美商厦按揭暗藏危机

美国经济恢复正增长，国民消费、房屋市场、制造业活动、企业盈利等已有一定改善，联储局亦逐步退市。可是，经济回稳的背后仍存有不少问题。去年底，美国财长盖特纳要求延长7千亿美元的问题资产救助计划，是否预示金融业仍存有不稳定因素或需要动用该笔资金?

商业地产市场的近况

商业地产的定义涵盖甚广，包括购物中心、零售物业、酒店及旅游相关物业、办公室、工厂大厦、多户式公寓住宅等，是房地产以外另一重要的地产市场。在美国政府推出一项又一项的措施下，房地产市场终于回稳及缓慢地改善过来，但商业地产却在水深火热之中。显示商业地产的空置情况，由多户式公寓住宅的8%以至办公室的18%，加上租金下降近40%，为商业地产价格倍添压力。可见，国际评级机构穆迪统计的商业地产价格指数从07年高位下跌逾30%。

违约率飊升

自1991年开始，美国经济平稳向上，银行及金融机构积极拓展商厦按揭，还透过证券化工具将物业按揭包装成债务证券，推销给退休基金及普罗大众，当中涉及不少过度进取的按揭计划，如供款期内只需支付利息，到期时本金将透过物业再按给另一家金融机构得来的资金来偿还，并无止境延续下去。此外，金融机构对物业升值及租金回报作乐观的预测，为发展商贷出高于正常水平的款项，为今日不少商厦沦为”负资产”埋下种子。

由于租金下跌及空置率上升，发展商难以支付每月款项，使逾期还款个案大增，不少更成为不良贷款，进入违约程序。金融海啸发生后，信贷市场紧缩，金融机构亦纷纷收紧贷款要求。加上物业贬值，当按揭到期时，发展商续按得来的资金便远少于原有按揭需偿还的本金，发展商需填补中间的差额。如发展商未能填补差额或按揭出现违约，最终金融机构便要承担损失。

　　中小银行影响最大

现时，美国商业物业贷款市场总额约3.4万亿美元，为房地产市场四分之一至三分之一，对金融市场的冲击实不容忽视。参与商业物业贷款活动有州政府、地区政府、商业银行、存款机构及保险公司，还有部份贷款透过证券化工具”打包”成债务证券。当中，商业银行占整个商厦贷款市场45%，债务证券产品约占21%，余下的则由上述机构平均瓜分。然而，中小型商业银行于近年大力贷出商厦按揭，其商厦贷款跟一级资本充足比率更升至350%，远多于大型银行的112%。换言之，中小型商业银行的业务侧重商厦贷款。当商厦市场情况逆转，中小型商业银行可谓首当其冲。去年，美国金融市场恢复稳定，大型银行取得不俗的业绩，但是仍有140家银行倒闭，中小银行占大多数。

由今年至2014年，共有1.4万亿美元的商厦按揭贷款到期。以现时近一半物业沦为“负资产”、空置率上升、租金下跌的情况而言，相信按揭违约个案将继续增加，直接影响银行业，情况令人忧虑。

　　(陈茂峰 香港御峰理财公司董事总经理，AAM中国基金及申万AAA中国基金投资总监，清华大学博士生。拥有特许财经分析师(CFA)及认可财务策划师(CFPCM)资格，亦是高智商组织Mensa会员。       Email:ascekenny@hotmail.com)