特发服务IPO：多家关联方未披露，物业管理面积到底是多少？

深圳市特发服务股份有限公司（以下简称“特发服务”）是一家综合物业管理服务商。自成立以来，公司以综合设施管理服务为核心，致力于打造成为中国高端综合服务运营商。公司所从事的服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、居民住宅等多种类型，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、国家电网、腾讯等。公司拟在创业板挂牌上市。

公司业绩方面，2017年至2019年，公司经审计营业收入分别为50759.60万元、69901.50万元、89121.99万元，经审计归属净利润分别为3478.12万元、5179.95万元、6532.87万元，持续增长。

然而，经我们研究发现，公司的签字注册会计师曾因审计违规被证监会处罚，公司所获的荣誉奖项或由独立董事颁发，且董事长等人控制的多家同业关联方也未予披露。另外，公司披露的销售收入与中标情况或有出入，以及物业管理面积全靠神秘的场地维护项目支撑。

签字会计师曾遭处罚，行业荣誉或由董事颁发，未披露多家同业关联方

特发服务的审计质量和审计结果或许还需要打个问号。公司此次发行采用的审计机构为天健会计师事务所，经办注册会计师是金顺兴和李鑫，其中金顺兴曾在2019年9月19日被证监会采取行政监管措施。金顺兴被处罚的直接原因是在对*ST罗顿（证券代码：600209.SH）的年度审计中，未保持应有的独立性和未恰当利用专家工作。金顺兴在对*ST罗顿的长期股权投资余额执行审计程序时，利用广东中广信资产评估有限公司（以下简称“中广信”）作为评估机构，同时派遣深圳分所负责人直系亲属张某及该分所某员工负责该评估工作的资料收集、评定估算、编制工作底稿与评估报告。中广信与深圳分所就评估费用进行结算，再由深圳分所负责人转账至其直系亲属张某。另外，截至金顺兴出具*ST罗顿审计报告时，中广信尚未出具正式评估报告，而金顺兴也未执行进一步审计程序，未对中广信的工作结果进行评审核。在注册会计师曾违反审计准则的背景下，特发服务的审计报告是否毫无瑕疵呢？

（来自证监会）

同时，特发服务的一位大股东也屡曝违规。中国长城资产管理股份有限公司（以下简称“长城资产”）通过特发服务的控股股东对公司间接持股18.39%。据公开信息显示，在2018年至2019年期间，长城资产因以重组问题企业的名义违规向四证不全的商业性地产项目提供融资、违规处置内生不良资产和掩盖风险、收购金融机构非不良资产、高管未经监管部门任职资格核准即履职等违规事项多次遭受银保监会处罚，且原总裁助理桑自国因严重违反政治纪律、涉嫌受贿犯罪和利用内幕信息交易犯罪等被双开。那么，大股东长城资产在报告期内的法律瑕疵是否将对特发服务造成负面影响？在特发服务上市后，长城资产又是否将利用其股东身份继续从事内幕交易而损害其他股东的利益呢？

就特发服务自身来说，据招股书披露，其在报告期内多次获得核心客户和行业协会授予的嘉奖，尤其是深圳市物业管理行业协会（以下简称“深物协”）颁发的“2018年度优秀企业”、“2017年度物业管理优秀项目”、“2018年度物业管理优秀项目”等。但这些荣誉是否客观、含金量如何呢？首先，得奖同期，特发服务的独立董事曹阳就是深物协的协会会长，而且特发服务是曹阳担任董事的唯一一家物业管理公司，那么，上述荣誉测评是否客观？其次，特发服务的物业管理被多次举报工作质量敷衍，甚至曾被从事服装修改的商户曝出因转租纠纷而直接抄店。综合这些来看，不禁令人怀疑，特发服务荣誉的取得是否合理？

另外值得关注的是，特发服务或许还存在许多未披露的关联方。据工商信息显示，特发服务的董事长陈宝杰同时直接控制深圳市兴利达物业管理有限公司、开封富郡物业管理服务有限公司；总经理崔平同时任宜兴市锦桐物业管理有限公司、宜兴市锦腾保洁服务有限公司、宜兴市宜平保安服务有限公司、长垣县龙苑物业管理有限公司、漯河市千助物业管理有限公司等企业的股东或高管；董事施晖同时任上海亭盛物业管理有限公司、上海宝鼎物业管理有限公司、上海万国物业发展公司、上海云湾商业经营管理有限公司、上海湾水房地产经纪有限公司、上海晖藤房地产咨询有限公司等企业的股东或高管。如下图部分企业的工商信息显示，这些企业都从事物业管理，而且与特发服务的物业管理项目所在城市高度重合。但特发服务在招股书中却没有披露这些关联企业（不考虑同名同姓可能），是否涉嫌遗漏重大信息？从业务范围来看，这些关联企业是否与特发服务存在上下游关系或同业竞争？是否替特发服务承担成本费用甚至不当交易？

