投资建议：推荐类固定收益型

类固定收益基金的投资门槛为200万~300万元，由于抵押物比较充分，在一定程度上能较充分地抵御房价下跌，做到到期安全兑付。

越来越多的机构纷纷跻身房地产基金销售队伍的行列。

上海帆茂投资管理有限公司的副总经理黄昊杰说。“我们从去年开始关注房产基金，在监控了一年之后，直到今年上半年才正式开始向客户推荐，目前销售效果还不错，预计划投资客户明年上半年就可以获得收益了。”

另一家第三方理财机构、深圳市融智投资顾问有限责任公司的高级研究员杨志为也表示，“2011年上半年开始，我们介入了地产基金产品的代销业务，目前正准备加大房地产基金的研究力度。”

开发商作为第三方管理受青睐

房地产基金品种繁多，如何分清地产基金产品，并对产品进行正确的选择是众多投资者的难题。黄昊杰介绍说，如果按照管理人的角度来分，有金融机构管理的地产基金和开发商管理的地产基金两种。“金融机构发行的地产基金产品，指的是信托公司和银行作为管理机构而发行的产品。”

通常情况下，开发商设计的地产基金产品，都会寻找银行或第三方理财机构等渠道来发行。“当然，也不排除某些开发商会向自有客户或朋友募资，但这个比例非常小。”黄昊杰说。

开发商设计的地产基金是市场的主流。这类地产基金又可以分为两种，一种是地产开发商为了给自己募资而设计的地产基金。这类基金，由于是给自己募资，往往陷入了“王婆卖瓜，自卖自夸”的状态，让人觉得在项目匹配性和公正性方面存在质疑；与之不同的是由开发商来做第三方，管理和发行以其它地产公司为交易对手的基金类产品。

“相对来说，我们更倾向于开发商作为第三方管理的地产基金。”黄昊杰认为，开发商作为第三方，比金融机构更容易看到地产项目背后的东西。“同样的一块地，金融机构更多倚重的是财务分析，而开发商除了能参考金融机构的数据，还能根据行业经验作出自己精准的判断，这是他们的优势所在。”

同时，作为第三方的开发商在管理地产基金时，具备了一定的对赌能力。即便是交易对手在履行最终还款义务时出了问题，对于金融机构而言，最可能的方式就是处置抵押物，而开发商可能会自行接盘或买断。这样，无形之中可能会客户更多一层的保障。

推荐类固定收益

如果按照收益的属性来分，房地产基金还可以分为浮动收益（即股权投资）和类固定收益（即债权投资）两类地产基金产品。相对而言，类固定收益地产基金更多地受到投资者追捧。

黄昊杰表示，类固定收益基金的投资门槛为200万~300万元，由于抵押物比较充分，在一定程度上能较充分地抵御房价下跌，做到到期安全兑付的特点，“已经购买房地产基金的几十位客户中，100%都是选择这类产品。”

“在市场看涨的情况下，购买浮动收益类房产基金，意味着与开发商同股同权参与，更容易分享到开发商本身的利润；反之，如果一旦运营失败，将与开发商一起承担风险。”黄昊杰说。这类基金比较适合激进型的客户，在当前房地产格局并不明朗的情况下，为了稳妥起见，帆茂并未对此类基金进行销售。

“目前我们选择的首个地产基金管理人是盛世神州地产基金公司，第一个项目也是从去年年底就开始评估，并于上半年正式向客户推荐，期限在一至两年不等，均为类固定收益型。”黄昊杰说道：“目前我们还在追踪其它几只地产基金的运作情况，在评估完成之后也可能会纳入我们的相关产品池。”

地产基金配置不宜多

尽管由开发商管理的类固定收益地产基金为投资者所青睐，但是对于第三方理财机构来说，代销地产基金的过程还是处于谨慎状态。以帆茂为例，黄昊杰表示地产基金在帆茂推荐的产品系列中配置的比重不超过5%，在未来的半年到一年时间，至多也不会超过8%~10%，“我们更多的是关注到其他领域的投资”。

