青岛农商行扩大向房地产贷款，种种“脱实向虚”或已埋下持续增长的隐患

2018年1月10日，青岛农村商业银行股份有限公司（以下简称：青岛农商行）在证监会网站上更新了预披露的招股书。投资有道2月1日发文《平均一天要打四场官司！排队IPO的青岛农商行风控在哪里了？》，指出该行在风险控制方面漏洞百出，债务诉讼成堆，而且可能有通过关联交易进行利益输送、调剂利润等诸多问题。

但是随着研究的深入，记者进一步发现：报告期内，青岛农商行扩大房地产贷款和债券投融资的相关业务，或存在引导资金“脱实向虚”的倾向，也为自己未来的可持续发展埋下了隐患。

房地产业贷款比例急剧扩大

报告期内，青岛农商行依靠显著降低制造业贷款比例，大幅提升房地产业贷款规模，以获得明显超出同行水平的净利差，可能有“脱实向虚”之嫌。招股书披露，在报告期内，该行对房地产业公司的贷款从81.25亿元增长到141.29亿元，年化复合增长率为51.50%，占该行公司贷款和垫款总额的比例从13.33%相应提高到19.64%，上涨了6.31%；个人住房贷款从19.57亿元上涨到119.85亿元，年化复合增长率高达130.49%，占该行个人贷款和垫款总额的比例也从7.78%、相应上涨到36.24%，提高了28.46个百分点，在报告期内都是明显持续上升。

根据招股书披露的该行按行业划分的面向公司的贷款和垫款规模，报告期内，该行对制造业贷款和垫款的规模分别为172.45亿元、158.69亿元、142.49亿元和130.84亿元；其占该行公司贷款和垫款总额的比例分别为28.26%、23.01%、19.90%和18.19%，报告期内占比下滑达到10.07%！无论是对制造业贷款的贷款金额，还是面向制造业贷款占该行公司贷款和垫款总额的比例，双双持续下滑。反观同期该行对房地产业的贷款状况，在报告期内，该行对房地产业的贷款分别为81.25亿元、118.38亿元、136.25亿元和141.29亿元，其中仅2017年上半年内发放的房地产贷款，就超过了前三年全年的房地产贷款金额！其占该行公司贷款和垫款总额的比例分别为13.33%、17.16%、19.03%和19.64%，报告期内占比上升达到6.31%。无论是对房地产业贷款的贷款金额，还是上述房地产业贷款金额占该行公司贷款和垫款总额之比，双双持续上升。此外，该行对于建筑业的贷款占比却并未伴随房地产业贷款占比一齐上涨，反而也出现了一定的跌幅。报告期内，该行对建筑业的贷款占该行公司贷款和垫款总额之比分别为20.04%、20.04%、16.81%和14.51%，占比下跌幅度达到了5.53%。

再从青岛农商行面向个人的贷款和垫款入手，报告期内，个人经营性贷款分别为206.16亿元、189.33亿元、176.73亿元和183.78亿元，其占该行个人贷款和垫款总额的比例分别为82.00%、76.92%、62.81%和55.58%，占比在报告期内持续下跌，下跌幅度竟然高达26.42%！而同期个人住房贷款分别为19.57亿元、27.36亿元、78.03亿元和119.85亿元，贷款金额在报告期内持续上升，仅2017年上半年贷出的住房贷款金额就已经接近前三年个人贷款的总和！其占该行个人贷款和垫款总额的比例分别为7.78%、11.12%、27.73%和36.24%，在报告期内持续上升，上升幅度竟然高达28.46%！

由此可见，青岛农商行对从事生产经营的制造业，甚至对建设房屋的建筑业等实体经济行业的贷款都不怎么“感冒”，而偏偏钟情于已经明显过热的房地产业贷款。无论是贷款给房地产商囤地、囤房，还是借钱给炒房者按揭、炒作，或都难逃“脱实向虚”的嫌疑。

而这种脱实向虚也可能与青岛农商行获取超出同行业平均水平的净利差有一定的关系。从2014年到2017年中期的三年一期内，青岛农商行发放贷款的净利差分别为3.84%、3.43%、2.78%和2.34%，高于报告期内已上市农商行净利差的平均值2.84%、2.57%、2.33%和2.13%，更是明显高于报告期内已上市城商行净利差的平均值2.51%、2.31%、1.94%和1.74%。作为一家将业务集中于国内三线城市——青岛地区的地市级农村商业银行，该行虽然通过控股子公司将业务向包括日照、德兴、济宁、弋阳、金乡、沂南、平阴和深圳等地区延伸，但是上述控股子公司在合并财务报表上对该行的营业收入提升仅有1.74个百分点，而且由于村镇银行普遍抵御风险能力较差，其净利润还对该行的业绩产生了亏损0.70%的负面影响，因此从该行目标市场的规模来看，似乎不应有领先同行的净利差水平。但是，从中央确定对房地产业实施宏观调控政策以来，房地产业及其相关贷款的获得难度明显提升，与其他行业贷款相比，房地产业相关的贷款利差有可能出现较为明显的上升。青岛农商行逆势而动，在贷款和垫款的主营业务中，大比例提高房地产相关贷款额度，或是其净利差水平高于同行的原因之一。

