商业地产并非新蓝海

很多房地产开发商，近十年来做的最多的就是两件事：第一，融资；第二，买地，而产品研究、整体规划等都被置于次要位置。由经济发展模式决定，城市化最初的表象就是对住宅的需求量的高速增长，而对于不少开发商来说，最佳的商业模式就是复制产品、抢占市场，把金融扩张、规模扩张放在第一位，只要拿到土地，生存和发展都不是问题，这样大规模的复制产品、大规模的投资，对建筑创新和产品研究及规划的忽视，直接导致了这十年同质化的产品越来越多，房价上升的幅度超过了产品优化带来的价值。

然而，随着“国十条”、“国八条”等政策的出台，政府对房地产住宅市场严厉调控一波接一波，国内不少开发商纷纷转战商业地产，不管是被动地规避政策调控的影响，还是主动地寻求新的增长点。前有万达、华润、凯德，后有中粮、恒隆、宝龙，开发商们快马加鞭布局商业地产，将其纳入发展战略的重点。就连很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业，也纷纷改口。“招保万金”四大住宅地产巨头中，已有三个明确表态“从商”。

除了政府对住宅的调控政策影响，城镇化和服务业的发展需求也是商业地产的两大助推剂。

国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8~1%，到2020年，我国的城镇化率预计在55~56%。随着城镇化率的不断提高所带动的城市人口增长，以及国家扩大内需所带动的城市基础设施建设和新区发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。

另一方面，中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，商业地产作为服务业的发展平台，其需求量也将随之增加。此外，以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济发展方面比住宅有明显优势，因而其发展也更容易得到国家政策的支持。

需要引起警觉的是，商业地产跟住宅地产有着很大的区别，也并非是一片蓝海，而且对专业能力的要求更高。

住宅是以出售为主，而商业地产是以持有出租为主，对于办公楼或大型购物中心来说，如果分层或分单元出售，虽可快速回笼资金，但由于多业主的出现，在招商和经营上缺乏整体性，易对商业后期氛围培育造成影响，从而造成物业贬值和商业环境衰败，有损品牌形象，最终导致售价或租金回报水平低于甚至远低于整体经营的水平。商业地产绝非是量的竞争，而是质的较量，这就要求开发商专业专注才能做出好产品。如上海智盈投资管理的景业基金投资的复地成都雍湖湾项目，虽然商铺占比不大，但复地在开发前期就通过大量的市场分析以及和潜在客户的沟通，很早就确定了目标市场和营销策略，由于定位准确，深得客户认可，取得了开盘即售罄的佳绩。

对于从住宅开发转型商业项目开发的开发商而言，定位的同质化风险也需要警惕，相对住宅产品开发而言，商业地产对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更严格的要求，进入门槛也高很多。很多企业低估了做商业地产的难度，如购物中心类型的商业地产不仅需要设计、建造，还要管理，而真正的收益就更多的体现在管理运营上。

不论商业地产是红海还是蓝海，只有形成独特的核心竞争力，精耕细作，才能在商业地产项目上取得成功。

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理，发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业（有限合伙），曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn)