“限”不住的豪宅？

进入2012年，国内房地产市场似乎也平添了一抹“末日的疑惑”。一方面是络绎不绝的房企倒闭的消息，一方面却是高端物业销售出乎意料的出现“小阳春”。“限时代”，为何高端物业投资仍然能成为资金重点关注的对象？在如今市场情况下，如何投资高端物业方能获得最安全的收益？在搜房网等合作伙伴的大力支持下，我们本期对高端物业投资市场展开了深入调查，为读者奉献上一道高端物业的投资大餐。

2012年上海地区中高端住宅市场第1季度成交数据分析

高端物业期待“各种回暖”

2012年第1季度，上海中高端楼市迎来了久违的“小阳春”。本刊特联合搜房网独家发布一季度中高端市场分析报告，为读者展现这一市场的投资新机遇。

2012年的元宵节，网络上流行着一句有些语病的“各种元宵快乐”祝福语，不过倒也成为了一种有趣的网络文化。原本有些高不可及的高端物业市场，在经历了多轮调控后，也正在期待着“各种回暖”。

别墅“小阳春”反击

据上海搜房网数据监控中心4月1日的最新统计，2012年第1季度上海别墅共成交589套，共计成交面积达13.9万平方米，在成交套数和成交面积上同比2011年第1季度分别下跌42.08%和41.25%。2012年第1季度开局爆冷，1月成交总套数不足百套，这一数值为近15个月来的最低值。这其中当然得考虑到春节长假因素的影响，2011年春节也是2011年度月成交最低的一个月。随着春节效应的结束，节后的上海别墅市场逐渐有所恢复，但月成交套数依旧徘徊在半年以来的“低谷”。

开发商的推盘和促销节奏在3月也开始大幅提升，据上海搜房网数据监控中心2月24日的统计，3月上海有73个别墅加入优惠阵营，经济型别墅折扣增加50%，伴随着“上海之春”旗帜鲜明的“优惠攻市”，以及“万人大看房”的暖市举措，在“金三”节点上推出优惠措施的楼盘大多获得了不俗的跑量成绩。3月总成交套数达351套，超出第1季度前两个月的总和，总成交金额达23.8111亿元，环比上涨156.64%。

　　在“小阳春”三月，申城别墅市场出现了杀跌性反弹，成交总金额增幅达156.64%，3月成交面积和成交套数环比分别有129.04%和137.16%的涨幅，均攀升至2011年9月以来的最高值。第1季度中1月的成交均价达33917元/平方米，高端项目破冰起航抬升了成交均价，这一数值成为了近7个月以来的最高值。在1月成交的前十名中，6个独栋别墅获得成交，如远洋博堡、上海·绿城玫瑰园、东郊紫园等各有销售。2月，优惠楼盘引发成交热潮，月成交均价26154元/平方米，为2011年9月以来的最低值，呈现出“价跌量升”的良好趋势。3月，部分中高端楼盘如尚东鼎、东郊自啊⒆吭剿级涞确帕砍山唬沟贸山痪弁壬细_12.05%。

上海搜房网数据监控中心分析师廖宏艳认为，第1季度以3月“小阳春”的收官，彻底扭转了自2011年10月以来的成交颓势，成交面积和成交套数均达到半年以来的最高值，但较之2011年第1季度，还不能说上海别墅市场已经复苏。高端市场的调控政策也无松绑迹象，别墅市场难以回复到2010年的水平，“价跌量升”的调控正效应或将在4月继续维持。

豪宅成交现小高峰

据上海搜房网数据监控中心统计，2012年3月上海市商品住宅共计成交6836套，总计成交面积约79.9万平方米，环比与同比涨幅近1倍。持续冷清了几个月的豪宅市场也逐渐散发出一丝“暖意”。3月以来，沪上高端物业市场开始逐渐活跃，豪宅交易量开始放大。数据显示，2012年3月上海楼市成交均价5万元/平方米以上的高端住宅共计签约171套，总计4.9万余平方米，创下了2011年1月末调控加码以来的最高单月成交水平，环比2月的44套成交量提升了近3倍，与2011年月均签约122套相比，也有着超4成的涨幅。

上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，经过了近一年多的宏观调控政策后，上海的高端住宅市场成交出现了较大幅度下滑，限购令极大地抑制了投资客的进入，豪宅市场的目标群体也大幅收窄。同时，限购令、房产税的出台除对市场起到了一定的抑制作用之外，部分有资格的购房者也仅能再购置一套房屋，在这样的背景下，上海市场中不少经济实力雄厚的买家选择“一步到位”，即如果只能买一套，那么就直接买最好的。加上一批因限购而被拦在上海房地产市场之外的非上海户口?房者再度具备了买房资格，因此经过了一年多的观望，不少改善型买家也逐渐开始入市。

中高端住宅价格战一触即发

在2012年第1季度，“以价换量”市场趋势对中高端楼市带来了明显的波及效应。据上海搜房网数据监控中心统计，2012年3月上海市场成交均价5万元/平方米以上的高端住宅。其中签约均价在5~8万元/平方米的成交155套，成交均价在8~10万元/平方米和10万元/平方米以上的豪宅则各成交8套。

