豪宅销售能否名实相符 星河湾模式的困惑与思考

　　星河湾过去的扩张模式或已经无法让其继续通过创造销售奇迹站稳脚跟。限购、成本、管理方面的问题，不仅仅困扰星河湾同时也困扰着高端物业项目的生存与未来发展。

星河湾最近的"亮相"有些尴尬,太原"业主维权"一度将星河湾推到了舆论的风口浪尖。3月28日，星河湾地产副总裁梁上燕的眼泪并未能够缓解业主与星河湾之间的矛盾。甚至有业内人士称，在星河湾致媒体的公开信中并没有显示出其解决事件的诚恳态度，同时也无法了解到他们对于解决危机的应对方法。

　　这个曾经号称"中国第一豪宅"，并以打造"中国地产界的劳斯莱斯"自居的开发商，从广州到北京，再到上海、太原，星河湾每新到一个城市，可实现比周边楼盘房价最高涨幅4~5倍的记录。

如今，信任危机一触即发，同时也使得业内对于目前高端物业项目的前途产生担忧。2012年房地产形势严峻，高端市场亦面临挑战，高端市场是否还是投资方向，应选择怎样的高端项目？

　　星河湾陷信任危机

"3.15"前夕，在山西太原举办的一场"诚信与责任"的地产高峰论坛上，太原星河湾的业主们突然出现在会场，要求禁止给星河湾颁发诚信与责任的奖项。业主称，星河湾交付他们的豪华精装房质量严重不过关，无法居住。这多少有些讽刺的意味在内。

这些与星河湾在太原创造的一日销售40亿元的情景格格不入。

资料显示，本次业主投诉的主要问题有：地面铺设的大理石龟裂、断裂，地板的粘合处、地脚线与大理石的截面出现明显裂缝，木门起皮、变色，门面有划痕，壁纸出现明显色差，家具门合不上，墙面大理石破损严重，卫生间漏水等。

有消息显示，星河湾许诺在清明节后对于出现问题的装修房进行全面整改。本刊记者对目前太原星河湾装修房事件处理进程进行了解，但未得到星河湾有关人士的正面回答。可见目前，星河湾对于该事件依旧三缄其口。

　　星河湾模式奇迹不再

有人曾经把星河湾的扩张方式称为星河湾模式。

确实从此前的销售情况来看，星河湾所到之处不断创造销售奇迹。从广州到北京，再到上海、太原，每新到一城市，可实现比周边楼盘房价最高涨幅4~5倍的记录。

但是，在如今限购政策的大环境下，与其它做高端住宅的房地产开发企业一样，星河湾也无法避免资金的压力。

从局部来看，星河湾所到的一、二线城市都在限购的范围之内。虽然没有如绿城般的高负债率，但是势必会对其销售产生影响。

上海和浦东星河湾的降价即为很好的佐证。据网上房地产数据显示，这两个项目在降价后即获得了一定的跑量。

财经评论人吴其伦认为，星河湾目前可能面临着严重的资金危机。一方面是由于限购作用，一方面是由于星河湾在推广宣传上的不惜血本。

值得注意的是，星河湾在去年开始进军白酒产业，乃至于梁上燕也亲自操刀，在推广项目的同时，还对于其白酒考察的结果进行推广。

上海易居研究院房企研究中心总经理周建成认为，向白酒行业进军，是星河湾多元化发展的战略举措。高端白酒行业在中国未来应该会有一个广阔的发展前景。但这是两个不太相关的行业，经营模式有很大的不同。"我现在还没有看到他们的白酒经营和房地产经营能够产生什么样的协同效应。我认为还是把白酒业务作为一种财务投资比较靠谱，白酒业务和房地产业务的协同也许在于共享客户渠道。"

但吴其伦表示，向白酒产业进军，并没有占用星河湾众多资源。他认为，导致其资金出现危机的最大可能是销售不畅、推广成本过高所致。

在这样市场背景下，星河湾过去的扩张模式或已经无法让其继续通过创造销售奇迹站稳脚跟。分析人士称，从购房者的心态变化来看，由于前几年房地产形势良好，购买高端项目多为投资，因此项目具体的管理或者质量问题，未上升至目前的高度；自调控升级之后，购房者的目光从单纯的投资转移至关注于手上的资产保值情况。"在房地产形势低迷的情况下，每个购买高端项目的购房者，都希望手握的资产是高质量、保值乃至于稀有的。"

限购、成本、管理方面的问题，不仅仅是困扰星河湾同时也是困扰着高端项目的生存与未来发展。

"长远来看，星河湾还是要在高端住宅方面下功夫。"周建成表示，未来人们对高端住宅的定义肯定会更倾向于软环境方面，比如良好的社会医疗保健、国际幼儿教育等等方面，尽快能够整合这些资源，并且与自己的项目进行嫁接，打造符合未来需求的真正的高端住宅，并且通过多种服务的经营赚取利润，才是当务之急。

　　高端物业"蓄多少，开多少"

星河湾仅仅是高端项目的一个缩影。

同样针对中高端市场的绿城正在经历着一场前所未有的危机，如今包括宋卫平在内的绿城高层也已经背上了卖房指标，正在进行一场"全民卖房"的保卫战。

除此之外，还有很多的高端项目面临着销售的压力，多数人士认为，高端市场是受限购影响较为严重的一部分市场。从限购政策实施至目前，众多投资需求已经被隔离于购买资格之外，众多支持高端市场成交的需求失去了助力。

数据显示，在已经过去的2011年，上海别墅共成交4371套，环比2010年大幅下挫42.7%；月均签约364套，销售面积1018182.5平米，较2010年下降41.2%；2011年别墅成交均价30600元/平米，较2010年上涨6.7%。

本刊记者对部分高端项目进行探访显示，众多项目在开盘之前，必须进行一定的蓄客，"蓄多少、开多少"为其主要的销售方式。此外，分批推盘也是众多高端项目所采取的推盘方式。有豪宅开发商表示："总之，今年的市场还是不好过。"

　　豪宅投资新契机或现

虽然高端市场受限严重，但目前或为高端项目投资的好时机。一方面，从政府的推地政策来看，2010年底，上海容积率低于1.0的土地已经停止推出，因此，只要政策不放开，高端项目将会越来越稀缺。另一方面，从目前的高端项目推盘情况来看，2012年将有一批高端项目入市，以占据市场。

数据显示，2012年上海预开盘项目共约40个，其中别墅项目近半数，其中上海紫园、佘山玺樾、中建大公馆以及长风地王项目中海紫御豪庭等都将在2012集中开盘，可见开发商推盘意愿仍未降低。

业内认为，虽然从目前的市场形势来说，与其坐等市场势好，不如率先推盘抢占市场，在目前豪宅市场暗现回暖的情况下，加紧推盘或为好时机。

周建成分析称，至于投资者是否应该投资豪宅，这其实是一个非常个性化的问题，因人而异。就未来来看，投资住宅的平均收益应该肯定会比银行利率要高。

相比刚需项目来说，高端项目价格相对比较坚挺。"目前一些豪宅拒绝降价，是因为他们认为在限购政策下，豪宅缺乏价格弹性。所以，不愿采取降价促销行为。"

专家建议，2012年的豪宅投资，还需要关注2011年豪宅市场的成交情况，选择相对成熟的板块。根据自身的具体需求，选择合适自己的项目。

"投资客在这个时期正是有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且在’限购’的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市’限购’对豪宅投资者来说也是赢得了投资豪宅物业的时间。"