保障房经济

　　“保障性住房”这个简单的经济学词汇，已经愈加成为有形之手干预房地产市场的重要杠杆。

根据中央的要求，2011年全国要开工建设保障房1000万套，未来五年总计开工建设数量达到3600万套。目前，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施，保障性住房的增量供给在全国范围的环比增幅将达到72%。

各地保障房建设如火如荼。北京今年将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集各类保障房20万套以上。上海今年将新增各类保障房约22万套。

广州则将推进6.87万套保障性住房建设，其中新开工建设4.3万套保障房，年底前全部解决登记在册的7.72万户低收入家庭住房困难问题。

南京将新开工建设650万平方米保障房；成都将建设保障性住房和棚户区改造约400万平方米……

在如此规模的保障房建设画卷中，“钱”和“地”俨然成为市场最为关心的核心问题。

其中最主要的困难是资金。因为保障房租金或售价低于商品房，利润空间有限会导致资金来源动力不足，最终是否顺利进行很大程度上取决于地方政府的责任心。据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿元人民币。

钱从哪里来，成为保障房建设的第一股驱动力。来自官方的声音显示，预计今年来自中央的资金扶持将超过1000亿元。在各市，保障性住房的资金来源主要包括土地出让金净收益、住房公积金增值收益、财政补贴和银行贷款等。但是，目前并未公布省级配套投入、住房公积金贷款、银行贷款以及社会资金的资金份额。地方政府增加保障房土地供应，将会拉低土地出让金净收益及地方土地财政收入；住房公积金增值收益也不会太多；商业银行的趋利性又决定了对保障性住房贷款的积极性不高。这必将导致各市财政的压力很大。

据国土资源部统计，2010年全国保障性住房用地为24000多公顷，较2009年增加超过一倍。今年计划建设的1000万套保障性住房，中央政府肯定会率先确保土地供应。但具体到各地，如深圳，目前基本面临无地可供的状况，全市未利用土地仅4360公顷，占全市总面积的2.23%，保障性住房的土地供应很伤脑筋。

尽管伴随着如此多的困难，中国的保障房建设已经驶入了快车道。加快保障性住房建设能够在抑制房价、让低收入群体和社会“夹心层”住有所居的同时，最大限度降低房地产市场调控对经济增长可能带来的不利影响。如果政策持续多年，不断提高保障性住房的比重，不仅能让广大群体有房住，增加中低端住宅的供应，同时也将缓解对高端住宅调控的压力。

从投资的角度来说，保障房建设也需要大量的建材，对建筑、装修等多个行业都会产生带动作用，从某种程度上说可以像商品房建设一样拉动经济增长。同时可以保证一定的住宅建设开工量和新增供给量，有助于对冲政府对楼市调控而可能导致的房地产投资下滑，进而避免陷入一调控就减少供给，导致下一阶段更大调控压力的怪圈。

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理，发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业（有限合伙），曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn)