楼市：“池子”水涨

 传说，有6500亿美元屯兵香港，伺机杀入中国楼市。尽管有过度渲染之嫌，却也令人开始担心：楼市的“池子”又开始涨水了？　　一直以来，“楼市”和“股市”是热钱最热衷的两个场所。热钱源源不断，催生了2010年的财经热词——池子。

就在业内研究争论未来房价会否下降20%时，处于一系列调控措施之下的楼市，年末却涌动着出人意料的迹象。在最严厉调控政策之下，2010年11月份，全国70个大中城市房屋出现量价齐升的局面，销售价格同比上涨7.7%。

　　热钱回流楼市？

尽管央行行长周小川说可采取措施将短期投机性资金即热钱放进“池子”里，而不会任其泛滥到整个中国实体经济中去，可热钱是否会听话地任人摆布是个问题。有数据显示，2010年10月以来进入我国房地产的外资数量呈明显上升之势，加上严厉调控之下房价依然居高不下，于是有人开始怀疑，热钱是不是已渗入楼市？

纵观调控频繁的2010年11月，全国商品房销售一举扭转低迷局面。根据统计数据显示，2010年1~11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。

2010年1~11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。

商务部数据显示，从利用外资的领域看，2010年1~10月，全国实际使用外资金额820.03亿美元，同比增长15.71%。其中，房地产领域实际使用外资额同比增幅达48.04%，远高于总体吸收外资增幅。

商务部新闻发言人姚坚提出，虽然房地产领域吸收外资增长比较快，但不能孤立地看这个数字，因为它是相对于2008年、2009年吸收外资比较低迷的反弹。姚坚补充指出：“目前，说外资导致房地产价格变化没有根据”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭却表示，2010年以来，房地产在首发、增发、配股等种种融资渠道并无进账，但从此前相关部门公布的60家房地产企业资金状况调查报告中可以看出，目前开发商的资金链并非十分紧张。“钱从哪来的，虽然没有热钱流入内地楼市的具体证据，但连续几个月利用外资的大幅增加已经说明了热钱流入的可能性已经存在。”

杨红旭分析，将有更多的境外房地产私募基金在国内商业地产界寻求投资的可能。业内人士分析，至少超过6000亿美元的热钱正在加速进入中国市场。其中受限较宽的商业地产可能是外资最好的投资出口之一。

但广东社科院热钱研究专家黎友焕认为，由于中国加息而产生的利差、资本泡沫化以及人民币的升值等综合原因，目前这些流入的境外热钱主要是进入了商品市场以及股市，炒楼的几乎没有，只有部分外资买入自用型的办公楼物业。

对于海外游资对商业地产的收购，黎友焕表示，由于收购是一个复杂的过程，外资一般不会轻易出手。黎友焕认为，“热钱并不敢大肆炒作楼市，首先，他们选择国内高档项目有很强的针对性，会从地段，升值潜力等多方便因素来考虑，并不会盲目的选择，所以大规模的收购不太可能发生。目前，一些限制性政策的出台，也使得外来人群购房受限，购买力萎缩。”

为阻击境外热钱，前不久，住建部和外管局发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，商务部也表示会进一步加强对外资的监管。

然而，杨红旭认为，事实上近年来境外机构、个人在境内买房的热情在下降。““限外令”对房产市场影响不大，但对少数热衷于在个别城市购房的港台人士有明显的抑制作用。”

记者从上海市内环的中介门店得知，古北、联洋等投资集中区域最近交易的客户中少有外籍人士的身影，且在中介看来，目前成交多数属于“刚性需求”，仅在外环临近地铁线附近，才有少数投资客投资。

　　秘密进入二三线城市

值得注意的是，房地产领域FDI(外商直接投资)发生了较大变化。外管局副局长邓先宏日前就“热钱”流入问题接受媒体访问时表示，单靠计算国际收支数据不可能全面得出“热钱”流入情况。热钱借FDI流入房地产的速度正明显加快。他同时表示，当前违规流入我国的“热钱”多采取“蚂蚁搬家”方式，呈现多点式渗透的特点。

2010年12月10日，外管局再次通报打击热钱跨境流动中对企业、个人违规办理外汇业务处罚情况。根据所通报的案例来看，热钱流入内地楼市的手段非常隐蔽。

商务部新闻发言人姚坚指出，目前，说外资导致房地产价格变化没有根据。

　　例如，山东省某工程有限公司以支付项目工程款名义将外商投资资本金6332万美元结汇，结汇所得人民币资金中，辗转划入该公司下属全资房地产企业14789万元，购买外地房产1500万元，借给境内其他企业27950万元。另外，福建省某纸业有限公司凭借与某发贸易有限公司签订的《机器设备购销合同》，将资本金1407.5万港元结汇。随后，该公司以项目不能马上动工为名，要求该贸易有限公司将资本金结汇所得人民币1360万元汇往福州某地产公司。

事实证明，楼市调控无论是阻击境外热钱，还是抑制境内热钱，不仅制度上有不少漏洞可钻，而且调控力度还差火候，导致房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控依然面临热钱挑战。

虽然包括限购令、限外令等政策让来楼市的投资客面临“四处喊打”的困顿场面。但二、三线等非限购城市房地产市场正在成为他们的另一种选择。

莫尼塔投资咨询公司的地产分析师王沛说，并没有直接的数据判断海外流动性进入中国楼市的量和频率。“海外热钱流入中国楼市主要有两方面的特征：一是相对长期性。多数热钱流入中国楼市其实并非为了短期的投机。二是地域性区别。一线城市的房价在国际横向比较中事实上也已经处于相对较高的位置，因此部分海外热钱更倾向于二线城市，事实上已经有一些热钱开始向三四线城市流入。”

中国房产信息集团(CRIC)研究中心总经理陈啸天认为，“由于目前绝大多数城市并没有限购，这些资金会向其他二、三线城市流动，向有概念性的、产业技术很好的、购买力很强的、全国排名靠前的城市流动。”

　　2011，泡沫堆积还是破灭？

在政策“高压”和经济“高考”面前， 2011年的中国楼市将走向何方？

根据华创证券最新发布的2011年度投资策略报告分析指出：2011年房产仍将成为宏观经济进行逆向调节的重要工具，量化宽松环境下的外部流动性和低利率冲击和内部“总量对冲”有限性将决定2011年中国的通货膨胀和资产泡沫压力，一旦出现这种情况，房地产作为居民“财富池”的效应将再度呈现相应的吸引力。因此，即使考虑地产调控的政策变量，2011年的房地产市场仍然有机会进入新一轮的“再泡沫化”周期。

然而，知名经济学家茅于轼却持相反观点：房地产泡沫明后年迟早破灭，现在要开始研究破灭后如何应对。

中国人民大学经济学院发布报告预测也指出，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来，房价会出现接近20%的下滑。

在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。毫无疑问，2011年，这一调控政策将继续。但有分析师表示，以目前的货币政策力度还不足以让热钱从楼市完全退潮，不仅收缩流动性的力度不够，而且房贷政策由于制度、技术等原因，很容易被热钱突破。此外，目前仅仅是在堵热钱，缺少疏通热钱的通道。

面对热钱涌动，有必要打一场漂亮的楼市“货币战争”，通过完善限外政策、监控热钱流入、有效收缩流动性以及一系列的税收、限售政策，对热钱进行全面阻击。因此，如何防止热钱涌入中国楼市，推高楼市虚火，催生楼价虚高，这是2011年政府调控楼市的重要课题与难题之一。