债券业务背后或隐藏资金“脱实向虚”的通道

报告期内，青岛农商行以债券为主的金融资产规模占该行资产总计之比出现明显上涨，其中部分资产或有“短线投机”之嫌，而且该行“买入返售”和“卖出回购”金融资产的规模也持续放大，这两种资金流向相反的交易，通过对交易对象的选择，或从客观上引导了资金的“脱实向虚”。

根据招股书披露，青岛农商行的金融投资主要分为“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”、“可供出售金融资产”、“持有至到期投资”和“应收账款类投资”等四大类。其中除“可供出售金融资产”中包括了一小部分理财产品、证券投资基金、资产管理计划、受益权转让计划和权益投资，并且“应收账款类投资”中包括资产管理计划、受益权转让计划和理财产品之外，其他大类和子项目都是债券投资。值得一提的是，即使是在上述两大类不单纯由债券投资构成的金融资产中，在其资产管理计划和受益权转让计划中，至少有20%以上的底层资产是债券。由此可见，青岛农商行金融投资的主要资产，实际上是以债券为主。在报告期内，上述以债券为主的四大类金融资产合计金额分别为173.60亿元、325.01亿元、706.78亿元和746.85亿元，持续大幅上涨。在可比前三年中，上述四大类金融资产总额的年化复合增长率高达101.77%。同期，上述四大类金融资产总额占该行资产总计的比例分别为11.95%、19.69%、34.05%和33.73%，同样保持持续上涨的态势，期间占比涨幅达到21.78%。

特别是“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”作为“持有为了近期内出售的金融资产”，在2017年中期出现，并且占当期青岛农商行金融资产投资总额的6.86%，说明该行对金融资产的投资已经脱离传统的商业银行对固定收益类资产配置的需要，而且不能排除该行已经开始利用债券工具进行短线投机的可能性。

此外，青岛农商行也通过开展买入返售和卖出回购金融资产，分别为其他金融机构和该行自身进行中短期融资。一方面，报告期内，该行的买入返售金融资产金额分别为61.64亿元、24.99亿元、12.43亿元、37.46亿元。报告期前两年，买入返售的担保物主要是各种票据，该业务在报告期内明显萎缩，2015年该业务规模同比下降了66.82%，此后的买入返售担保物完全转变为债券。从2016年开始，以债券为担保物的买入返售业务规模出现明显增长，2017年上半年比2016年大涨了201.17%。另一方面，报告期内，该行的卖出回购金融资产分别为40.21亿元、59.08亿元、36.26亿元和137.87亿元，2017年上半年比2016年大涨了380.23%。债券是卖出回购交易中主要的担保物，除2014年有249.50万元的票据卖出回购（占当期卖出回购金融资产总额的0.62‰）之外，其他都是债券卖出回购交易产生的金额。

特别值得一提的是，青岛农商行进行买入返售和卖出回购交易的对象有明显的差异。该行在报告期内累计向银行体系以卖出回购方式融入259.82亿元资金，而仅在2017年上半年向其它非银金融机构融入13.60亿元，占报告期内债券累计卖出回购交易总额的4.97%；而该行在报告期内通过债券的买入返售交易累计为其它非银金融机构提供了35.71亿元资金，而为银行体系提供的资金仅为14.19亿元，非银金融机构获得的债券买入返售融资占该行同期债券买入返售融资总额的71.56%。由此可见，在报告期的最后一年一期中，该行通过基于债券的买入返售和卖出回购交易，充当了数以十亿计的巨额资金从银行体系流向非银金融机构的通道，这难道不是引导资金“脱实向虚”么？

“脱实向虚”提升风险，可持续发展存疑

无论是为过热的房地产市场“锦上添花”，还是向非银金融机构输送资金，或是直接入市参与债券市场的短线搏杀，上述“脱实向虚”的操作，都在一定程度上提升了青岛农商行的业务风险。在该行风控乏力的背景下，进一步导致了该行业务的投资回报率持续下降，可持续发展或存疑问。

根据招股书披露，报告期内青岛农商行的营业收入分别为55.98亿元、57.39亿元、57.41亿元和28.64亿元，可比前三年的营收复合增长率仅为1.27%，虽然持续增长，但是缺乏成长性，有限的市场空间或已饱和。同期，该行的净利润分别为17.31亿元、18.63亿元、19.03亿元和11.12亿元，可比前三年的净利润复合增长率为4.85%，在可比三年内同样保持了持续上涨。仅从该行的经营业绩来看，似乎并不存在严重的问题，可是考虑到金融机构的特殊性，在将“重新计量设定受益计划负债的变动”和“可供出售金融资产公允价值变动损益”两个项目的损益充分计入之后，最终报告期内该行的综合收益总额分别为20.39亿元、19.15亿元、18.29亿元和12.08亿元，可比前三年内出现了持续下滑。而导致综合收益总额下滑的两个项目，分别与“应收账款类投资”、“可供出售金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”这三类青岛农商行在报告期内着力投资的金融资产有关。

进一步考察青岛农商行与投资回报能力相关的财务指标，报告期内该行的加权净资产收益率（ROE）分别为15.43%、14.63%、13.59%和7.19%，在可比前三年中持续下滑。而同期的总资产回报率（ROA）分别为1.28%、1.20%、1.02%和0.52%，其与ROE的情况如出一辙。无论是ROE，还是ROA，青岛农商行的投资回报率在推动资金“脱实向虚”之后非但没有提高，反倒是不断下滑，一旦前期积累的风险集中爆发，青岛农商行又该何去何从？