海外REITs现在可投吗？

REITs个性十足，是介于债券和股票之间的产品，通过租金的收益获得相对稳健的回报率，这个回报率30年在美国平均汇报在7%~8%，长期回报率明显优于股票市场，且与其他产品关联度较低，是分散风险、优化配置的优良工具。

从今年3月份至今，国内房地产市场持续低靡，在各类投资者群体中激起了千层浪，毕竟，中国人可能是世界上最爱投资土地和不动产的群体之一。长期关注国内房地产市场的人们现在已经有些按耐不住恐慌，纷纷开始思量在全世界、全球化之下境内和境外之间的资产配置。

举一个数据，到2014年4月，北京市境外投资企业突破了1600家，并继续保持快速增长的态势。国内大部分地区的投资者更倾向于对美国、澳洲、加拿大、新西兰等地方投资，国企在走、民企在走，个商也在走，随着中国企业走出去的热潮，也正在加速推涨海外楼市，也因此有一种说法，主投REITs的证券投资基金，就是跟上了全球财富资本布局的大趋势。

资本的不二之选

从海外置业角度看，投资REITs相比直接投资海外不动产具有不可比拟的多重优势。首先是解决了投资信息不对称的劣势，赴海外选择勘查物业耗费时间精力，但REITs筛选物业由专业机构负责；其次，各国及地区税收规定非常复杂，直接置业还面临房价波动带来的收益风险，以及购买后的出租管理等问题，REITs具有研究优势和管理经验。此外，直接置业退出权益很难保证，相反REITs变现的流动性更佳。

从资产配置角度看，REITs个性十足，是介于债券和股票之间的产品，它通过租金的收益获得相对稳健的回报率，这个回报率30年在美国平均汇报在7%~8%，长期回报率明显优于股票市场，且与其他产品关联度较低，是分散风险、优化配置的优良工具。有研究表明，REITs与境内证券市场相关系数低于0.1，与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也均在0.4以下。在目前境内另类投资通道较少的情况下，主投REITs的基金将较好地分散单一投资境内市场的系统性风险，优化资产配置以达到财富增值目的。

REITs三分之二的收益来自于派息，只要公司有持续入账，那么它的派息率就可以非常高。所以通过REITs公司股票的收益，2/3是派息，1/3是股价，拥有稳定的派息，使得它能够获得一个很好的价格，进而保证投资回报率在7%~8%。所以它在海外成为排名第一的金融产品，既能让投资者买到很好的物业资产，又具有较好的流动性，最重要的是在全美国，每一家投资基金20%的投资配置都是REITs。基本上，这是适合于一个机构做稳健投资配置很重要的产品。同时通过股票发行的流动性又让老百姓参与了这些有经营收益物业的长期升值。

地产证券化 轻资产运营

通过大数据分析看到，在世界范围内总得REITs市场的规模已经达到了1.4万亿，其中美国占绝大多数，已经达到了8千亿美金的规模。从规模的扩张速度来看，可以看到年均的复合增长率达到15%，具有相当高的水平。从市场的投资人认可的角度，包括物业的持有人对这个产品参与的热情得出REITs是非常有生命力的产品。

业内人士表示：“在美国，REITs是做商业地产的根本环节，例如要打造一个非常好的商业品牌，而这个商业品牌在经营的时候需要一块场地，这个时候就可以用基金去进行开发或收购，从而完成证券化。”

他以做连锁商店为例，投资者所要面对的最大障碍就是房租，且随着生意红火房租会一而再的上涨，当这种房租的不确定性被房东所制约时，REITs基金使得连锁商业彻底摆脱了被人控制租金的局面。将土地、房产等重资产交给基金去做，而装潢、人员等轻资产则交由管理公司去做。最有名的当属万豪集团，万豪酒店的管理公司上市90年，万豪酒店的REITs在房地产上市19年，而两种业务所获得的市值是相差无几的，万豪的房地产为万豪酒店定制的物业进行开发，万豪的品牌管理公司来经营管理，这种投资方式为其在海外迅猛发展提供了最大的便利。

对一些机构投资者和更有钱的投资者而言，如果涉及到移民需求，就要格外注意安全性，这也是海外投资第一要素。例如投资一幢学生公寓楼，基本要出资一千万美元以上的时候，投资者可以在房子没有建成之前，把房子卖给美国的REITs。美国的REITs有着各种各样的服务，且已经划分出众多细分领域，只要找到专门做学生公寓的REITs，便可以轻松省力的将回报纳入荷包。对于回报我们可以算一算，税前也可以达到40~45%，相比自己投资当地房产少一点，但也不算差，且安全系数高很多。附带还可以为投资群体中一部分核心人员带来美国绿卡。在美国还有很多很多类似这样的机会，也因此让美国成为现阶段最值得资本进入的国家。

文/尔沧川