房产开发“追赶老龄化”

在美国的时候我了解到，美国的房产购买者在48岁以上就开始购买度假住宅，54岁左右开始买旅游区住宅，63岁考虑退休住宅。而63岁也是个人财产达到最高的平均年龄，购买力远远超出年轻人。

根据我国第六次全国人口普查数据，0~14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。这些人口年龄结构的变化，说明生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。老年人对老年养生类的住宅需求上升，将对房地产行业产生深远的影响。

一直以来中国的家庭人口组成是“金字塔”型，随着老龄化人口的增加，社会慢慢向“倒金字塔”型转变。在“金字塔”型的家庭人口结构下，家庭人口的规模呈现指数级增长，不断分解一个个小家庭，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭架构之下，人口数量自上而下逐层减少，从而使得普通商品住宅的需求逐渐缩小。

与美国的情况相比，中国富起来的人相对更偏年轻，基本上50多岁就在考虑购买退休住宅，而且大多是一次性付款没有按揭。

那么老年养生类住宅与普通住宅相比有何特殊性呢？

在人的老年时期，生理与心理等方面与中青年时期有很大差异，在住的方面，他们希望能满足安全性和私密性的基本要求，如地面材料尽量采用防滑处理，排除高差和门槛，在厕所和浴室或协助老人用力的地方，要安装扶手等；因为老年人害怕孤独，社区在加强社会交往之外，要创造出未被疏远的氛围，同时又要注意生活隐私。老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多10到20年的时间，老年人生理将由健壮到衰老，住宅设计应当注意到老年人的需求，考虑隐蔽设计，便于增添设备、设施等改建工程，及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。

同时，高龄老年人中的身体行动不便者对功能性和健康性也有一定的要求。老年住宅要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面的高差，使老年人能够自由地在住宅内活动。老年人在室内的时间较长，特别要考虑日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人室外活动。

政府的十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”中已强调要“加强老龄工作”。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。

现在，大多数的普通住宅在上述的安全性和功能性上还不能很好地满足老年人的需要，因此，按照老年人的生理、心理和社会特征来规划和建设管理属于他们的居住环境，充分弥补年老者减退或丧失的各种机能，改善当前居住环境中存在的种种缺陷和不足，创造适合老年人生活的居住环境，将是今后房地产开发的重要方向和机会。

而从中国目前的整体情况看，影响房地产业的主要因素还是城市化率,中国的城市化率水平不高，城市化正在加速前进，城市化也意味着更多的房屋需求。因此，人口的老龄化在短期内影响不大；但从长期来看，人口的老龄化将对房地产业产生深远的影响。

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理，发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业（有限合伙），曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。　　E-mail: fund@forte.com.cn)