任志强PK潘石屹 楼市打左灯向右拐

每个时代都有自己的精彩，每个时代的人都有自己的任务和责任，每个时代的人的创业路径也难以复制，足足差了一轮生肖的任志强和潘石屹更是有着各自鲜明的特点。

永远严肃不苟言笑的任志强和时刻笑容可掬亲和力十足的潘石屹，近期在由《中欧商业评论》主办的"第三届中欧私人投资高峰论坛"上再次重逢，两人长期以来的"针锋相对"，也为坊间奉上了一出精彩的楼市打左灯向右拐的"大戏"。

任志强（左） 潘石屹（右）

　　商业地产开发：主动Vs被动

任志强：近年来部分房地产企业开始加大商业地产的比重，这是中国经济发展到一定程度后必定出现的趋势，即第一第二产业的劳动力向第二第三产业转移，而这个转移过程必然要增加商业部分，而且并不单指零售商业，更包括了写字楼和酒店等业态。

有次潘石屹和我去长沙考察，我说长沙的一个项目不错，他却说不行，因为当地消费太低，因此他坚决不去。长沙的8万元可能和上海的20万元差不多，因为当地人往往人均消费2元的豆腐干，而上海人往往消费更多的是名牌食品。我认为这种情况说明，长沙商业发展有很大的潜力。当经济发展到一定程度的时候没有商业也一定也会增加商业。当城市发展到一定程度的时候，越来越多的城市会增加商业地产所占的比重。

潘石屹：任总和我到长沙去考察，任总说这个地方如何如何的好，我却捕捉到一个现象，在长沙最繁华的地段和最时尚地段，我顺着这条街走，发现街上谈对象的男男女女人人手上都在啃着玉米。我觉得这里基本上还是农业文明，离工业文明和信息文明还有差距，于是我决定让任总慢慢开发吧，我就走了。

商业地产的发展空间中，商铺和办公楼发展空间较大，尤其在3600万套保障性住房挤压了部分住宅地产市场后，商业地产优势开始进一步显现。但投资商业地产还是要特别小心，尤其在选择城市时要小心，一般得看4个指标。第一个指标是GDP总量，即这个城市是不是经济体量比较大的城市；第二个指标是人均GDP比例是不是高；第三个指标是看一个平方公里土地上产生的GDP高还是低，如果高，那么商业密度就大；最后一个指标实际上也是最重要的指标，就是GDP中第三产业占的比重高还是低。因为即使经济体量大，但都是第一产业和第二产业，那么商业地产也是无法带动的。此外，商业地产也不能离开地铁，如果能够在地铁出口或两三条地铁交汇点上有商业地产，哪怕今天不繁华，未来也肯定会繁华。

长沙那个项目，当时我和任总说这个产品的附加价值太低了，但是他还是去了，而我没有去，这就是一个判断的标准。

　房产税：进Vs退

任志强：房产税跟调控房价没有任何关系，房产税仅是地租的一种形式，在全国推广仍有困难。因此实际上让房价上涨的主要原因是土地出让金，开发商提高房价的原因基本都是拿地成本增加。

潘石屹：房产税何时全面推出仍然很难确定，一方面老百姓税负已较高，但另一方面房产税推出又很必要。在出台房产税的同时要降低其他税收，让企业和个人的总体税收水平不因房产税推出而提高。对于以投资为目的并拥有多套住房的业主来说，房产税的推出对降低空置率也大有帮助。为空置房间缴税将增大业主的负担，这样除满足个人自住需求外，用来投资的一部分房产将会腾挪并转移到市场，让资源充分利用，对于降低房价也将产生一定效果。调整税收需要周期，如果只增加房产税而没有系统地减低其他税负，那么对于普通家庭将难以承受。

高房价解药：土地供给Vs综合政策

任志强：房价过快上涨和持续供不应求的市场有关。土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率则持续激励住房需求，这才是真正的推手。

要解决这一矛盾，必须看到，房地产建设主要投入的是土地，必须逐渐改变现有的土地政策和土地供给形势。住宅购置是资产购置，不要把住房问题与市场割裂看，这样只会违背市场基本规律。

潘石屹：中国房产市场怎一个"限"字了得。无论"限购"还是"限价"，都只是治标不治本。限购政策出台后的一段时间内，市场并没有太大反应，但到了2011年四季度，住宅成交量"悬崖式"下跌。手里有钱、利率很低、银根宽松都没有用，因为你没有购房资格。

我认同住建部对"限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法"的表态，但应该用货币政策、税收政策、土地政策等来替代。限购政策就像是一?麻药，暂时止痛，打了一针后要赶紧手术，无论是增加土地供应，还是建保障住房或出台房产税，总之用打麻药争取了时间，但最终还是要通过手术才能治病。

开发商：不困难Vs转折点

任志强：如果说开发商没钱了，那是因为他开发过度了，属于个例。目前开发商的日子过得很好，没有外界想象中的那么困难。目前的情况比2008年好得多，大家说开发商没有钱了，2008年的时候，我们到位资金完成投资比大概是1:1.32，相比之下现在情况要好得多，大概是1:1.37，开发商现金流情况并不比2008年差。

潘石屹：近来出现的房地产开发商破产以及历年来倒下的开发商，绝大多数都不是饿死的，而是"撑死的"。我们做房地产业几十年，看到的死掉的开发商一批接一批，真的太多了。但死掉的开发商大多不是饿死的，而是撑死的。在2009年和2010年，"4万亿计划"出台后，一些开发商开始猛开工猛扩张，现在来看，在那一时期没有盲目扩张的开发商反而都很平安。

现在仍然是开发商资金非常困难的时候。有一家上市公司发行的信托年均利率是25%，如果能用25%的成本去融资，就可看到没有上市的房产公司的处境估计更加困难。房地产行业如今处在一个艰难的时刻，政府的银根各方面可能会从紧，但最困难的2008年和2009年都熬过来了，因此相信没有过不去的坎儿，困难一定可以克服。

2012年，我认为房地产开发模式到了转折点。因为之前的土地价格飙涨，使得开发商一窝蜂地圈钱融资来拍地，"地王"价格屡被刷新。在过去10年间，大部分房地产开发商都把注意力放在了钱和地两方面，而今年这种情况将发生变化。

和其他房地产开发商一样，SOHO中国在2011年也遭遇困境，上市5年来首次未完成销售目标。很多房地产开发商仍沉醉于融资拍地，对2012年可能出现的开发模式转变并未察觉，对产品本身重视程度不够。当地价不涨的时候，这就是一个信号，提示房企要回到其根本点。

　　房价：上涨Vs下跌

任志强：从国际比较来看，当城市化低于30%时，房价的增长速度较慢，但城市化高于30%以后就会进入加速发展期，且一直会延续到城市化70%以上时才可能减缓。一线城市城市化率已接近59%，进入平稳阶段，而二线城市只有48%，低于全国目前城镇化率的平均数，更差的三、四线城市刚刚进入29%的城市化率，还有发展空间。城市化不停，房价就有上涨可能。城市化率较低时，百姓对住房需求占主导地位，因此对于正处在成长加速期的三、四线城市，房价还会持续上升。

如果你手上有100元，是存银行还是买房？100元如果存20年利息也就200多元，但如果买房子，兴许会升值600多元，这就是投资时机，何况现在还是负利率时代，有条件不做房产投资那才是傻瓜。

预计我国到2015年或2020年才会出现老龄化，因此从现在起到这段时间内，房价绝对不会有跌的趋势。此外，随着房地产投资增速的下降，新开工数的减少，房地产市场的供求关系将进一步恶化。土地价格越是下降越需要买房。因为房价下一轮一定是高涨。下降趋势就意味着下一轮的高涨，高涨意味着后面就是下降。

潘石屹：未来的房地产市场存在不确定性，而政策更加不确定，更有随意性。长期来看，我对房地产市场很乐观，但未来的5到10年，中国房地产市场将有很大波动。

我认为房价会继续下跌，未来中国的房价肯定会降，但降到"一潘"是不可能的。未来三五年是房价的波动时期，而能够抗波动的城市只有北京、上海、广州和深圳四个城市，毕竟大城市的聚集效应非常大。