高端物业投资的不”二”法门

　　黄金地段的物业升值能力与生俱来，核心地段房产升值前景明显好于其它地段，这一规律已经成为共识。同样，决定高端物业升值空间的还有稀缺自然资源这一属性。

在高端物业的投资中，动辄千万元甚至上亿的巨资该如何去避免风险，如何保证投资收益？是否高端豪宅就一定会保值升值，高端物业到底适合短线炒作还是长期持有？

　　在《投资有道》和搜房网举办的"后调控时代上海高端物业"沙龙上，一位房地产资深人士喊出了"毕竟房地产不是鸡毛菜"的口号，不妨从业内人士的口中汲取些高端物业投资的不"二"法门。

　　法则一：地段稀缺资源

"地段！地段！还是地段！"李嘉诚的至理名言对于投资高端物业有着绝对的指导性。往往黄金地段的物业的升值能力与生俱来，核心地段房产升值前景明显好于其它地段，这一规律已经成为共识。同样，决定高端物业升值空间的还有稀缺自然资源这一属性，尤其是当前各大城市核心地段的土地日益稀少，那些享受不可复制的稀缺自然资源产品，堪称良好的资产避风港。

上海社科院房地产研究中心教授顾建发认为，从2011年10月份开始，上海的部分房地产项目开始跳水，但都是外环以外"领衔"，目前还没有看到较好地段的项目跳水。此外，回顾上海在2008年金融危机时开始跌价的项目也是从外环到内环，反之在2009年国家出台房地产刺激政策后，仍是内环先领涨，因此地段成为了房地产投资的关键。

针对上海的房地产投资，顾建发做了一个形象的划分，他将上海的内环线比作一个圆圈，随后再打一个十字，将这个圆圈分为东西南北四块。"可以发现上海的房价是南高北低，西高东低。因此投资者在同样的地段，还要去发掘价值的洼地。"顾建发表示，住宅有着强烈的区域特性，投资者如果长期生活在某个地区，他可能因为居住习惯或朋友亲戚圈等因素，在置业投资时会有明显的地域倾向。

中国指数研究院上海总经理罗勇成

　　法则二：题材板块

大多数高端物业投资者已深谙地段准则，因此往往看重城市繁华核心地段，在他们眼里，即便超高的价格依然会有更大的升值空间。不过也有一些思维超前的投资客，为高端物业投资开辟了新的蹊径。诸如近年来一些来自沿海、经验丰富的投资客看中的高端物业，已跳出了所谓传统市中心或优良地段的概念，而是转向更大范围内的题材地段或板块。

中国指数研究院上海总经理罗勇成认为，这些高明的投资者考虑低价投资，目前看似升值空间较小，但可享受在多年后整个市场的价值提升带来的巨大收益。"这些投资者对城市化进程有较切身的感受，对房地产市场的空间看得更高更远，市场化思维更明显。投资者的思维应该跟上开发商的战略布局，但可惜的是，一般投资者还缺乏这种眼光。"罗勇成说。

涉足房地产开发和物业等多个领域的上海平信控股集团董事陈庆华表示，豪宅不同于一般的住宅，其本身是一种凝固的艺术品，包含了建筑作为稀缺艺术品的价值。目前，豪宅的建筑价值已开始被挖掘，但其它附加值还远远未得到充分体现。"具体表现在高端物业只是注重建筑形态和基本的使用功能环境打造，而未从建筑科技、使用功能、智能家居、乃至个性化、私密性以及完全的商务服务及生活服务等方面下功夫，因此国内的高端物业还有更长的路需要去探索。"

上海平信控股集团董事陈庆华

　　法则三：品质带来升值

除去地段和题材，高端物业的投资还应关注品质。罗勇成表示，开发商在高端物业上花了多大的心思，所用的材料、设计、施工以及配套绿化等先天条件的优劣，决定了一个物业的品质。此外，业主入住后享受的物业服务则决定了产品后续运营的成本及保值增值的状况。

"目前越来越多的开发商，尤其是高端物业的开发商，开始注重建设自我品牌，而良好的品牌也意味着更高的溢价和更强的市场抗风险性。对于投资者，除了看准品牌名企的保值之外，更多的还是看中产品带来的超溢价能力。"罗勇成说。

他进一步表示，高端品质是开发高端地产项目的品牌企业的一个附加属性，目前几乎所有高端物业在产品设计和景观打造方面，均已与国际知名公司合作，力争和国际潮流接轨，这几乎已成为业界共识。"投资者特别要关注的是开发企业的物业管理服务，在买高端物业就是买物业服务的当下，服务口碑是高端物业升值空间的一个重要指标。"

实施房地产新政以来，开发商之间的竞争已不再局限于价格等硬指标，而是在更深层次的项目品质等"软实力"领域开始了较量。因此，如果品质得不到承认的高端物业，其性价比往往也不会得到投资者的认可，即使价格再低，受到投资者追捧和引起市场连锁效应的程度也相当有限。

陈庆华表示，高端物业市场存在着巨大的风险，因此投资者在关注品质的同时还需提防价值被过度包装炒作的误区。陈庆华认为，以上海的汤臣一品和星河湾为例，在市场营销方面的确投入不菲，但其中有开发商"扬长避短"的需求，通过突出优势掩盖了弊端，开始背离市场价值。"我觉得这两个项目在用材方面并非完全达到宣传的标准，且很多材料未必优于同类型项目的质量及品质，但其价值却被完全高估。因此投资者在进行高端物业的投资时，建议应剥离市场营销成本来判断真实价值。"陈庆华说。

　　法则四：学会"捂"和"算"

投资高端物业，不仅需要分析其升值空间，还得考虑投资的方式，即选择短期炒作还是中长期投资，对于高端物业的投资而言，得学会"捂"。罗勇成表示，短期炒作必须衡量物业规模大小、价格策略，有些高端项目走精品路线，项目规模本身即有限，加之没有后期的价格参考以及受到高额税收影响，短期炒作可能面临变现的困难。"对于追求资金变现的投资者，高端物业选择一定规模的项目可能更合适，项目后期销售价格将成为前期物业价值的重要衡量标准。"罗勇成说，"中低端产品货如轮转，高端产品长期持有，这是投资物业永恒不变的定律。"

同样，尽管不少人将目光瞄准了高端物业，但价格高的物业并不一定是高端物业，也并不意味着就可盲目投资。毕竟，投资越大，承受风险的可能也在加大，而衡量一个投资产品的好坏，回报率是一个很重要的指标，因此投资高端物业也离不开"算"。

投资高端物业，投资者必须衡量资金周转能力，也必须有大笔金额投入后无法在短期内变现的心理准备。陈庆华给出了一个实用的高端物业市场投资法则，即租金和成本的计算法。如一个物业的年租金回报能超过5％，即投资者20年能以租金形式收回成本的项目，则投资风险相对较小。"租赁市场相对来说一直处于同比例上升，因此用租金和成本的计算法能很好判断物业风险。"陈庆华说，"投资者还可从银行贷款角度来考虑，在支付首付款后，租金价值如果能够支撑还贷，那么投资的风险也比较小。"