房地产整合成势

　　房地产行业历来都是一个高借贷率的行业，当前，地产商面临的最大压力便是资金压力。

央行自2010年年底以来已经4次加息，2011年以来5次上调存款准备金率，直接限制了银行向地产企业的放贷能力。除利率压力外，房地产信托、海外发债等融资渠道的成本也持续上升。

与此同时，遏制投机需求的限购、限贷、限价政策陆续出台，导致地产成交量持续低迷，通过销售回款更加艰难。

在资金成本整体提高和回款不畅的情况下，只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道，通过票据、信托、企业债等多元方式取得融资，而即便现在一些中小地产商愿意支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。于是便出现了今年持续的中小地产商“贱卖”股权及项目的诸多案例，地产企业之间展开了一系列的整合举动。

根据清科研究中心的数据，2011年前三季度房地产企业累计股权并购数量已经达到87宗，总交易金额已经达到256.65亿元，同比分别增长42.6%和105%。房企股权单宗平均交易额达到2.95亿元，同比增长49.75%。而在2010年前三季度，房地产企业股权交易只有61宗，成交额仅为125亿元。2010年全年，房地产股权交易为84宗，成交金额为165.25亿元。

早在政策宽松的2009年，因为利用资金杠杆开发房地产利润十分丰厚，诸多企业当时竞相开辟房地产业务，也正是这批企业在此轮调控中最先退出地产市场。

如今地产行业正在回归正常利润水平，这是行业健康发展的必要条件。中小房企的撤离将导致大型房企扩展全国市场。通过并购，大型房企不但可以在短时间内低成本获得土地，有助于加快土地资源的利用效率。

加之龙头品牌开发商在开发经验、产品质量等方面相比小开发商具有较大优势，也使得销售分流转向龙头品牌开发商的产品。龙头企业的市场集中度将会得到明显提升。从公开数据来看，截至2011年第三季度，9大地产公司市场占有率为12.5%，同比提高约2.4个百分点。

这种行业内的整合也同时伴随着区域分化的特征。由于一二线城市的竞争激烈，在三四线城市城镇化的推动下，不少龙头企业已加速以规模化的方式布局三四线城市的步伐。

目前在行业整合明显加速的背景下，预计未来随着销售持续低迷，融资难度加大，地产行业将会有更多并购机会出现，这将有利于提高行业集中度，有利于龙头公司逆势扩张。此轮地产行业整合能使那些更专业、更专注的房地产企业得以在越来越市场化、法制化的环境中发展壮大，进而形成并带动整个行业发展的良性循环。

实际上，此轮地产行业的整合也是楼市调控的必然结果，从长远看有利于整个行业的健康发展。

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理，发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业（有限合伙），曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn)