土地市场不会降温。此外，受货币政策宽松影响，房企融资成本低。房企势必会加大投资和拿地扩张的力度，这也将继续促使房企加大在上海这样的一线城市布局。因此，尽管在2016年预期的楼市低迷期，上海土地市场也不会低迷，将继续火爆。

特征三：开发商独领风骚局势难在

一直以来，上海土地市场“面粉贵过面包”现象频繁出现，进一步加剧了楼市的投资风险。在激烈的市场竞争与投资风险累积的市场背景下，很难有任何一家开发商，包括品牌开发商在内可以在上海楼市持续独领风骚。此外，房企之间竞争白热化，“被豪宅”的市场被扭曲，市场面临结构性风险。

表面上来看，以上海为代表的一线城市似乎市场空间很大，市场并不存在什么问题，进入上海的房企还有比较大的发展机会。事实上，上海楼市中大牌房企云集，想进入上海的房企或者已经在进入上海的房企已经很难再分到了一杯羹。真正获益的始终还是少数几个房企大佬，比如绿地、万科、融创、保利等等。

“由于楼市投资风险的累积，房企拿地越来越谨慎，很难保证绿地、万科、融创、保利等等品牌房企一直在上海楼市独领风骚。”张宏伟说。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企在上海积极拿地制造“地王”，如果再遭遇2016年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事，也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。因此，对于房企来讲，不该过分迷恋上海楼市需求总量较大和市场供不应求的表象，而是应该重新思考自己的发展战略，选择好城市进切入，做好深耕，做好自己熟悉市场的“老大”。

编/戴贤超 同策研究部总监张宏伟