“房企+X产业”成房企转型新模式

面对新一轮的市场低谷，房企纷纷谋求转型，但彻底转型是不可能的，那就先抓一根“救命稻草”再说，于是绿地集团开启了地铁投资计划，农工商房地产则着眼开发养生庄园，房企们的转型大戏拉开了序幕。

近日，上海本土房企开始“跨界”华丽转身，吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。

比如，7月21日，绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议，由绿地牵头组成绿地地铁投资发展公司在全国多地开展地铁投资开发业务；同一天，光明集团旗下农工商房地产（集团）股份有限公司与光明集团上海长江总公司正式签署《光明养生庄园项目合作开发框架协议》，双方将携手开发建设光明崇明养生庄园项目，这标志着农房集团正式进入养生养老产业……

上海本土房企“跨界”转型，似乎是在跟随全国房企转型的步调，涉足时尚，迎合了时代的发展趋势。其实不然，上海本土房企开始“跨界”转型背后有着复杂的历史原因。

发展空间受限，谋变方能进取

每一轮市场周期的变化都会给上海房地产市场带来新一轮的市场变革。2014年，在银行信贷紧缩的市场背景下，上海房地产市场进入了新一轮的市场低谷期，面临新一轮的市场变革。而这样的变革主要表现为：在上海楼市充分竞争的市场环境中，全国性品牌大企业通过过去几年在上海房地产市场的跑马圈地和标准化运营，市场份额不断扩大，而借力上海本地资源优势兴起的本土房企发展空间受到挤压。

同策咨询研究部数据显示，2014年上半年上海商品房成交金额TOP30房企当中，全国性的品牌房企占据了三分之二的江山，而本土房企只占到三分之一，只有10席，分别为绿地、旭辉、大华、复地、中星、中华企业、上海中环集团、城投控股、上实城开和宝华。很明显，上海本土房企在上海本地房地产市场已经不再占据市场主导地位。

而随着上海房地产市场集中度明显上升，上海本土企业面临着生存危机。在楼市调控与市场竞争等多重压力之下，众多上海本土房企开始正视市场的变化。不管是主动应对还是被动回应，都已经开始进行结构性调整。

“房企+X产业”模式成首选

在过去几年调整与转型过程中，上海本土房企主动进行全国化布局，有的积极拓宽市场区域，取得了不错的业绩，比如绿地、旭辉、复地、农房等，他们经历市场洗礼，“走出去，再回归”，自身素质有了极大的提升，开始了艰苦的调整、转型之路；而有些房企则在坚守上海市场的背景下，被激烈的竞争挤出市场。

此外，住宅行业开发利润率逐渐走低，房企原有的以单纯住宅业务为主的开发模式已经过时，这对于部分上海本土房企来讲，在刚刚完成全国化布局之时，又不得不马不停蹄战略转型，考虑业务多元化或依托房地产主业进行“跨界”转型。而“房企+X产业”模式悄然成为上海本土房企的转型策略。

所谓“房企+X产业”，是房企以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，最终将项目构建成为产业价值链一体化的平台。

绿地进军地铁投资产业，切准了基础设施领域的改革脉搏。绿地在率先积极响应政策号召的同时，也抓住了一个庞大产业的新机遇。最新数据显示，2014年我国在建轨道线路的城市达到40个，在建里程3892公里，总投资规模超过1.6万亿元。

对于绿地而言，可以在未来绿地地铁业务的运作中，结合沿线土地出让作为部分回购条件，由绿地先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发，发挥绿地房地产业务的优势，打造具备集商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。

绿地集团董事长、总裁张玉良表示：“进军地铁投资产业，是绿地发挥资源集成优势、向‘平台型’企业进化发展的实践成果，这不仅意味着绿地商业模式的再度升级，也是绿地立足主业优势、延伸拓展相关产业的积极尝试。”

此外，对于光明集团旗下农房集团而言，由于光明食品作为中国最大最具实力的食品产业集团，在上海留下了30多块待开发土地、土地面积达千亩。此时，光明集团通过旗下两家公司合作，聚焦养老产业，结合存量资源，将养老产业和地产资源相结合，把光明集团内部协同发展的空间充分发挥出来。由此，农房的房地产业务受益，也实现了跨界养老产业转型。

跨界投资还需规避风险

而仅仅就绿地与农房而言，其业务华丽转身不仅仅涉及这么多。

就绿地集团而言，除了跨界进入地铁行业，还涉及旅游地产、产业地产、养老地产等诸多方面。除此之外，绿地集团还积极布局海外市场，2014年绿地海外业务将实施拓展与提升并进，将再进入包括加拿大、法国、新加坡等3～5个国家。预计2014年绿地集团将实现海外销售收入130亿元人民币，新增投资50～80亿美元，为2015年海外收入超300亿元人民币奠定基础。

就农房集团而言，据笔者了解，农房集团借壳海博股份上市之后，其在传统住宅业务基础上，也将华丽投身物流、养老、商业地产等方面，实现“房企+X产业”的操作模式。

当然，上海本土其他房企也不甘落后，比如复地传承母公司复星集团“大金融、大地产、大健康、大文旅、大物贸”的发展方向，布局城市深耕全国，寻求产城一体为核心的“蜂巢城市”项目，推进更多“蜂巢”项目落地，最终实现当地社会发展和企业发展的双赢；大华集团、景瑞集团等领军房企已经率先向商业地产加大投入外，上海本土越来越多的房企开始转战商业地产、养老地产等领域……

至此，上海本土房企战略转型如火如荼进行，试图通过“房企+X产业”的操作模式使城市、资本、产业与人口的协调发展，在新型城镇化的过程实现企业的发展价值。但是，上海本土房企转型过程中也应该注意把控市场风险，不能一味跟风。

对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军养老地产、产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险，最终通过“房企+X产业”的操作模式实现战略转型。

对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。