出现这种情况，如黄昊杰所说的，首要的因素，是缘于目前在国内好的地产基金项目不好找。“与国内不同，海外地产基金比较多的是一种长期投资，例如投资于某个商业地产，客户看重的是每年的租金回报，并在商圈成熟后卖出，分享价格上涨得回报，这类投资的周期较长，往往需要8~10年，适合理性的长线投资者。而中国的地产基金显得名目繁多、鱼龙混杂，就像个大杂烩。投资者也更多的是一种急功近利的短视心态，很少人愿意扎扎实实地真正做投资的。”

正如杨志为所说，“由于地产基金的投资起点较高，需要承受一定的风险”，所以，作为第三方理财机构，对于地产项目的评审会比较严格。

“目前，我们在审查一个房地产项目时，有许多的硬性条件，比如必须五证（土地证、开发许可证、规划许可证、开工许可证、预售许可证）齐全，同时还必须有土地第一顺位抵押、明确及合理地用款计划，清晰的销售进度把控来保证还款来源等。”

为了保证数据的真实性，除了参考地产基金管理人提供的调查文件，帆茂还自己出动专门的人员对实际项目进行独立尽职调查。在这样的评审体系下，能符合要求的地产基金项目屈指可数，限制了地产基金销售的数量。

“作为第三方，我们能做到的，就是保证项目本身、相关证照、相关数据的真实性，以此作为基础，经过第一层筛选之后，呈现给投资客户作为参考并给出建议，具体如何选择，还要看投资客户自己的评判。”黄昊杰说，为了平衡单一房地产基金投资的风险，帆茂建议客户配置该类产品的比重不要超过20%。

　地产基金前景还需观望

当前，基于房地产行业的特性，杨志为作了大胆的预测：“地产基金在西方是一类非常成熟的基金，主要与房地产行业发展周期有较为密切的关系，从目前美国及欧洲的房地产发展周期来看，平均为20年。中国的房地产行业兴起于1992年，高速发展于2001年以后，如按平均周期算，中国的房地产市场应该开始步入首次周期循环的底部。但在目前国家的货币政策下，企业及地方的融资需求仍较为旺盛，因此在未来一年内地产基金仍将保持较为高速的发展态势。”

不仅如此，此类基金的发展速度与宏观调控有着密切的关系。“类固定收益地产基金的兴起，主要是因为地产商在宏观调控下缺乏融资手段而引起的，如果这个前提不存在了，也就是说当银行信贷政策放宽了之后，这类地产基金的发行将受到限制。这也是我们正在考虑的问题之一，如何能够进一步做到产品创新与多元化。”

黄昊杰认为，如果政策放松了，更多的资金可能投向股市，类固定收益的房地产基金的销售将开始走下坡路。

当然，除了地产基金的发展规律和宏观调控的影响，作为地产基金管理人的素质起着很大的作用。“作为管理地产基金的从业人员，能否透彻地了解地产行业，是否能够帮助地产项目提升品质，以及拥有较强的运营能力将起着重要的作用”黄昊杰表示，当前这类人才非常奇缺。“未来既懂金融又懂房地产的人才在房地产基金销售行业内将非常吃香。”

值得一提的是，地产基金的销售，并不能只靠销售渠道一方唱“独角戏”，作为投资者，把所有的鸡蛋都放在销售渠道这一个“篮子”里显然是不够理智的，还需要有自己的判断。

“对于客户来说，首先要了解这个地产基金项目，项目的风险在哪里，能否承担得了风险，项目的收益又在哪里？”黄昊杰认为，第三方销售渠道要与客户站在一起，达到“清清楚楚地投资，明明白白地收益”的理想状态。

“地产是一个较为复杂的行业，简单来说，一些团队的经验在于二级开发与策划销售，而有的团队则侧重参与一级整理部分，也会有一些团队是二者皆有之。”因此，在目前国内仍缺乏此类基金的有效独立第三方评判机构的情况下，研究员杨志为则强调，投资者在选择地产基金时，对团队过往成功案例的分析将是投资者投资此类基金的重要依据。