限购难降房价

自北京2010年4月30日出台政策，规定“同一家庭限新购一套商品住房”以来，全国已经有北京、上海、广州、深圳等23个城市先后出台限购政策。

从总体上来看，限购政策推出前加速了需求变现，推出后对成交量有一定的抑制作用，但在各地效果不一。如北京限购政策相对别的城市较为严格，因此成交销售面积同比有较大的回落；而成都房地产市场则依然出现较大幅度的增长。

政府此次调控背后的逻辑是将一个家庭拥有一套住房视为刚性需求，拥有两套住房视为改善型需求，三套以上住房则为投机需求，大多数城市的限购令允许一个家庭拥有两套以内的住房，这表明政府对于刚性需求和改善型需求持认可态度，而对于投资和投机需求是严格控制的。

因此，目前“限购令”政策对一线城市的冲击更加明显，而二三线城市购房者多以刚性需求和改善型需求为主，他们对于房价波动敏感性较低，投资炒作因素占比较小，限购令对市民自主性需求没有大的伤害。在限购令出台后一段时间，二三线城市房产市场曾出现一段时间的观望情绪，商品房成交量有一定的下滑，但这种情况属于正常波动。由于二三线房产市场自住需求为主，外来资金炒作影响不是主流，所以长远看房价下降可能性不大。

随着城市化对住宅市场的影响，未来5年，城镇化率将以每年1%的速度增长，新增城镇人口1,500万人；在此期间，预计住宅销售面积平均每年增长12%。2010年，中国城市化率为47.5%，根据国际经验，仅相当于日本1950年和美国1910年的水平，与发达国家70%～80%的城市化水平相比，仍有很大提升空间。城镇化将带来对住房巨大的刚性需求及后续的改善性需求，这将很大程度上对冲由于限购政策所带来的成交量下降或房价下跌，成为楼市一支强大的稳定剂。

限购令作为一种行政调控的手段，仅是政府在当前形势下所采取的暂时性措施，会有到期日。而限购令政策的退出对于房地产市场的需求也将起到颇具影响力的激发作用，因此政府选择何时退出，以及以何种方式退出也十分关键。如果政府明确宣布取消限购令，那么在取消之后房地产市场成交有可能会出现爆发性增长。

总而言之，限购令对房地产市场产生的影响目前主要体现在市场成交量不同程度的下降上，对于房价的影响则较为复杂。

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理，发起上海复地景业，景盈及复地景创股权投资合伙企业（有限合伙），曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。　E-mail: fund@forte.com.cn)