投资美国房产正当时

现在美国房价下跌，很多美国人认为房价会永远跌下去，至少短期内不会涨，所以主观意识还是不愿意投资，结果就给勇敢者提供了机会。

房价在任何一个地区都是热点话题，美国报刊媒体时刻都有很多讨论。房价的涨跌专家们都是各执一词，从我的观察，总体上当下美国房价低于中国房价，更有投资潜力。

　　根据美国有关部门的统计数据，2011年美国房价的中位数是15万6千美元，是美国中位数房价9年来的低点，合人民币大约100万元。2011年美国中等家庭收入是5万1千美元，房价是家庭收入的三倍多一点。

衡量房价的一个基本因素是造价。理论上讲，当房价低于造价时，地产商就会停止盖新房，减少房屋的供应，未来的供求关系就会达到平衡。现在在美国的许多热点城市，如佛罗里达州的迈阿密市，赌城拉斯维加斯，南方城市亚特兰大等城市，房价基本低于造价。6年前在迈阿密卖20万美元的公寓房，最近就以大约5万美元成交。在这样的房价跌幅下，房屋投资的主要损失已经发生，未来房价即使继续下跌，跌幅也应当有限。我有个朋友想盖房，他的地产经纪说，不要自己盖新房，买房更便宜。相同的房子，造价会远远超过现在房屋的要价。

另一个是现金流。如果买房出租，是否可以取得合理的回报。美国房屋出租市场上一个简单的投资原则是月租金达到1%的房价。即十万美元的房子，如果月租达到一千美元，那么一年就是一万二千美元。去除房地产税、房屋保险和日常维护费用，年回报率大约在9%左右，与现在银行存款利率不到1%比较，买房出租可以产生更高的现金流。同时，因为美国税收条款，出租房每年可以折旧，所以租房收入基本可以不缴税。对税务负担比较高的家庭，这也是很好的投资途径。

美国房屋有房地产税，一年收房价的0.5%到5%不等，大部分地区在房价的1%左右。因为中国没有房地产税，所以就有很多人把房子空在那里，如果有房地产税，房子空在那里就会成为一个负担。中国以后不可能永远靠变卖土地维持地方政府消费，所以估计中国引进房地产税是迟早的事。

现在美国房价下跌，很多美国人认为房价会永远跌下去，至少短期内不会涨，所以主观意识还是不愿意投资，结果就给勇敢者提供了机会。

如果有可能在中美两地作房地产投资选择的话，那么无疑购买美国房地产更有增值潜力。如果到美国投资房地产缺乏条件的话，那么我认为投资实体黄金比在中国买房更安全。如果中国房价暴跌，社会就会产生不稳定压力，那时黄金就更可靠。如果政府继续通过通货膨胀来推高房价，那么黄金价格会随着物价上涨而上扬。同时，有条件的话，黄金要放在香港或者新加坡，美国和中国都存在不确定因素。美国大萧条时期政府就强行以低价收购黄金；上世纪九十年代，亚洲金融风暴时，南韩也曾“动员”大家捐献黄金。