房地产PE最有前途

今后老百姓有一点钱可以买REITs，钱多一点的买信托，更有钱的投资私募，不同层次的民间资金在房地产的供给前端都可以找到相应的投资品种，这可以帮助房地产市场达到供应和需求大致平衡。

过去十年，是中国房地产业快速发展的时期。如果把2010年的数据和2001年的数据相比，你就可以发现，过去的十年是一个快速膨胀、发展的过程，这个速度是极快的。2010年的房地产投资是2001年的7.6倍，房地产企业融资是十年前的9.4倍，商品房销售额是2001年的10倍，销售面积是十年前的5倍。

过去十年房地产的快速发展，一方面是因为在补过去的欠帐，因为建国以来50年都是计划分房，人们没有自主选择住房的权利。另一方面，过去十年是城市规模扩张、城市改造速度最快的十年。

大家都说中国目前的房地产调控难度特别大，为什么调控难度很大呢？有两个原因。一个原因，过去十年我们的城市化速度比预计要快。按照国家统计局公布的数字，2010年的中国城市化率应该是47.6%，而去年年底人口普查的结果显示，中国的城市化率是49.68%，这说明城市化的速度比我们想象的还要快。第二个原因，中国这十年城市改造的拆迁量特别大。我计算了一下，过去五年时间里，平均每年新竣工住宅20%左右是要应对拆迁的。

尽管每年都有7~8亿平方米的竣工面积，但是到目前为止，由于城市化速度加快，由于拆迁，由于城市家庭小型化，年轻人一结婚就要独立，要一套住房。由于住房条件改善，过去建100平方米可以是两套房子，而现在只能是一套住房，导致中国家庭户数和住宅套数还没有达到1：1的平衡水平。而在发达国家，如美国，家庭户数和住房套数相比，住房套数多了10%。日本在1993年开始，住房套数就多了13%。

国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹

　　未来十年须转型

从当前来看，房地产调控政策对市场影响很大。一方面，限购、限贷政策还在持续严厉执行，开发企业现在觉得银行贷款越来越难，不光是贷款越来越难，即使把房子卖出去，个人抵押贷款的回款速度也越来越慢，周期越来越长，所以开发企业去年上了很多项目，今年普遍感到了资金的压力。

“十二五”期间可能还有很多具体的政策会出台，但是有两大政策方向是已经确定的：第一，“十二五”期间保障房住房比例一定会提高，我们要为保障性住房补欠账，所以未来保障房大规模建设已经确定无疑；第二，控制投资性需求，这个一定会持续不断坚持和执行，尽管在具体的政策选择上有很多优化的空间，但是控制投机性需求的大方向不会变。

从过去来看、从现在来看、从未来来看，房地产必然会进入一个转型的时代，房地产企业必须要关注转型问题。怎么转呢？

第一个层面是开发业态。过去房地产业80%的投资集中于住宅市场，现在已经有很多企业转向商业服务型地产，不光是商场，还有写字楼、旅游地产等等。随着城市功能的转型，过去单纯的工业城市到现在消费城市的转型已经越来越成熟，对商业地产的需求也在提高。

第二个转型是开发的产品。以住宅为例，过去由于市场增长很快，很多企业在开发住宅产品的时候更关注的是产品的投资性需求，而今后需要更关注物业的使用价值。

第三个转型是发模式，过去开发商注重土地盈利与独立开发，今后要转型到关注品牌效应与联合合作。过去十年是土地级差变化最快的十年，2004年8月31日前的大部分土地都是协议出让的，土地价格相对比较低，而现在全国土地都是招牌挂的形式。今后这种市场机会在一些三四线城市还会存在，但对于东部城市，靠地价快速扩张的机会就大大减少了。在这种情况下，开发企业必然要转型，从土地盈利模式转向关注品牌效益、核心竞争力等方面。过去独立开发、独享收益是可以的，今后随着市场竞争越来越残酷，联合开发、共同承担风险、共享投资收益的情况也必然会更多出现。

第四个层面就是开发融资模式的改变，过去注重间接融资和债权融资，今后必须关注直接融资与股权融资。

房地产PE最值得关注

未来十年，房地产业必然要进入转型时代，而融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。

新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、REITs，以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型业态。

一部分新型房地产金融业态已经出现，比如从去年到今年，房地产信托增长速度特别快，这也导致信托管理部门积极实行转变，从过去为开发企业筹资，转变到为投资人提供理财产品，为投资者服务的意识也在发生变化。不过，房地产信托现在受到的管制比较严，一有增长马上收紧，以达到市场降温、价格不继续上涨的政策性目标。在这种情况下，房地产信托快速发展比较难。

第二是房地产企业发行企业债，但国家管理也比较严。现在只放了一个口子，地方和企业可以发行保障性住房债券，但是这种债券能否容易地发出去也是个难题，因为还牵涉到收益的问题。

第三就是房地产私募股权基金，我觉得房地产私募股权基金最值得关注。目前来看，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。此外，房地产私募股权基金针对高端客户，这部分客户投资能力很强，同时抗风险能力也比较强，不会涉及到大众。如果房地产私募股权基金今后能够规范地运作、发展，不出大的问题，这个产业的发展是很有希望的。

第四个是REITs，这在国外也有很多经验，但我们这儿还差临门一脚，就是政府的批准。此外，房地产证券化也是金融创新很重要的部分，现在也有一些限制。

刚才我们归纳的新型房地产金融业态基本上属于直接融资的范畴，直接融资还有上市，但不是新型。

将资金引向供应端

新型房地产金融业态的出现，我认为有非常积极的意义。我们不能简单等将给房地产企业融资等同于维持高房价。如果新型房地产金融业态可以规范发展起来，至少有五个方面的好处：

第一，分散银行风险。

第二，有利于减少实物性投资。如果把资金投资吸引到房地产市场的供应端，把它变成供应，实际有利于缓和供求矛盾，有利于平抑房价上涨。

第三，有利于把民间投资引到房地产领域，缓解通货膨胀的压力。

第四，有利于房地产企业的转型、升级。

第五，在供给阶段把银行杠杆降低，也有利于减轻房地产市场泡沫。

因此，我认为新型房地产金融业态的好处非常大，关键要上下统一、各方统一，真正规范推动新型房地产金融业态的发展。

我有这样一个想法，今后一般的老百姓有一点钱可以买REITs，钱多一点的买信托，更有钱的投资私募，不同层次的民间资金在房地产的供给前端都可以找到相应的投资品种，这也可以帮助房地产市场达到供应和需求大致平衡。

(秦虹 国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员。本文根据作者在2011年上海交通大学金秋SAIF地产金融高峰论坛上的演讲整理。)