楼市“出货”时代来临

出货？出货！

抛，还是不抛——如果说，在4月楼市新政刚刚出台的时候，这还是一个令人两难的问题，那么半年之后的现下，上述问题显然已有了比较明确的答案。这不仅是因为年内第二次房产调控的“靴子”落了地，还由于时隔34个月之后的首度加息。如果这几重打击仍然撼动不了坚挺的楼市，那我们有理由相信，下一支裹挟着寒意、呼啸而来的利箭，很可能就是房产税。

当顺利地把手里最后一套房子成交后，丁凯松了口气。在朋友看来，他是很“幸运”的。

今年以来，房产市场一直在跌宕起伏中度过，进入9月以后更是风云多变。颇有投资经验的丁凯似乎预感到什么，决心将手里剩余的三套物业全部出手。而丁凯的朋友老余就没这么幸运了，仅仅迟了两天，他的房子就不那么好卖了。因为就在丁凯把房子卖出去的第二天，被业界猜测了很多次的房产新一轮调控终于出台了。

9月29日晚间，国家有关部委分别出台进一步楼市调控措施，其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比以往政策更为严厉，这次调控被视为年内的第二次房产调控。10月7日晚间，上海相关房产调控细则出台。限定上海家庭只能新购一套商品住房，同时还提高了土地增值税。此举旨在遏制房价上涨势头，同时打击投机炒作和囤积土地的行为。

这些还远远没有结束，就在人们觉得“利空出尽”的时候，另一只靴子也落地了，10月19日，央行宣布再次加息。而一直“只闻其声，不见其人”的房产税声音也越来越近了。

　　抛货潮再次来袭

其实，这样的场景在半年前就出现过。今年4月，面对居高不下的房价，政府出台了今年以来的第一轮调控措施，新政使得房产市场顿时变色，特别是手捂数套房子的投资客更是坐不住了，想方设法出货套现，而活跃在楼市的温州投资客也销声匿迹了。

然而，这次调控似乎没能镇住坚挺的房价，很快，楼市便出现“回暖”。9月，上海200多个在售的楼盘中，有145个楼盘的价格比新政前还要高，包括高档房和普通住宅。对此，开发商和投资投机者欢呼雀跃，关于刚性需求爆发的传闻不绝于耳。

“所谓的楼市‘回暖’如果变成过热，引起政府实行二次调控，那恐怕开发商的日子又要紧起来了。”一位房产界人士在不久前这样说道，在楼市调控依然从严的大环境下，房价仍将是政府及市场博弈的焦点。

这个猜测很快变成了现实，在邻近国庆长假的前一天的9月29日晚间，楼市新政再度出台。

某业内人士称，从国家统计局公布的70个大中城市房地产运行情况来看，上半程调控虽抑制了房价过快上涨，但对开发商来说并未伤筋动骨，尤其在八九月间，各地楼市量价齐升，排队购房现象日渐增多，让有关部门不得不考虑“金九银十”传统楼市旺季出现报复性反弹的不利影响。

因此，赶在十一前降临的“新政”，不免让今年“银十”的成色难以闪光。原本欲借“银十”之势上扬的楼市顿时风声鹤唳，市场热度明显降温，“观望”成为最常见的词语。

在十一期间的秋季房展会现场，一位开发商关负责人表示，此次国家新政对上海楼市到底有多大的影响，上海未来房价走向如何，这些都还有待观察。

“原本是打算在展会上选一套的，但现在估计又会降价，所以不一定会马上就买了，还是要看价位和折扣力度。”打算给儿子买婚房的刘先生说，“五一”房展会他就去看过，但由于不清楚未来房价走向选择了继续观望。

影响最快的当属二手房市场。近几日，上海二手房市场的房源挂牌量显著增加，包括中心区的豪宅也出现了10％以上的新增挂牌量，部分投资客更是清仓式挂牌。与此同时，看房人数则大幅下滑。

北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，在十一博弈关键期出台政策乃最佳时机。上半年调控见效，最成功的一点是涨价的预期被管理住了。

中国社科院金融研究所研究员易宪容则坦言，要调控房地产市场，最关键的是抑制个人投机炒作，而暂停发放三套及以上住房贷款作用是比较大的。“炒房者的目的就是以更高的价格把房子卖出去，停止发放房贷，炒房者就觉得负担很重，会尽快把手头的房子出手。房价下跌是必然趋势。 ”

上海易居研究院综合研究部部长杨红旭也指出，在本轮调控下，房地产市场将出现再度降温，10月的市场表现将比9月差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比八九月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整为主基调。

调控首先波及的就是房价最高的一线城市。9月底北京市采取了一系列房价调控措施，包括暂停发放第三套及以上住房贷款和提高首套房首付等。深圳也随即跟进，规定深圳户籍居民家庭限购两套住房。

政策出来后，各地的成交急剧变冷。国庆长假前三天，北京楼市二手房市场签约量仅有30余套。比起9月29日成交的941套和9月30日成交的1067套，北京楼市的成交量像过山车一样从峰顶一下子跌到了谷底。