（来自深圳市市场监督管理局）

（来自开封市市场监督管理局）

（来自宜兴市市场监督管理局）

（来自静安区市场监督管理局）

场地维护项目数据存差异，物业管理面积真实度几何

特发服务的主营业务收入构成包括综合物业管理服务、政务服务、增值服务，其中以综合物业管理服务为主，收入比重在80%以上。综合物业管理服务包括园区物业、公共物业、商业物业和住宅物业，其中又以园区物业（包括场地维护和非场地维护）为主。特发服务的综合物业管理服务采用包干制模式，即各期向客户收取固定的服务费，扣除成本后的盈余或亏损由公司自行享有或承担。但是，公司对同一项目各年度收取的服务费还是存在明显差异，例如2017年至2019年对上海华为项目的销售收入分别为2451.28万元、2258.92万元、3579.22万元，对武汉华为项目的销售收入分别为2159.27万元、3609.07万元、4555.86万元，这一点或许与包干制模式存在偏差。对此公司也没有做出合理解释。

而且，特发服务披露的销售收入与项目中标情况或还不相符。如下图所示，控股股东特发集团2015年12月22日公示，特发服务中标华为坂田基地综合设施项目标段一，包括华为行政总部、华电中心、数据中心、生产中心建筑面积32.1万平方米以及2016年年底投入使用的华电中心B1改建的10万平方米，总建筑面积42.1万平方米，合同为期五年。依据特发服务披露的2017年至2019年非场地维护园区物业平均月度计费单价7.78元/平方米、6.72元/平方米、6.93元/平方米估算，则2017年至2019年坂田华为标段一项目收入分别约3930.46万元、3394.94万元、3501.04万元。而招股书披露的该项目各期收入分别为4754.08万元、5475.46万元、5144.58万元，与中标情况存在明显差异。

（来自特发集团）

（来自特发服务招股书）

特发服务的综合物业管理面积看起来比较广阔，2017年至2019年管理的加权平均计费面积分别为1494.24万平方米、1784.50万平方米、2074.61万平方米，其中园区物业的加权平均计费面积分别为1407.91万平方米、1631.75万平方米、1883.84万平方米。前文提到，园区物业包括场地维护和非场地维护，但特发服务在招股书里从头到尾也没有说明场地维护的具体内容，也没有提供对应的业主或项目。如下图所示，2017年至2019年，公司非场地维护数量分别为59个、97个、138个，场地维护数量分别为1个、2个、2个。尽管场地维护数量还不到非场地维护数量的零头，但场地维护面积却远高于非场地维护。2017年至2019年，非场地维护加权平均计费面积分别为395.51万平方米、588.76万平方米、687.92万平方米，而场地维护加权平均计费面积分别高达1012.40万平方米、1042.99万平方米、1195.93万平方米。也就是说，特发服务的计费面积中，绝大部分是场地维护。

（来自特发服务招股书）

仅从披露的信息来看，场地维护与非场地维护最大的差别在于计费单价。2017年至2019年，非场地维护平均月度计费单价分别为7.78元/平方米、6.72元/平方米、6.93元/平方米，而场地维护平均月度计费单价却仅仅是0.01元/平方米、0.01元/平方米、0.03元/平方米。同时，招股书里的一句话不得不引起注意，即“若该项物业（指场地维护项目）进入商业化运营阶段，业主将根据阶段性服务需求选聘物业管理服务供应商”。言外之意，特发服务可能还不是场地维护项目的正式物业管理供应商。由此引发疑问，公司所谓的场地维护项目是否真实？即便项目是真实的，场地维护项目的后续收入是否具有较大的不确定性？值得一提的是，物业管理公司在招投标中的一项关键指标就是物业管理面积。即使公司的场地维护项目和面积是真实的，但业务质量是不是有点虚？如果去掉场地维护，那么特发服务2017年至2019年的物业管理面积分别为481.84万平方米、741.51万平方米、878.68万平方米。

（来自特发服务招股书）

特发服务综合物业管理服务的毛利率总体呈下降趋势，甚至有的业务毛利率大幅缩水。2017年至2019年，园区物业毛利率分别为18.52%、17.37%、16.25%，其中场地维护毛利率分别为29.00%、23.18%、11.91%，另外商业物业毛利率分别为44.05%、15.12%、9.57%。特发服务对毛利率下滑的解释是人工薪酬和物价水平上涨。但这个解释或许有些不合理，因为公共物业毛利率还是持续上升的，各期毛利率分别为-6.71%、15.07%、15.51%，而且各期平均月度计费单价分别为4.80元/平方米、11.62元/平方米、6.82元/平方米，若人工薪酬和物价水平上涨，同时2019年计费单价同比下降41.31%，那么2019年毛利率为何反而会上升？诸多问题还需要公司进一步解释。