楼市之上海、南京样本

“两千美金那是成本！四千美金起，你别嫌贵还不打折，你得研究业主的购物心理成功人士就是买什么东西，都买最贵的不买最好的！所以，我们做房地产的口号就是，不求最好但求最贵。”

一段经典的台词，出自冯小刚于2001年执导的电影《大腕》，但当时的观众中，有几人会想到，借一个精神病患者说出的台词，竟成为对中国房价最准的预言。

　　一线城市样本

　　上海：泡沫隐现

来自上海融天投资顾问有限公司的数据显示，2009年，上海商品房均价已达12839.98元/平米，而在2005年，这一数据仅为6842.04元，4年累计87.6%的涨幅，让人咋舌。

而与此同时，GDP以及人均可支配收入的涨幅，却分别落后十和二十个百分点。数据显示，同期的4年中， GDP增幅为63.3%，人均可支配收入增幅为54.7%，图表上，红色的房价曲线昂头向上，与其余两者之间的开口加大，经济的发展速度，已跟不上房价的发展速度。

从横向的比较来看，上海、香港、东京、纽约、伦敦5大国际都市中，尽管上海2009年房价仅为2834美元/平米，低于其他4个城市均在万元以上的数额，但结合人均收入来看，上海房价是5大城市中最难以承受负重的一个。相比于其他4个城市2009年人均收入均在3万以上，甚至高达5万以上的数额，上海人均收入只有4240美元。收入与房价的比值为1.50，在5大城市中排名倒数第一。

畸高的房价，在衡量房地产投资回报率的“租售比”指标上，亦得以体现。在东京，购买一套房子并出租，18年后，依靠租金可完全收回成本，而在上海，则需要28年，且3.55%的租金毛收益率，比一年期定存收益高不了多少。

即便是被公认为存在泡沫的迪拜，一套单价相当于人民币3万元/平米的130平方米公寓，每年的租金在24万元左右，16年后也可基本收回成本。

迪拜塔的价格，目前在8万~13万元/平方米，低于上海汤臣一品的16万元/平方米；迪拜棕榈岛上的别墅，500平米左右，售价在800万~1200万迪拉姆(当地货币)，相当于人民币1500万~2200万元，单价不过3万~4万元/平米，也远低于上海北京深圳的豪宅别墅。

　　二线城市样本

南京：机会犹存

抛开北、上、广、深等一线城市，二线城市的情况又如何？

不妨看看来自南京的数据。

统计显示，2005年至2009年中，南京商品房价格上涨幅度为35%，而同期人均可支配收入以及GDP增幅均在70%左右，以此来看，二线城市房价的涨幅并不明显，或存在投资机会。

来自中国指数研究院常务副院长黄瑜的研究模型，给出相似的结论。

基于其研究模型，黄瑜预测，由于一线城市房价2009年上涨较快，预计会在2010年四季度出现一些调整；而二线城市可能会保持平稳增长，增长率在5%-10%左右。

中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一指出：“房企不能把眼光老是定在一线城市。相对来说，二三线城市、中小城市，甚至于小城镇都是房企施展才华的舞台，我认为那才是百强企业进一步发展作用的地方。由于土地资源的紧张，百强企业可以利用这种机遇做好企业的兼并，把企业进一步做强做大。”

　　泡沫破碎，满地狼藉

上世纪以来，世界上曾先后出现过三次楼市崩盘，分别发生在美国、东京和香港。

1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，“二战后日本的又一次战败”，成为对此次地产泡沫的形象形容；即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。

1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。