保障房或推高商品房价

2010年11月，住建部在《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中，明确提出2011年建设1000万套保障性安居住房的任务，给楼市带来不小震动，引起市场热议。

近年来，针对保障房建设的文件密集出台，一方面体现了政府建立保障房制度的决心；但另一方面也暴露出保障房建设所面临的制度缺失和实际操作的诸多障碍。

许多人认为，保障房的建设能够解决目前的高房价的局面，而笔者意见恰恰相反。

首先，保障性住房面向的购买对象为30%的中低收入家庭，而商品房的购买对象应为高收入人群，这两个目标群体重合度很低。

另一方面，在土地供应指标有限的情况下，大规模的商品住房建设将挤占商品住房用地的供应，进一步加剧商品住房的稀缺性。

与此同时，商品房用地指标减少，势必也会减少地方政府的部分土地出让收入，而这部分损失很可能要从商品房用地出让中得到补偿；在目前土地一级市场垄断的条件下，商品房用地价格的进一步上升是可以预期的。

不过，长期上看，保障房制度依然有利于房地产市场的健康发展。

根据2010年的住房用地供应计划，全国土地供应中，廉租房和经济适用房用地比重仅有13%，再加上棚户区房改用地中的一半规划为保障性住房用地，保障性住房用地供应仅占到23%，不足以满足占人口大部分中低收入人群的需求。

长期来看，实现“保障房和商品房”双轨供应制度，有利于实现土地资源的有效配置；同时，也可以减少附着在商品房上面的民生问题争议，从而避免政府对商品房市场的过多行政干预。

与销售市场相比，保障房租赁市场与商品房的租赁市场的需求人群重合度更高。随着保障房比重的不断增加，部分房屋租赁需求将转化为购买保障性住房的需求，同时公租房的投放也将增加租赁市场的供给。这将对房屋租赁市场的租金构成限制，间接地提高了商品房持有出租的成本，对于遏制商品房市场过度投机行为也将有一定的积极意义。

就保障房制度未来的发展而言，资金问题或是最大障碍，需要金融创新和制度创新双管齐下。

保障性住房建设的资金来源目前主要有包括中央财政补助、公积金增值净收益和土地出让净收益中不低于10%的部分。

2010年中央财政安排的保障性住房建设资金为792亿元，为历年之最。但是据公开数据推算，2010年保障房的总体投资高达8000亿元，中央财政资金占的比重不到10%，只是杯水车薪，绝大部分资金仍要依赖地方政府和市场资金。然而，由于投资周期长、利润低，保障房投资往往对民间资金缺乏足够的吸引力。

根据推算，2011年提出的1000万套保障性住房任务所需的投资将近1.4万亿元，而资金来源如何落实仍不明确，依靠目前的机制将难以满足如此大量的资金需求。这也为保障房建设融资渠道的拓宽提出了新的要求。

为保障房投资项目提供较高的资金杠杆，给予贷款优先，或者利率优惠都是目前制度框架内可以采取的措施；此外，发行以中央或者地方政府信用为担保的固定收益产品，或者建立专门面向保障性住房的信托投资基金，也可以作为解决保障房资金问题的创新尝试。

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理，发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业（有限合伙），曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn)