高端房产价格还会涨

2011年1月26日国务院“新八条”①的出炉，拉开了2011年房产新政的序幕。1月27日晚上海和重庆两直辖市宣布房产税试点；1月30日青岛推出“12条”；1月31日上海继续推出“沪9条”，除了落实国务院“新八条”，更强调土地增值税预征率应根据售价调整以及落实保障房供应目标；2月8日央行宣布“加息”，上调存贷款准备金率……

本次调控会如同往次一般无疾而终，还是“雷声大雨势小”，抑或真如中央政府所愿——有中国特色的“房地产去除投资价值”？

在2012年政府换届前，国务院的一系列举措已没有了“后顾之忧”，为下一届政府能更加良性地运作，温内阁显然有啃硬骨头的动机和决心。众所周知，房产市场多年调控不力，背后主要是地方政府和中央政府的博弈，以及房产供求结构不平衡的问题短期内难以解决。如何理顺利益关系，在贯彻中央意图的同时保障地方利益，需要有卓越的政治艺术，有“压”有“疏”，有“文”有“武”。房产税被认为是“疏”，即疏导的重要手段。

《经济学人》在最近的刊物上着意突出了中国出台房产税的意义。他们认为，与其说房产税是纯粹治标的短期抑制住宅需求的工具，不如说是改变地方政府财政依赖于土地拍卖现实的长期手段。房产税作为财富税②而非交易税，地方政府将获得一个稳定的收入渠道，而随着房产税的深化，税率的调整和税基的扩大，地方政府即使在房产市场不火爆的情况下，也可以获得相当的财政收入，这样地方政府违背中央政府的利益驱动便减少了。而“新八条”里各项紧箍咒③也更具体量化，加上问责制和政绩考核指标的引入，地方政府违背中央政府的“成本”增加了，“压”力大了。

此外，保障房的建设是解决房产供求结构错位问题的主要长期手段，多年试点后，各地已经有了具体量化的目标。然而深圳和北京的试点中出现了一些执行上的利益输送问题，取消保障房的个人产权也作为一个解决方案正在酝酿。

可见，新政有延续调控政策的一面，也有新手段新思路。尤其房产税的试点和和保障房建设的执行，对未来政策的发展有至关重要的作用。

房产税和保障房建设，这两项无疑是主要的长期政策。房产税向高端倾斜，中低端住宅减免。因此不可避免的是，高端住宅的房产税负担转嫁给下家，新政下高端住宅价格将水涨船高。保障房也会加强这一趋势。大批保障房必然挤出商品房用地供应，僧多粥少，土地成本高企，开发商将被迫往中高端甚至高端发展。因此，新政后高档房产价格很可能较快上扬。

本次新政延续2010年下半年的限购令，这种行政措施治标不治本难以持久，而且累计的购房需求势必增加对未来住宅市场的冲击，效果可能是延迟购房高峰的到来，加上货币紧缩政策和交易税收加码，将对短期购房需求将起到明显抑制作用。积极的一面可能是为保障房供应提供了时间。

① 重点集中于明确地方政府调控目标、强化差别化住房信贷政策、调整完善相关税收政策等方面。

② 以财富作为征税的税基，交易税以交易额作为征税的税基。

③ 比如明确年度价格控制目标，量化细化保障房建设目标。

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理，发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业（有限合伙），曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn)