地产基金盯住高端城市综合体

政府合作、民企互动、招商活动、金融信贷、高端论坛等高附加值业务将带动更大范围的产业集群，这也是星光耀广场的主要卖点。

当宏观调控给一度火热的商品房投资泼了一盆冷水后，地产基金的兴起似乎为这股"投资热"找到了栖息地，也让不少原本在商业住宅领域叱咤风云的人物投身其中，探索适合当前市场气候的商业模式，星浩资本CEO赵汉忠就是其中一个。

赵汉忠对“星光耀计划”的打算是：“争取3年内收回成本，之后的2年便可以开始盈利”。

这位素有地产界"老枪"之称的悍将，在从地产开发华丽转身到地产基金的运作后，开始发挥他一贯雷厉风行的做事风格，在"星光耀计划"领域里大展拳脚。读者或许已经不陌生，星浩资本要建造的是一个同时具备办公、娱乐、学习、休憩、商业等多种功能及设施的超大型楼盘，打造新概念的城市综合体-星光耀广场，并且将这种模式复制到全国。

然而，与同样做城市综合体的万达广场不同的是，"星光耀计划"项目基金面对的是复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器这样的中国民企。据他介绍，巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等知名民营企业在第一期就已经作为LP投入资金，并将作为使用者入驻星光耀广场。

"这将是一种新的CBD模式，定位于为民营企业服务，通过星光耀广场这个有利载体，为企业和企业主提供创业咨询、企业交流、企业金融、政府招商和私人定制服务。在这个平台之上，创业者既能分享经验、互通有无，又能抱团取暖，共同壮大。"赵汉忠介绍说。

在"星光耀计划"项目基金成立之初，赵汉忠承诺了一个让人动心的投资收益：25%~30%。"我的计划是争取3年内收回成本，之后的2年便可以开始盈利"。

半年募资37亿

基金启动之初，3000万的资金门槛曾让业界咋舌，但是基于高额的回报和缘于民企的设计理念，还是吸引了不少民营企业。从短短半年多募集37亿资金的速度便可见一斑，这也极大地增长了赵汉忠的信心。

"许多投资者既是基金的投资人，又是项目落成之后的使用者。"赵汉忠认为这是募资如此快速的重要原因之一。

而更为重要的，在赵汉忠看来，是基金运作、实体开发、商业信息服务平台三者结合营运的能力。"这是目前国内其它地产基金所没有的"。

第一期大连、哈尔滨、南通三地星光耀广场的建成，奠定了开战全国的格局。这三地星光耀城市综合体分别约为58万平方米，148万平方米和44万平方米。

"这些星光耀广场将在7、8、9三个月陆续开盘面世。"对于出售和资金的回笼，赵汉忠颇有信心，并于2011年底开始紧密部署和实施第二期的计划：以17亿的价格拿下了真如城市副中心的A1、A2地块。据悉，这块地出让面积为69332.2平方米，南至固川路，西至曹杨路，北至潮州路，规划用途为商住及商办。

与万达广场不同的是，“星光耀计划”项目基金面对的是复星等民企。

"拿下这块地，是因为它交通特别便利，处于上海内环和中环中间。"赵汉忠介绍，交通的便利对于城市综合体来说非常重要。此前绿地集团和长江实业捷足先登介入了这个板块，绿地的写字楼已经开盘，售价逾2万/平方米。而体量最大的长江实业真如项目"高·尚领域"，是长江实业在上海首个大型综合项目，总建筑面积逾110万平方米。

但这些对赵汉忠而言，似乎并未产生影响。"在此打造星光耀广场，我们注重的是产品创新和差异化，突出我们自己的特色。"他表示，要在两年内打造一个商业配套很强的城市综合体。

除了这个项目，星光耀二期基金将重点投向上海、杭州、苏州等长三角重要城市。赵汉忠还透露，在目前五年规划中，投资布局都将以长三角为中心，面向中西部、环渤海、珠三角三大区域。他将以"十二五"规划的四大城市圈为重点，对交通枢纽商贸聚集区域、中国民企活跃的区域以及核心民企战略尤为重视。

"因为政府合作、民企互动、招商活动、金融信贷、高端论坛等高附加值业务将带动更大范围的产业集群，这也是星光耀广场的主要卖点。"赵汉忠表示，"按照这个标准，我们第二期将在嘉善、杭州或苏州陆续拿地，募资会在今年4月封闭。"

募资仍是大问题

当然，要构建如此复杂的城市综合体，仅凭一腔热血还不够。从住宅地产转型到城市综合体，赵汉忠颇有感慨，"随着概念的清晰化和项目的深入，需要补充的东西越来越多。"这个过程中面临着诸多挑战。

首先面对的是拿地的难题。拿地"不像在菜市场上买菜，它被很多条件限制着。"赵汉忠无奈地表示。比如，原本在第一期看中的上海虹桥临空经济园区，因将形成融会长三角的"半小时经济圈"而备受青睐，但是由于这块地尚未推出，因此不得不"做出相应的调整"，拿下真如地块就是"候补"举措之一。

即便是有符合项目要求的地块推出，如果价格太高，最终也只能"改变策略"。"房地产基金吸纳资金的能力是很强的，但由于2011年银行银根紧缩，各个企业贷款本身就困难，要筹集富余的资金并不是很容易。" 赵汉忠表示，目前国家政策还没有配套，使得外资的进入受限严格。"筹集民间资本的难题还是很大。"

也因此，第二期原本计划募集30亿的资金，目前只募集到15亿。赵汉忠表示，这笔钱将投入普陀真如以及其它长三角区域优质地块，目前真如正在做规划，在今年9月份即将开工。

因为资金问题，赵汉忠做得最多的，不是去建筑工地查看城市综合体的进展，也不是在办公室里运筹帷幄，而是"飞"向全国各地，与各民企大佬"聊天"。"目前已经与三五千家民企老板有了会面。毕竟星浩还是一家新的公司，品牌效应还没出来，募集时间相对漫长"。

而对于投资的企业来说，更关心的是投资回报。目前赵汉忠在争取现金流最大化，期待"通过把产品卖给大机构，从而将物态的商品货币化"。第一期大连、哈尔滨、南通三地"星光耀广场"的销售，将成为星浩资本投资回报的第一个节点。

赵汉忠也坦言："如果国家的调控政策连续五年都这样，对于基金的高额回报将会有所影响。但是所有的星光耀计划都会按原计划进行，我有信心让投资者获得比其它房地产投资回报率更高一个级别的水平。"

不愿意为跑马圈地而急速扩张，赵汉忠对于基金未来的发展步骤考虑得相对冷静："前三年，我们发展得比较慢，因为品牌的建立和人才梯队的建设需要花很大的力气。而一旦有了成功的案例，后面几年将加快步伐，预计五年内将建立20个星光耀城市综合体。"