而被业内视为“最大利空”的房产税也传出消息，称年内会实施。有消息称，房产税试点最快年底公布，明年正式实转。还有消息说，沪深两地房产税已获批，积累经验后逐步扩大到全国。业内人士猜测房产税税率为0.3%∽0.4%，有人计算：房子买的时候总价220万元，如果每年0.4%的话，一年就要交8800元，相当于一个月工资白赚。

　　“抛”与“不抛”的抉择

面对这次突然来袭的的调控政策，市场似乎早有预感。

上个月，李乐彤收到一条引起她注意的短信息，是某中介发出来的一条房源销售信息，称在金桥某楼盘，有多套房源可以出售，均价为每平方米19000元。李乐彤琢磨，一般都是开发商发出的新盘开盘信息，很少有中介为单个挂牌的房源做这种形式的推广。而且，这个价格也引起了李乐彤的兴趣，要知道，同等位置的房子价格都是在2万元以上。李乐彤好奇地打电话过去询问，对方说因为房东急于出售，所以价格偏低。

同样，在上海的很多中介门店，也出现不少降价抛售的房源，并且挂牌量也突然增加。上海中原近期发布报告称，二手豪宅市场情绪明显波动。上海中原新天地的门店就反映，在政策出台后的几天内，挂牌量上升10％左右。不少投资客纷纷现身，将手头的几套房源打包挂牌，并主动让出5％左右的议价空间。

福美来地产也表示，在投资客众多的联洋社区，挂牌量暗流涌动成为市场的另一个风向标。房产经纪人小刘说，现在他们给不少买房人推荐联洋一带的房子。小刘解释说，这个板块不仅房源多，选择余地大，而且议价空间大，不少投资客都相应调低了挂牌价格，“现在这个地区的房子挂牌均价在31000元的不少，而此前，一般房源挂牌价都在33000元以上。”

但对不少投资客来说，该不该出手，始终是个纠结的问题。

以往，对于投资者而言，所持物业的定价往往会以周边一手楼盘作为参照，但却是“跟涨不跟跌”，投资者对一手楼盘“涨”的信号非常敏锐，跟得很快，但对“跌”的信号却往往不会立马作出决定，而是先观望。

手持四套物业的董强在想一个问题：是趁房产税细则还没出台之前全部出手还是保留一半？“如果现在全部出手，说不定以后价格还会上涨”。董强说，他还担心钱拿在手上会贬值。

但相比董强的犹豫，张光源就显得非常果断了。“6月以来，我在杭州和上海一共卖掉了6套房子，变现2100万元。”张光源是地道的温州炒房客，行事低调神秘。他在10多年前就活跃在杭州楼市，2001年进入上海市场。经过10多年的倒腾，如果算上物业，他的身价早已过亿。“现在房价也不错，这不是脱手的好机会么？”张光源说，既然房产已经增值了不少，还不如赶紧变现保险，“管他以后是涨还是跌，达到预期盈利就可以出手了，钱是赚不完的。”张光源笑着说道。

其实，对目前的房产投资大户来看说，入市时间基本是2006年左右，手中物业已有100%以上的升幅。中原地产市场总监李粤湘表示，越是政策不明朗，楼价走势不清晰的情况下，业主越是应及早出货，才能获得更多收益。李粤湘分析：现时楼价已比业主早几年购入的价格高出不少，出货肯定有赚。其次，由于调控政策频出，银行收紧贷款，市场的观望气氛已日益加重，在其他业主惜售、盘源紧缺时，若抓紧时机出货，会有较多的客源及叫价空间。另外，国家强调今年会增加市场供应，并要求各地供应限价房等保障性住房。届时市场住宅供应量将会大增，加剧了业主之间的竞争。因此，有意套现的业主应及早出售手中物业。

当然，除了早几年前购买下来的房子，也有不少近两年开盘的新房也在中介挂牌上市，近期，不少中介反映，新盘房源挂牌量也增加明显。福美来的房产经纪小刘说，新盘业主刚买入就急于放入二手房市场可能有两个原因，一方面是随着调控政策效果的不断显现，楼市降价预期逐渐增强，已经获取到一定收益的投资客“见好就收”。另一方面，信贷政策等门槛提高，投资客资金链吃紧，很多已无力持有新房，只好在二手房市场挂牌，伺机转售。并且，这些房子的挂牌价都比开发商的报价低，不少投资客也将挂牌价再度降低。

小刘说，从目前市场情况来看，肯减价的有两类业主，一个是持有多套物业的长线投资者，这类业主一般是一手买家，他们担心第三套住宅征税而出手已升幅可观的住宅。另一类是炒家，炒家怕前景不明，希望尽快出售房屋。

　　房产商也在抛了

上海新政动向早已经在开发商之间流传。据了解，早在今年上半年，上海部分房企高层已经接到“短信提醒”：快速消化存量房源。“高房价已经把政府推到了必出杀手锏的唯一道路。”一位开发商称。

