EB-5签证成美国地产融资新渠道

在沉寂了近20年之后，伴随着美国房地产投资的火热，EB-5签证开始成为了人们关注的焦点。

“与几年前相比，这其中有着巨大的利润，”移民顾问史蒂芬·帕内尔说。他的公司现在几乎只专注于EB-5签证。

中国内地申请者跃居第一

EB-5投资移民方案是美国移民法中针对海外投资移民所设立的移民签证类别，简称“EB-5”，尽管这个名字听起来像是个糟糕的科幻电影，但其实它很好理解：外国投资者在美国进行可以创造工作岗位的投资项目来获得美国绿卡，它是美国所有移民类别中，申请核准时间最短，资格条件限制最少的一条便捷通道。

美国的投资移民在2009年增长了三倍（2008年投资移民人数为1400人，而2009年的人数是4200人），很大一部分是因为该计划提出的地产业务的独特属性使然。

根据美国移民局2008年10月至2009年9月的最新统计数据显示，来自中国内地的EB-5申请者，已经远远超过之前遥遥领先的韩国。中国大陆的申请家庭是1795户，中国台湾的申请家庭是142户，在美国移民局的排行榜上跃居第一位。

　　用于地产融资很容易

对于房地产开发商而言，EB-5提供了一个筹集资金的新渠道：用美国绿卡作为额外奖励来吸引国外那些想把钱藏于美国财产中的投资者。同时，移民代理和服务公司也把这个项目看作是那些准备移民美国的而且富有的国际客户的新选择。

在西雅图，双子开发有限公司（Twin Development LLC）的史蒂夫·史密斯（Steve Smith）利用EB-5签证为天空酒店公寓（Sky Hotel and Residences）筹集到了2.35亿美元的项目资金。这是一栋45层高的多用途大厦，包括400间公寓。在传统意义上的筹钱方式难行的情况下，史密斯说EB-5是“扩大可利用外资的来源，同时亦为国际投资者提供一个有利可图的机会。”

没有一家银行愿意参与该项目的融资，史密斯说。双子开发主要是与那些韩国的投资者合作--他们都抱着一个共同的目的，用手头大笔的现金来换取排队等绿卡的痛苦。美国联邦部门的统计数据显示，在2009年有近70%的EB-5签证是发放给来自中国和韩国的投资者。

尽管EB-5签证本来是需要至少100万美元，但如果是投资在所谓“联邦政府划定的低就业的地区中心”的话，只需要50万美元。这显然是为了应对经济危机而做出的举措。

“这钱来得很容易，”在纽约和中国都有办公机构的狮王房地产开发(Lion's Property Development)的CEO哈依姆 卡扎普(Chaim Katzap)说“我认为这是如今筹措资金的最佳途径。”

得益于EB-5签证，卡扎普的纽约布鲁克林海军船厂重建项目最终从100个外国投资者那儿筹集到了6000万美元的资金。

卡扎普提到，EB-5对于中国的富人们来说尤其有吸引力，因为他们的子女很多都已经在美国工作和生活了。EB-5不需要语言考试，也不需要你一定要住在美国或者在美国工作。

尽管如此，EB-5签证的发放还远未满额。EB-5每年的限额是1万张签证，而2009年只发放了4200张，这其中的原因包括审核程序过于冗长，政府方面对于“地区中心”的审核尤为审慎。

史密斯说，他为了能让他的项目所在的地方具有“地区中心”的资质，他花了将近一年的时间去说服联邦政府。“要想成为地区中心，你必须证明这个区域确实需要投资和发展。”史密斯说。

　　绿卡的诱惑

当然，投资必然存在风险，并不能说所有的投资都能获得成功。建设类投资往往需要数年的时间才能获取回报，因而这个项目不大适合想获取短期效益的投资者。但对于那些段时间内不急着要50万美元的投资者来说，绿卡却是一个很大的诱惑。

“这是一个可以预测的项目，”帕内尔说，“如果你仔细地选择投资地点，这是获取永久居留权的最安全的通道。”

尽管这个签证计划提出时遭到了不少人的批评，但鉴于前年经济危机所带来的就业率不景气，房地产萧条的现状，本应于去年到期的EB-5签证计划在2009年10月得到了不同寻常数量的两党议员支持，延期到2012年。

早些时候，美国参议员约翰 克里（John Kerry）和参议员理查德 路加（Richard Lugar）提出要颁发EB-6签证，为计划在美国开办公司的外国公民提供。

房地产管理人士称，投资者对该项目的认识正达到前所未有的高度，特别是与国外买家人数众多的地区。

“以前，我们会每月才会谈到一次EB-5”，来自佛州，专注于拉美投资者的房地产公司--AV集团(AV Group)的总裁阿尔弗雷德·维斯卡隆多(Alfredo Vizcarrondo)说，“现在我们每星期谈论它一次。”

在佛罗里达，许多“地区中心”有房地产投资项目且回报率较高，非常适合国外投资者，维斯卡隆多说。他的公司主要与来自委内瑞拉和其它拉美国家的客户合作，他们都希望能移民美国。“所有的人都想要一张绿卡。”维斯卡隆多如是说。

公安部警示EB-5风险

国家公安部发布今年首次移民预警指出：目前国内某些移民公司推广的美国 EB-5投资移民项目，本质上属于私募行为，存在着巨大风险性。

专家分析美国投资移民主要有以下两大风险：

第一，资金风险。此项目无政府担保，需先投资，后拿签证，5年后才能取回投资款，投资存在一定的风险。与加拿大投资移民的投资款有政府担保不同，美国政府在EB-5项目的规定上，对于区域中心的投资要求非常清楚，不允许任何项目提供回购，保证还款承诺。

第二，绿卡的风险。因为EB-5投资不由申请人本人操作和管理，申请人处于完全被动状态，如两年内投资失败或没有创造就业岗位，绿卡也将被取消。在申请办理成功之初，申请人及全家人获得的只是“有条件绿卡”，距离“正式绿卡”还有很长的一段路要走，万一投资失败，到时候不仅得不到“正式绿卡”，还可能连投资款都收不回。