房地产基金面临考验

截至2011年三季度末，国内已有新募房地产基金22只，募集到位32.25亿美元。张民耕表示，目前我国房地产基金规模至少达到千亿之多。

2011年，是中国房地产市场发生重要转折的一年，频频亮出的调控政策，不仅改变了房地产市场格局，也催生了另外一个新事物的发力崛起——房地产基金。

统计显示，截至2011年三季度末，已有新募房地产基金22只，募集到位32.25亿美元。12月8日，全国房地产投资基金联盟会长张民耕在深圳举行的一个行业论坛上表示，目前我国房地产基金规模至少达到千亿之多。不过，进入2012年，房地产基金、房地产信托将面临更多挑战。

　　地产基金持续火爆

与银行、信贷相比，房地产私募基金有着便利、灵活的突出优势。对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，私募基金应该说是增加了一个新的融资渠道。

事实上，目前市场上大部分房地产私募基金都是房地产公司设立并投资于自身的项目，从本质上说是房地产开发项目的一个新的资金来源。目前，包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。

大量房地产基金不断成立，国内房地产基金规模急剧膨胀。归根结底，开发商资金链趋紧是房地产基金兴起的直接原因。

随着寒冷的冬天来临，房地产市场也紧随着入冬。让开发商略感欣慰的是，临近年底，央行在表态货币政策“适度微调”之后，于11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三年来央行首次下调存准率，市场迎来近4000亿的资金释放。

这一消息，对缺钱的房地产企业是否是好消息呢？“货币政策‘适度微调’，或定向或定量宽松有助于信贷增长，对房地产市场宏观上来讲是利好消息。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。但是，当前存准率的单次下调，从微观层面不一定表现为对开发贷款的松动，也不一定表现为马上会对住房贷款信贷额度的放松。另外，单次的下调其幅度也有限。因此，短期内至明年年初来讲，开发企业资金面的状况难以改观。“2012年年初开发商的资金链不可能有大幅松动。”张宏伟说。

上海乘星行行销服务机构总经理李骁也认为，在这种情况下，开发商缺钱的局面难以改观，地产私募基金会延续火爆局面，但未必会比2011年更火爆。

“尽管目前国内房地产基金行业发展尚不成熟，但却是大势所趋。”中原研究部总监宋会雍也认为，明年房企的资金状况将深度恶化，行业风险加大，对地产基金的需求会有明显增大。

　　外资基金不断杀入

房地产投资基金作为高利率资金融资的方式之一，也成为资本市场争抢的大蛋糕，外资投资基金也大举进入。

不久前，有消息称，对冲基金大鳄索罗斯与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机向中国内地高端楼盘投资。这一基金可能被中国开发商用作房地产项目融资途径之一。

另外还有报道称，管理着一只规模达948亿美元房地产基金的投资公司BRE Global Investors目前正考虑对中国房地产市场进行四年来的第一笔投资。另据上海媒体披露的消息，目前已有基金组团以5~7折的售价抄底上海楼市。

对此，高力国际华东区董事总经理翁琳分析说，总体来讲，房地产基金还是会长期看好中国楼市的，只是调整了投资方向。

“2011年我们看到很多地产基金持续加大在中国一线城市商业地产的投入，调控政策恰恰提供了他们与国内开发商在二三线城市合作的良机，这种趋势将在2012年延续。”翁琳认为，中国市场对于外资地产基金来说从来没有降过温。2011年很多机构投资者纷纷成立了人民币基金，从而简化了他们的投资流程，并且内资企业如保险企业等也纷纷加入了房地产投资这个领域，相信2012年将会是内外资共舞的一年。

不过，还有部分业内人士对此持有不同的意见。“受政府对房地产行业保护及外汇管制等政策影响，目前，外资基金对中国房地产市场的真正影响非常有限，外资想要大规模进入中国房地产市场不太可能。”海通国际房地产行业分析师侯凌中表示，不过，他也表示，中小房企目前资金链非常紧张，在市场波动中，外资房地产投资基金更容易谈出好价钱和项目。

　　房地产信托走势悲观

相比地产私z募基金的火爆，房地产信托在2011年可谓几多挫折。

自2011年8月，银监会下发《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》后，新成立的房地产信托规模占比逐步下降。

易居研究部负责人表示，2012年的房地产信托业将不容乐观，主要原因有：一是，受对楼市预期悲观的影响，信托募集资金规模将缩减；二是，由于房地产信托成本较高，因此，大型企业一般不通过信托融资，而资金状况本来就不佳的小型开发商也将难以支付过高的成本；三是，信托业务的监管更为严格，这对低迷市场下的信托业务，无疑也是雪上加霜。

对此，同策研究部总监张宏伟有不同的看法。他解释说，一是开发企业需要通过银行以外渠道进行融资，另外，房地产信托越来越成熟，越来越多房企认识到它的作用，现在房地产信托市场规模还不大，还处于发展阶段，整个市场环境也期待房地产信托成熟起来，应该来说，明年是房地产信托快速发展的一年。

高力国际华东区董事总经理翁琳预测：房地产信托预计仍然会在大力监控之下，因为地产形势的严峻，2012年房地产信托走势不容乐观，但可能会比2011年有所好转。

此外，翁琳还预测说，今后房地产信托的投资形态也会有所改变，由于之前的房地产信托大多采用假投资真融资的模式，即信托资金名义上是投资房地产项目公司的股权，但实际上通过交易结构的设计，将信托资金的期限和收益固定，本质上相当于对开发商发放一笔贷款，预计2012年会出现一批真正意义上的股权投资类型的信托产品，即信托产品收益与项目本身的盈利水平挂钩，相对于现在的投资模式，股权投资类的信托产品在选择项目的时候会更加关注项目的盈利水平与风险控制能力。

同时，信托产品也会进入保障房的建设，由于保障房一般由政府牵头建设，虽然其收益率偏低，但其风险也低，并且政府也鼓励金融机构进入保障房建设。