2015：货币大战背景下 楼市仍值得投资关注

中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来，届时，楼市仍然会面临去库存的压力。

从2014年年底全球各大经济体货币政策走向来看，2015年货币大战的爆发已经不可避免。

从各大经济体货币政策预期表现来看，2014年10月30日消息，在为期两天的政策制定会议结束后，美国联邦公开市场委员会公布了货币政策声明，宣布第三轮量化宽松（QE3）计划终结。美联储在结束空前的资产购买时期后，正将注意力转向首次加息。

美国退出QE引发全球各大经济体货币政策连锁反应。

日本央行今年10月底决议：将每年基础货币的货币刺激目标加大至80万亿日元，此前目标60-70万亿日元，并且11月份日本央行再次强调维持货币政策不变，承诺以每年80万亿日元的速度扩大基础货币。

日本央行(BOE)宣布扩大宽松规模之后，市场的目光都落到了欧洲央行(ECB)的身上，大部分的经济学家们预计，欧洲央行行长德拉基(Mario Draghi)将会宣布在2015年实施QE，包括购买主权国债。而从当前欧元区的通胀和经济状况来看，欧洲央行的确要采取必要的措施。最新的数据显示，失业率仍位于11.5%的低位，通胀则仍处于0.4%的水平，依然面临通缩的风险。欧元区最大的经济之一的法国和意大利需要重新调整以实现预算目标，即使是领头羊德国的底气也有所不足。

对于中国来讲，在经济结构深化调整阶段，经济增速也面临着下滑的压力。来自中国央行的消息称，自2014年11月22日起，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。中国货币政策由原来“微刺激”转向全面刺激。

中国货币政策两难

各大经济体经济基本面不同导致当前货币政策走向出现较大的差异。美国经济基本面好转，宽松货币政策开始退出，美元开始回归强势，国际资本开始回流美国，影响欧盟、日本、乃至中国的货币政策。而欧盟、日本经济基本面尚未明显好转，仍然处于水深火热之中，这两个经济体通过宽松货币刺激经济复苏已经是“板上钉钉”的事情。而对于中国来讲，经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美国等发达国家节奏。受美日欧货币政策变化影响，如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长，如果货币政策转向大幅放水，那么，此前的改革成效则付诸东流。此时，对于中国的货币政策走向来讲，处于两难境地。

从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。

从上述的角度来看，中国货币政策由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息，预计随后存款准备金率也会下调。

但是，总体来讲，当前中国货币政策尽管有宽松趋势，但是还没有出现大水漫灌的特征，当前主要还是通过货币政策工具适当“微调”平衡中国经济改革及增长需要、美日欧货币政策的不平衡。

那么，对于中国的货币政策的变化对于短期楼市来讲是否是机会？对于2015年或未来2-3年楼市来讲楼市基本面是否会好转？未来中国楼市将会有哪些市场趋势特征？

房地产政策趋向宽松

从房地产调控政策走向来看，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。

这对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息，预计在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。

但是，中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。中国经济增速相对此前的下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来，届时，楼市仍然会面临去库存的压力。

因此，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经启动全面降息，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会逐步回升，未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

事实上也是这样，从短期内来看，当前市场仍然是调整期，短期内来看，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变。

卖房投股？NO！请卖股抄底买房！

而与当前股市行情截然相反的是楼市的表现。回顾两年的楼市，一路过山车，让人欢喜让人忧。尽管2014年银行等金融机构“惜贷”引发开发商“以价换量”打折促销，楼市短期内开始下行，尽管限购政策取消、央行降息等利好政策频发，但至今楼市基本面仍然没有出现实质性的好转。

但是，从宏观经济与楼市基本面特征来看，经验表明，GDP增速与楼市成交量呈现出“逆经济周期”的关系。宏观经济短期内仍然难以摆脱对于地产行业的依赖，从最近各地“救市”政策频发的表现来看，我们可知，无论是调控政策还是货币政策已经开启定向宽松或“救市”的闸门，通过这些措施促使楼市基本面回升，以适度拉动宏观经济增长。

从短期内来看，在央行降息等政策刺激之下会楼市已经出现一波入市的行情，年底楼市出现“翘尾行情”也没有什么悬念。从未来发展趋势来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺。从这个角度来看，在当前楼市基本面尚未完全复苏阶段，房价表现相对较为合理，甚至一些资金面较为紧张的开发商也会保持以价换量的推盘策略，是投资客抄底买房投资的最佳时机。

尽管房产短期内获得升值的空间被压缩，但是，房产保值增值的基本属性还是存在，房价并没有出现普遍性的持续下跌。尤其是在中国城市化进程大背景下，楼市需求仍然表现较为强劲，房地产行业英雄本色犹在，2014年楼市并没有出现明显下滑和持续性衰退。

笔者认为，当前房产仍然是一个“傻瓜型”投资产品，也就是说，只要投资房产，起码房产不会贬值，它是一个保值增值的产品，投资者不必太担心短期市场层面的变化。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，一线城市及部分二线市场基本面良好的房地产市场就会出现快速反弹。从今年以来的市场表现来看亦是如此，各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，导致个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。

投资者可在市场定价更加贴近市场的时机或某些开发商个案价格下调过程中寻找投资机会点，根据这个底线评估投资时机，重新获得投资市场底部的机会或投资的时间窗，这样方可在未来楼市基本面好转之后获得房产升值空间及租金汇报上的双重收益。

从城市角度来看，选择“城市群”、“城市圈”的核心城市及周边具有发展潜力的二三线城市进行投资。原因很简单，在新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。这样“城市群”、“城市圈”核心城市及周边的二三线城市房地产市场将持续增长，投资者可从这个区域内获得溢价收益。

从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品和具有发展潜力的商业地产应当值得关注。中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选；房地产市场出现“商住倒挂”的现状至今仍未改变，商业地产没有受到楼市政策调控的影响，住宅“限购”导致不少资金转投商业地产，随着实体经济的回暖，商业地产在投资回报上并不比住宅地产差。

文/同策咨询研究部总监 张宏伟