房地产基金2013年揭开“新黄金十年”

过去的十年，是靠土地红利增值的十年，而未来的十年则是通过房地产金融改革红利普惠投资者的时代。

当不少投资者发现投资房地产的黄金十年已过去时，2010年开始的中国房地产私募基金正如星火燎原，数量的增多已汇聚成一种力量，推进着一个“新黄金十年”的发展。

　　“未来的十年，必将是房地产基金发展的黄金十年！”全国工商联房地产投资基金联盟秘书长闫宗成在“新时代的黄金十年--房地产基金、财富管理机构、房地产开发企业战略合作论坛”上坚定地表示。

房地产金融改革红利普惠

“过去十年是房地产行业的黄金十年，现在进入了白银时代。行业面临调控的常态化，地产行业金融环境持续紧张，房地产基金的需求很旺盛，基金规模也快速扩大。除存量之外，每年有大量的新进入者，行业规模以逐年翻倍的速度在增长。”

德信资本董事长陈义枫在论坛上表示，“据不完全统计，2011年全国进入房地产基金的资金是1000亿元，2012年则在2000亿元以上，因此我认为房地产基金正面临一个战略机遇期，这个机遇期可能有十年。”

闫宗成则进一步解释了“新黄金十年”，他认为中国房地产开发模式已发生转变，同时政策环境和投资趋势也在转变，而这三个转变将汇聚成一种大趋势。

“民间资本以新型金融业态参与房地产业必将是重要趋势，在经历了混乱无序和高利贷风波后，投资人的心态也正在发生积极的变化，而这种趋势及心态的改变正是改变行业生态环境及生态链的有利契机。”

闫宗成表示，房地产行业的改革及发展是通过很多很好的房地产盈利项目，让房地产基金和投资人共同分享投资开发的红利。过去的十年，是靠土地红利增值的十年，而未来的十年则是通过房地产金融改革红利普惠投资者的时代。

年收益有望超20%

闫宗成认为，从政策来看，中央已越来越强调房地产不应作为投资品，这在以后的趋势会更明显。“直接炒房获取暴利的时代已经过去。投资者在房地产行业的投资回报从房地产销售的后端移到了前端，从实体转型到虚化的金融性产品上，这是一个趋势。”

陈义枫则认为，房地产基金有着四大优势，即合法性、专业性、安全性、创新性。合法性主要指有国家的基本法律法规作为支撑；专业性主要指资金的投放、资金的回收、资金的募集、资金的管理，都体现了专业团队和专业理念的专业。对投放到开发商手里的资金，房地产基金公司全程监管，控制力度比一般的债权投资更加可靠、高效；

安全性是指对投资者和开发商的安全性，投资者可以拿股权、抵押权、控制权等，开发商则因为基金周期相对较长，能够覆盖项目全过程，不用担心资金到期了项目卖不出去；创新性则指房地产基金在很多侧面、很多元素、很多角度都可以进行个性化的设计，为开发商量身定做。

“目前房地产基金通常一年15%的收益，安全性很高，如果投资者敢挑战股权性质的基金，年回报预期则可超过20%。我认为房地产基金是目前普通投资者在房地产行业能够把握的性价比最高的投资机会。”

地产基金涉足第三方

未来，房地产行业的资金链偏紧是常态，运用多元化的资金手段并创新融资模式，将是必然的趋势。而以房地产基金为代表的融资方式，将会逐渐取代以银行为代表的融资方式，成为未来房地产融资的主流。

不过，目前房地产企业的融资环境仍持续紧张，资金压力越来越大，这也导致民间集资依然很普遍。但民间集资很难长期持续，因此融资能力正在成为房地产开发商的核心竞争力。而目前的房地产基金大多采用了债权退出的模式，从长远来看并非最佳模式，因此一些新的模式也应运而生。

近年来，由房地产开发商发起设立的基金成为了房地产基金市场中的主流。上海智盈股权投资管理公司即为其中的典型之一，公司总经理董伟海向记者表示，智盈的模式长远来看将与凯德置地较为相似。“未来关注的重点是中西部地区。”

同时，一些独立的地产基金机构正在尝试自己成立第三方理财机构开发募资渠道，也代销其他地产基金。

此外，在近似于“存贷利息差”的债权退出模式下，股权模式也进一步浮出水面。“让资本从拿地环节即开始介入，通过有序的管理，用股权合作的模式，共同分享长期投资带来的收益，从而发展出房地产金融的先进商业模式。”

瑞山资本创始合伙人、总裁谢小刚表示，“如果以后房地产基金成为投资主体，那么房地产行业的利润一定会回归合理区间。因此，如果中国房地产基金行业发展，一开始就以规范发展和谋求合作为前提，那么对于促进房地产行业的理性回归肯定大有裨益。”