此次调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。

根据统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。

在这种形式下，万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。

此次调控政策还要求，“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。如果各地加强对此项政策的执行力度，势必对高端住宅项目产生较大的影响，也会进一步挤压开发商的利润空间。

另外，虽然说8月份以来沪楼市的成交量开始上升，几个高档楼盘的价格出现上涨，但每月70多万平方米成交量并不能让所有的开发商都感到满意。易居中国首席研究员陈啸天指出，这个成交量与过去5年曾出现的月约200万平方米的成交量仍有很大的差距。

陈啸天表示，在上海的外郊环仍有相当一部分楼盘的成交情况并不理想，这些楼盘仍需要通过价格来推动销售。

所以，一直挺着房价的开发商也不得不让步了，想出了形形色色的吸引消费者眼球的花样。最直接的便是明码降价，比如位于闸北老沪太路的新弘国际公寓，目前景观房的价格为19000元/平方米，而前几个月该楼盘推出的非景观房单价也已达到了20000元/平方米。

当然，更多的楼盘采取的是暗降策略，比如位于长宁古北的皇家花园、虹桥新华路板块的虹桥府邸都有1000元/平方米的降幅。售楼处的销售人员说降价是由于推出房源的位置不同，但不管怎样这些楼盘的价格走势开始向下，而不像3个月前每次开盘价格都往上走。

对于开发商的纷纷“出货”，业内认为是开发商为了抓住目前“黄金”销售时机，定价合理，尽早“出货”。通过折扣、优惠，有的楼盘开盘价格甚至回到了去年年底的水平。

调查显示，上海超过50%的开发商对9、10月份的成交抱有很大希望，表示愿意通过降价策略拉动金九银十楼市成交。有4成开发商认为未来走势仍不明朗，并愿意通过促销或团购打折等手段来加快销售。

一位房产代理公司的销售经理表示，开发商之所以愿意实行打折，是因为9月份成交量的反弹中，首先是被自住型需求带动起来的。一旦引发市场房价的再度大幅攀升，可能会超过当前自住需求的承受力，而导致正在释放的需求再度被压抑。

“还是应该加快销售速度。我相信这也是不少开发商年底前最重要的任务之一。”这位销售经理说道。

　　房产投资黄金时代消褪

房产市场向来被视为最赚钱的行业，投资房产那是“想不赚钱都难”。

但是如今，那些投资者确开始患得患失起来了，对很多投资客来说，房产市场已经不是他们的首选了。

“房价已经见顶了，现在就要掉！”经济学家谢国忠不久前提醒市场在近期注意房价的拐点，他做出上述判断是基于四点理由：一是加息预期；二是政府对房地产的政策调控力度不改；三是市场对人民币升值的预期减弱；四是参考了实际的供应量，“到2012年，房地产的空置率会非常高，全中国13亿老百姓要有的房子都有了。”

而新政的下发，也再次提高了炒房难度和炒房成本。新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。相比4月份的新政，本次政策细则再细化，针对多处之前的细则都有补充新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。

从目前来看，新策出台，已使得第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，市场将再度回归理性。多家机构分析师表示，新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”地陷入观望。

而央行在34个月后首次加息，也就意味着，购房的成本再次提高了。克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱认为，加息后由于利率上升，购房者的还贷压力会增加。根据目前加息力度，有人计算，一套总价150万元的房子贷款20年的话，就要多支付4万元。

虽然这次贷款基准利率加了0.25个百分点并不算多，但由于目前各大银行都已经把贷款的优惠利率取消了，加上市场预期年内还有再次加息的可能，购房者的还款压力将越来越大。

标准普尔评级服务公司最近指出：未来12个月，中国房地产开发商可能面临大城市房价进一步回调的压力，回调幅度最高可达10%。

标准普尔分析师符蓓表示，政府出台政策的意图是控制房地产价格过快上涨，并打击投机活动，这抑制了购房需求。她还表示，考虑到许多开发商财务和流动性状况较为合理的情况，标准普尔将中国房地产行业的短期评级前景维持在稳定，尽管该行业仍存在较高的不稳定性且部分开发商进行了大规模扩张。

素有地产界“大炮”之称的北京华远董事长任志强终于改变以往坚挺房价的态度，说道：“想在本轮楼市调控中让房价跌个30-40%是做梦。”不过他也承认，随着今年底明年初新房大量上市，房价涨不起来了。

房价涨不起来了。对于投资客来说，这也就意味着，剩下的利润空间不大了。

申银万国研究员殷姿就地产行业发表演讲时说过：对于房地产业要持一个谨慎的态度，就行业的本身政策面来看，风险并没有完全释放掉。四季度出现价格调整的压力是比较大的。建议投资者在10％—15％的获利空间上全部出货。

不管房地产投资的传统意义如何，从投资的角度而言，在各种宏观调控的影响下，现在的房地产已经进入投资的下行空间，炒房时机已经过去，随便提钱进入楼市的年代，基本不可能再出现了。 而对于大多数投资者来说，抢在房产税还未下发之前出货，或许应是他们现在最急着做的事情。