房地产信托本无罪

今年以来，房地产信托规模持续攀高。据用益信托工作室最新公布的数据，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达1168亿元，占信托资金总量的45%。

针对房地产信托业务规模的快速增加，监管层屡次警示风险，并在今年5月要求抑制房产信托业务增长，例如，信托公司后续业务须与2011年4月底房产信托资产余额持平或逐步下降。需要资金的企业，要么降价销售要么借助其他更高成本的融资。

作为房地产行业支撑房价的必要保障之一，房地产的资金供应受到关注也在情理之中。那么，房地产信托为何特别引人关注呢？

房地产行业的融资途径以信贷、信托以及资本市场为主。2010年，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少55.3%。开发投资自筹资金来源共26704.58亿元，同比增长48.8%，投资增幅较上年同期扩大31.9个百分点，其中自有资金14172.97亿元，同比增长43.8%。

银行对于房地产开发的输血功能萎缩过半。而资本市场融资大门自去年已基本关闭。根据Wind资讯的统计数据，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年1210.1亿元的12.9%。二者相加，2010年房地产行业从银行、资本市场两大融资渠道所获资金较2009年的缺口超过4000亿元。在货币政策趋紧的背景下，房地产企业从银行和资本市场渠道融资困难，这导致很多房地产开发企业转向信托渠道融资，这就是房地产信托火爆的原因。

从内因来看，房地产业的确是信托最主要的业务重点和盈利来源，加之信托行业曲折的历史，因此更容易被人们误解为助推房价高企的帮凶。近年来的统计数据表明，无论政策如何调控，房地产一直居于信托资金投资领域的前三甲，房地产信托被称为信托产品的三驾马车之一。

其中原因在于，一方面信托的资金成本远远高于银行的资金成本。而在所有的行业当中，能够承受如此之高的资金成本的行业并不多；同时，因为法律环境不完善的原因，诸如公益信托等很多公司应该可以开展的业务无法开展，因此房地产业就成了信托业务的重点。

另一方面，从信托公司风险控制的角度来看，土地和房屋都是最容易变现的有效抵押物，因此对于房地产项目的风险更容易控制。

实际上从数量上看，不到2000亿元的房地产信托资金不仅不会对国家宏观调控产生影响，房地产信托作为信托公司的正常业务，也不可能就此不做。要摆脱助推房价高企帮凶的嫌疑，主要还在于信托公司自身的改变。

多年来信托公司对于房地产信托业务的依赖，除了高资金成本的行业特点之外，主要还是因为难以开辟更多的利润赢利和增长点，不能开展多元化的经营。这有环境的原因，也有信托公司自身风险控制能力和创新能力不足的原因。因此，对于信托公司，一方面要加强研究，深化对与信托制度的挖掘，从而开辟出更多业务领域；另一方面，对于刚刚从发展-整顿的怪圈中走出来的信托公司，更要从短期利益和长期发展的理念中作出抉择。

而从另外一方面看来，随着信贷额度继续收窄，房企上市融资继续关闭和救命稻草般的房地产信托进一步收紧，私募股权基金是目前开发商最能依赖的融资渠道，下半年将成为地产融资市场的主角。

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理，发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业（有限合伙），曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn)