“炒房”：温州资本从未淡出

　　高端物业一直是温州资本投资的热门选项。即便是在"后借贷危机"的当下，温州资本也没有舍弃地产投资的意思。

温州素以"炒房"名闻全国，在高端物业市场也不例外。

据温州市中小企业发展促进会会长周德文透露，根据对北京、上海、深圳等地大规模投资房产的温州商人跟踪统计，高峰时，温州有2000亿元的资本投向全国各地房地产。

　　商铺、别墅是温州人炒房的首选，高端物业一直是温州人投资热门选项。温州人投资高端物业的线路是先本土，然后辐射全国。据业内人士分析，杭州、上海一直是温州投资客购房的重点，尤其是地段好、品质佳的高端物业一直受追捧。

2006年，绿城房地产集团进入温州市场，以"温州地王"价格竞得温州鹿城广场开发项目。绿城将该项目定位为温州的城市地标，打造温州顶级社区。2008年8月正值全球金融危机，国内房地产市场开始转淡之际，绿城鹿城广场一期开盘创下3天销售率60%，均价4万元/平方米，销售额近23亿元的"奇迹"。而于2009年4月推出的鹿城广场二期100多套房源，更是在当天销售一空，成交均价3.3万元/平方米，当天的认购金额达9.66亿元。

在2009年新一轮全国房产热中，鹿城广场只是温州本土高端住宅全面回暖的一个信号。据当时温州市房管网售房系统显示，锦玉园二期2号楼以4.6万元/平方米价格开盘，半个月不到，80套可售房源中仅剩23套，而外滩国际公馆、七都华侨花园等高端物业同样迅速售完。

在上海，2009年4月浦东二手房成交金额近60亿元。其中温州人约占80%，以此推算当月温州人现金购买浦东二手房金额高达4亿多元。和记黄埔旗下御翠园4月份推出的双拼别墅，每栋价格在1300~1500万元，其中不少被温州人买走。上海御翠豪庭黄金城道共40个商铺，其中13个商铺被5位温州人收入囊中。

　　高端物业亦难挡退房潮

在2010年新政的影响下，全国房价出现松动，投资热潮开始减退。2010年7月，周德文表示，粗略统计温州人抛售了10%的房产，约100亿元左右，留在楼市的资金不到1000亿元。

2011年4月开始，温州爆发的民间借贷危机对温州投资者影响重大。危机使民间信用体系遭到严重冲击，房地产投资者的资金链紧张，难以为继。而一些在房地产投资过大，造成资金断裂的企业更是出现老板跑路、企业破产的结局，随即房地产市场连续上演退房事件。

温州高端楼盘，号称城中豪宅的同人欣园近期爆出业主集体要求退房的事件。今年3月10日，本是同人欣园的付款限期，但是很多业主正在筹划一场"联合行动"。

"同人欣园总共有200套左右的房子卖出，现在可能有130名业主联合起来了。"一业主称。"其实大家都是因为没钱的原因，希望开发商能同意我们延后交钱。"

而在2011年1月该楼盘开盘之际，转让一个购房指标就要加价30至50万元，而且开发商还要求购房者先交纳150万元"诚意金"，仅仅一年时间便状况迥然。退房潮背后透露出的是温州投资者所面临的资金压力。

2012年初，据21世纪不动产的统计显示，1月2日到8日一周内，单价在5万元/平方米以上住宅项目成交22套、环比回落58.5%。

　　"不抛弃，不放弃"

"房子最终将体现它最基本的居住属性，房地产行业再留恋过去的好日子已经不太现实，中国楼市现在进入了下半场，并将告别暴利时代。"万科集团总裁郁亮认为。

暴利时代的结束，并不意味着投资机会的结束，房地产仍是资本可选择的投资商品。在2011年12月中国住交会深圳活动会上，中国住交会秘书长单大伟表示，高端物业具有稀缺性和投资性。

从客户源来看，高端物业的购买者受政策调控的影响较小。而越来越多的富人开始追求有品质的个性化生活，如温州众多的富二代，高端物业正成为他们追求品质生活的一部分。

"我不会抛售自己手中的别墅，只是要转变一下思路，不再追求高回报，要更看重长期投资价值，尤其是在通胀很高的情况下，更具保值功能。"一位温州高端物业投资者告诉记者。业内人土分析，此类买家通常资金实力雄厚，他们担心出售物业后因限购令而不能重新买回，因此更愿意继续持有。

"如果你有一套推开窗户就能远望西湖的物业，你会因为短期价格的回调而把它卖掉吗？房子确实越来越多了，不过这样地段的房子只会越来越少。"投资者蔡玖对记者说。

　　投资更趋多元化

周德文表示，温州现有约8000~10000亿民间资本，与汹涌资本相对应的却是极其狭窄的投资渠道。2012年3月28日，国务院批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，决定设立温州市金融综合改革试验区。方案支持并鼓励温州民间资本进入金融领域，其中小额贷款公司改制为村镇银行，研究开展个人境外直接投资试点备受市场关注。

个人境外直接投资开通，意味着温州人将获得直接投资国外资产的机会，这将导致一部分资金流出。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，虽然温州资金在海外投资有房地产、民间借贷及基金证券等，但房地产占比较大。很多投资客往国外投资，譬如房地产和其它产品，如果直投开启，至少分流10%以上。

随着房地产市场挣钱效应的回落，资本尤其是投资性资金将逐步流出，寻找更具投资机会的其它领域，精明的温州炒房团更是如此。早在2010年6月26日，为应对"新国十条"后回撤资金，温州政府成立了温州民间资本投资服务中心，这也让温州民间资本首次拥有了一个规范合法的对接平台。据了解，目前初步经筛选进入中心的项目已有200个，项目内容涉及生物医药、电子科技、能源矿产、基础设施等16个行业，股权投资已经成为楼市撤出资金的最新去处。

当然骨子里钟爱房地产投资的温州人不会就此抛弃这个市场。2011年8月，由住建部政策研究中心与高和投资共同发布的"民间资本调研报告"中可以看出，温州部分民间资本开始转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅。

此外一部分资金通过金融理财产品变相进入地产领域，如地产信托和地产基金等。相对于挂钩资本市场的理财产品，温州投资者更愿意接受与地产挂钩的理财产品。温州部分商业银行透露，年收益率在10%左右的地产金融项目颇受投资者青睐。大环境不好，投资者降低预期收益时，基金等产品更容易被接受。