张民耕：蛋糕还不够大

　　从无到有，我国的私募地产基金走过了两年多。如影随形的诟病、质疑，都挡不住资本滚动的车轮。在张民耕眼中，房地产基金不仅是个好东西，而且成长空间巨大，必将蓬勃发展。

这个蛋糕还不够大！”2010年3月8日，盛世神州房地产投资基金董事长张民耕和不少日后成为全国房地产基金联盟的成员，在共议私募地产基金的同时，一起给房地产界知名“大炮”任志强精心准备了一个生日蛋糕。而“大炮”在表示感谢的同时，也貌似一语双关地提出了“抗议”。

的确，从无到有，我国的私募地产基金已走过了两年多。诟病、质疑，都挡不住资本滚动的车轮。在张民耕眼中，房地产基金绝对“是个好东西”。他认为，蓬勃发展的房地产基金总体还很弱小，较之国外的“大腕”，简直是“小巫见大巫”。

　　草根嚼得万事做得

在国内的地产界，有着博士学位的张民耕一直以学者的儒雅和企业家的魄力而知名。不急不躁，脸上总是带着和善的微笑。

“阿拉是上海宁。”在交流中，张民耕不经意间说起了地道的沪语。

1968年，还是上海“小年轻”的张民耕赴黑龙江生产建设兵团屯垦戍边，在黑土地上一待便是11年。“草根嚼得万事做得，我连地都种过了，还有什么事不能做？”

1993年6月，进入商界的张民耕出任万通实业公司的副总经理，同冯仑、潘石屹一起参与了北京第一个以房地产开发形式面市的写字楼—万通新世界广场的开发。

经过三年的扎实工作，张民耕决定甩开膀子单干，因为他自信在某些方面可以做得比万通更好。

1998年，张民耕同合伙人成立了注册资金1.6亿元人民币的北京银信投资有限公司，开始了房地产金融的试水。

2005年，全国工商联房地产商会会长聂梅生对未来中国房地产业发展的几个宏观思路深深影响了张民耕。聂梅生当时提出,要改变房地产过分依赖银行间接融资的局限，发展直接融资，即发展房地产投资信托基金。

张民耕开始思考能否成为我国房地产开发模式转变和房地产投资基金的先行者。2008年7月，张民耕组建房地产投资管理中心，用自己的企业模拟对外投资的项目并研发出选择、判断、投资、执行、监督、退出等核心技术。

2009年初，富汇投资管理有限公司董事长曾军将构思中的私募地产基金组织工作转交给张民耕，后者找到复地集团的范伟、阳光100置业集团的易小迪及全国工商联房地产商会秘书长钟斌，五方一拍即合，随后诞生了盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司。

此后，张民耕便开始同盛世神州一起闯荡房地产金融界。

　　房地产的血管里

　　天然流着金融的血

2010 年被业内誉为房地产基金萌发元年，之后基金即开始了野蛮生长。其中，一个标志性的事件是2011年8月26日，全国 工商联房地产商会 投资基金专业委员会暨全国房地产投资基金联盟正式成立，张民耕成为了创始发起人和首届会长。

“由于私募地产基金既有金融属性，又是服务行业，而我们大多是开发商转行，因此首先需要的是专注，还要完成思维方式的转变。”张民耕所说的转变，第一是将开发思维转向金融思维；第二是由满足自身需求转向创造和满足合作方的需求。他希望，私募房地产基金首先要为开发商“雪中送炭”，提供新的融资渠道；其次是为金融机构“锦上添花”，提供新的避险工具；第三则是为社会投资者“保驾护航”，提供不同于炒房炒地的安全性与收益性结合的投资收益平台。

“房地产的血管里天然流着金融的血。”张民耕认为，未来私募房地产基金中会有三类产品占据重要地位。首先，并购类基金将成为市场竞争的主体，大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越多地借助于并购型房地产基金。

其次，股权类地产基金将成为债权类基金的替代品，私募地产基金从偏债类基金向股债兼容类、股权类基金进化，也显示了我国私募地产基金和基金投资人的日益成熟。

最后，持有类地产基金将持续成长和证券化。“房地产价格的合理回归，使长期持有、持续经营类的房地产基金具备了财务上的合理性和成长性。在此基础上，证券化的房地产信托投资基金REITs将面世。”

2013年：第一梯队将浮出水面

张民耕说，后调控时期的房地产行业金融化趋势已成必然，一方面，房地产行业正面临转型，即在房地产供应结构、收益、财务、开发、经营?区域布局模式等各方面发生转变，另一方面，房地产行业也在自觉进行金融化变革。“未来三到五年，业界都将在房地产调控常态化的严峻中从事房地产开发和房地产金融。”

不过，眼下的私募地产基金尚处于混沌状态——“大家都很小，也没有产生实实在在的退出和业绩，分不出强弱来。”张民耕告诉记者，今年底到明年，陆陆续续将有项目退出，届时各基金的专业水准和实力自然见分晓，第一梯队也将形成。“好的基金规模将跨上50亿元的新台阶，差的基金则可能转行。”