创意地产 退潮？

创意地产曾如飘落人间的仙子般为世人追捧，但随着神秘面纱逐渐揭去，创意地产也难逃“柴米油盐”的现实考验，毕竟“赚钱”才是硬道理。如何渡过当前的尴尬境遇，成为创意地产亟需解决的问题。

曾经喧嚣不断的创意地产正在退潮。目前在上海除了少数创意标志性园区备受追捧之外，很多以往风光无限的文化创意园区，相当一部分已经被市场冷落，创意园区的发展瓶颈或将愈发凸显。

　　M50、八号桥、红坊等，更多的园区被湮没在都市丛林中。实际上在这些园区内，除了点缀在建筑间的城市雕塑和个性十足的园区环境，其他方面与传统商务办公地没有本质的差异。如果整个园区缺乏清晰的产业规划、没有特色运营服务、进驻园区没有引导没有门槛、也谈不上孵化和扶持，对文化创意产业缺乏应有的推动作用，那么创意企业难有持久的凝聚力。

“有的开发商是觉得实在没什么好搞了，就来做创意地产。这样的人做事往往没有恒心，也难以全心全意去把这件事做好。”有开发商向记者表示。

“创意地产中’玩概念’的情况当然难免，而且很多。概念好用就多用，这是开发商拿地立项的战略。而这种模式开发的项目，往往缺乏真正的内涵，有的连创意产业都没有，纯粹做成了商业地产，最终难逃失败命运，浪费了很好的区位和建筑空间。未来这种不科学的开发模式将面临淘汰。”上海斯盖营销策划有限公司总经理余勇生说。

创意地产：并非创意+地产

“创意地产，并非就是简单的创意+地产，也不仅仅是创意产业地产。”余勇生说，“创意地产是商业地产中的创新开发模式，是在整个产业链的各个环节中，把房地产与创意产业进行融合，特别是在项目策划、规划和设计阶段中投入大量创意元素的房地产运作模式。”

真正意义上的创意地产有三个特质：首先要采用房地产的开发模式进行开发和经营；其次，必须对创意产业进行运营，从其特性看，创意地产必须为创意产业提供广阔的发展空间，让有限的建筑空间成为无限的创意空间；第三，创意地产必须为创意产业提供宽松的运作环境。

其实，创意地产在中国还很“年轻”。拿上海为例，上海的创意产业走的是一条从自行开发到政府引导的发展之路。从上世纪90年代起，上海一些从事艺术、设计的创意者们就自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。

2004年下半年，上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色，在11月份组织成立了“上海创意产业中心”。2005年4月，上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地30多万平方米。

上海的创意地产发展已经初具规模。在泰康路，6家弄堂工厂汇集了10多个国家和地区近百家视觉创意公司，中西方创意理念在此融合、碰撞，一切都显得与众不同。如今，“田子坊”已成为上海最大的视觉创意设计基地、上海视觉设计人才“孵化器”，从这里流出的产品和创作理念正源源不断地对市场产生强大影响力。

但我们也可以从一些失败的案例看出，目前的创意地产开发存在很多误区。“其中典型的误区就是刻意为地块寻找创意产业。事实上创意地产并非简单的为房地产注入文化创意产业，更科学的做法是为文化创意产业选址；第二个误区就是认为只有文化创意产业园是创意地产；再者以为必须要有创意设计师参与其中才称得上是创意地产，而事实上创意地产的范围更为广泛。”余勇生告诉记者。

三种开发模式

创意地产的开发模式通常有三种：一种是国企投资开发和运营，另一种由民营企业主导或民企、国企联合开发运营，第三种则是由行业领导企业或品牌投资开发并聚集产业链企业形成创意地产。

创意地产的盈利模式可分为多种类别，目前常见的是靠房产租赁盈利，这是初级模式；而比较成熟的盈利模式包括企业孵化、企业服务、金融服务、专项补贴申报、项目风投等，这些才是真正意义的创意产业运营盈利模式。

实际上，国内目前真正能做到高级别盈利模式的项目非常少，主要原因是高级盈利模式对运营团队的专业要求很高，而且需要更长期的运营服务后方能产生，多数投资商急功近利缺乏耐心，难以从本质上实现突破。

经过近几年的发展，一些创意园区也的确做得风生水起，如旧仓库改建的老码头创意园区，德必文化旗下的运动LOFT创意基地等，都很有特色。

另外田子坊和老码头这样的项目，成功之处在于完美地将文化创意商业模式融入园区，形成了一个完全开放的文化创意商业市集，完善了创意产业与文化生活的接轨，为园区注入了源源不断的商机和文化旅游影响力，成为城市文化创意的重要标签。

深圳F518时尚创意园也是一个比较成功的案例，它不仅成为深圳创意地产的标签，更在创意孵化和成果转化上形成了特有的模式，实现了从创意到制造企业再到消费者的全产业链模式，不仅帮助创意企业实现市场化运作，更开创了园区的多种盈利模式。

而广州的一些创意园就没那么幸运，红专厂、星坊60、北岸创意文化园相继传出拆迁的传闻。这些园区首先在产权方面存在问题，除了厂家自行开发的创意园外，其他创意园投资运营方所获的签约期几乎都在20年以内。租期短、改造成本高，一些创意园在发展中也“走了样”，为尽快回收成本而变成了“红酒街”、“餐饮街”。曾经定位于“广州第一家非房地产包装”的真正意义创意区，并且许诺十年不变的红专厂，目前除了一些规模较大、较为知名的企业外，靠小型的手工艺品小店和特色餐厅吸引人气。

上海的“五维创意园区”也面临类似的境遇，曾经的创意园区如今变成了婚纱摄影基地，或许只有拍照的新人才会“到此一游”。

城市中心的创意地产，重要的就是结合创意商业和创意旅游地产模式，打造城市文化创意地标。而城市近郊的创意地产，更需要的是沉下心去做产业运营和企业孵化，打造文化创意企业创业和成长的理想环境。

投资者：需真正懂行

以前提到创意地产，各地政府都觉得新鲜，并给予极大支持，但对创意地产的真正内涵不甚理解，经过这几年的实践，大家对创意地产的认识逐渐成熟了。未来，从拿地立项这个环节，政府相关部门基本不再开绿灯了，开发商面临真正的考验，没有成功案例、没有领先的模式、没有招商运营的团队，创意地产以后也将越来越难做了。

但对于那些真正做创意产业的投资商，未来相关的政策还会有所支持，并且可能会由于对文化产业的重视而不断加码。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上海的工业化和城市化还没有完全走完，所以上海发展创意产业更重要的是为二、三产业服务，紧紧围绕了产业升级和结构调整，将创意产业融入城市文化与城市建设之中。也就是说，伴随着上海市产业升级和结构调整，创意地产将在城市文化与城市建设之中发挥越来越重要的作用。

一线城市创意地产方兴未艾，二三线城市同样也面临产业升级和结构调整的历史机遇，相信在当前及未来一段时期内，创意地产也将在二三线城市的城市文化与城市建设之中发挥更大魅力。

未来创意地产再次爆发的机会依旧存在，但对于当下乃至于未来创意地产的投资者，专家给出如下忠告：首先，必须要真正懂得这个行业、了解创意地产开发模式；其次，需要做好打持久战的思想准备；再者，要做到高起点，以打造城市创意精神地标为目标。

创意地产的灵魂在于创意精神，无论是基于文化产业还是制造产业，只要富有创意精神并将创意精神由内而外地植入到地产开发和运营的过程中，就不难成功。