位于上海东郊的高端型别墅，如尚东鼎、东郊紫园、东郊壹号等别墅，在第1季度纷纷动作不断。其中，尚东鼎别墅3月23日集中销售17套，东郊紫园以房价10%的年投资回报水平，一次性返回3年的投资回报，近乎7折优惠。廖宏艳认为，东郊传统豪宅区近来的营销策略，或为谋融资而引发集体成交，或为变相优惠“曲线救国”，都反映了“以价换量”市场趋势对中高端楼市的波及效应。

廖宏艳进一步表示，在“以价换量”占据市场主导的当前楼市环境下，3月别墅成交均价出现12.05%的涨幅，主要因为部分中高端楼盘集体跑量抬升了月成交均价。目前，申城别墅市场基本达到了“价跌量升”的楼市调控正面效应。

除去别墅，随着“刚需”项目在价格上做出让步，带动市场逐渐回暖，一些中高端项目也开始打起了价格战，特别是在星河湾大幅优惠促销短期内带动签约量走高之后，越来越多的豪宅项目选择加入到“以价换量”的行列，高端市场也因此出现了小幅回暖迹象。

据数据显示，浦东星河湾在价格调整后的2个月内（2011.12~2012.1）即签约86套，地处徐汇龙华的海珀旭晖2月中旬加推打出85折优惠活动后，成交量也出现突飞，一连几周签约量达10套以上，3月份总计签约达59套。汤正魏认为，与“刚需”产品只要在价格上做出较大的实质性让步，一般都能带动成交出现大幅飞跃不同的是，豪宅市场的处境则显得较为尴尬。除居住用途外，更多的豪宅还兼备资产的保值增值作用，一些顶级豪宅若贸然大手笔促销反而还会起到负面效果。

“在现今刚需为主的市场中，豪宅市场想要破冰，以价换量仍是可行的方法之一。”汤正魏表示，现今楼市受困于限购，市场购买力有限，打折优惠风潮又在中低价位市场中愈演愈烈，“豪宅刚需”或高端改善型购房者观望情绪浓厚。鉴于一批项目率先启动“以价换量”，且部分在销量上取得了大幅飞跃，中高端住宅大规模价格战已处于一触即发的状态。

　　大浦东一枝独秀

据上海搜房网数据监控中心4月1日最新统计，第1季度上海全市共有11个区县的别墅市场获得成交，其中，浦东以32313.05平方米的总成交面积雄踞面积榜榜首，青浦、松江、嘉定、宝山、闵行、奉贤6区成交总面积均在1万平方米以上，位于中外环的杨浦和和普陀，各有1套。

自南汇并入浦东后，“大浦东”版图中的别墅市场更趋活跃。第1季度，浦东热销区域主要集中于新场、惠南、三林和张江板块，呈现出高端经济“两头翘”的局势。位于浦东新场的万科清林径别墅2月25日加推44套176平方米的联排别墅，总价350万元/套起，开发商给出了总价减20万元的优惠，2月共获得15套的销售，3月则成交33套，整个第1季度共成交49套，可谓“以价换量”的典型案例。位于惠南板块的绿地布鲁斯小镇，凭借小户型低总价的独特优势，以140万元的“类公寓价”吸引了众多改善型别墅置业者，第1季度共销售27套。

在第1季度，嘉定以17139.62平方米的总成交面积位列第三，较之上年同期有42.48%的涨幅，成交均价上则出现了28.95%的回落。作为商品房较为集中的区域之一，嘉定别墅也聚集了较多的“优惠”项目，3月18日入市的龙湖蔚澜香醍别墅采取小量分批推盘的形式，对首批入市的20套别墅打出9折优惠，目前市场单价3.5万元/平方米起，总价约在700万元左右，目前尚无销售现象。

　　加紧推盘或成上策

据上海搜房网数据监控中心4月1日最新数据统计显示，第1季度成交前10名中，优惠型别墅占据了前三甲。位于嘉定安亭板块的兰郡九里别墅目前已接近尾盘，以成交均价11440元/平方米的经济型价格获得了不俗的跑量成绩。万科清林径别墅和沿海郦墅别墅分列二三。成交榜前三甲项目，均位于别墅配套较为成熟的社区，交通较为方便，社区生活氛围较好，成交均价较之市场报价均有20%的优惠。

此外，值得关注的还有位于青浦赵巷板块的卓越塔兰朵别墅和位于金山的中锐龙湾一号别墅。卓越塔兰朵拥赵巷国际别墅区的良好资源，目前独栋别墅已近尾盘，特价房540万元/套；中锐?湾一号别墅也属于尾盘状态，目前成交均价为10236元/平方米，全款有93折优惠，改善型置业者可予以关注。

另据统计，2012年上海楼市将迎来60余个全新盘面市，其中别墅项目占比超4成，内环豪宅市场或将迎来10个新成员。

进入3月以来，全国楼市普遍出现回暖行情，在搜房监测统计的48个大中城市中，有45个城市3月的成交量出现上扬，其中不少城市因受到中高端住宅成交放量而拉高了全市的成交均价。汤正魏指出，目前的市场调控持续从严，与其等待调控松动市场出现转机，不如率先推盘抢占市场，在目前豪宅市场初现回暖的情况下，加紧推盘或是上策。另外，从3月的成交结构来看，豪宅项目以及市中心板块的高端楼盘签约量正稳步上升，在如今楼市回暖趋势已现的背景下，或许正是豪宅开发商们积极推盘探市的好时机。