详说REITs

　　股市不好，债市也不好；信托有风险，黄金不靠谱——那么，房地产信托凭证（REITs）能成为救世主吗？

现在可能是投资者最为困惑和难熬的时候了。因为股市不好，债市也不好，信托有风险，黄金不靠谱，就连银行的理财产品也开始遭到质疑了。但是生活还要继续。其实有一个产品，只要你在生活，它就会赚到钱。遗憾的是，虽经千呼万唤，国内仍未出来，而在美国等很多国家，它已经非常成熟了——这就是REITs。

主持人：李南  中国国际广播电台环球资讯主播

嘉宾：裘韬  鹏华基金管理有限公司国际业务部 总经理助理

嘉宾：王戈宏  盛世神州房地产投资基金首任总裁及CEO

　　每个美国人都可以拥有帝国大厦

李南：之前的几年，人们一直在说REITs。REITs即房地产信托凭证，这是一种以发行收益凭证的方式来获取多处投资者的资金，由专业机构来进行房地产的经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者的证券。两位专家能不能很生动地告诉我们：REITs到底是干什么的？

裘韬：REITs实际上是房地产资产证券化的一种方式：投资者把钱给REITs上市公司，然后公司会投资到它底下的组合物业去。投资者获得的是物业的综合收益，即赢得一个角色，成为这个物业的房东之一。

李南：所以买了证券，就不用买这个房子。这房子可能是1000万。

裘韬：那么这房子的1/1000就是您的了。

李南：收益我也可以分1/1000，还不用去打理。因为有专业的机构进行房地产投资经营管理，然后按比例将收益分配给投资者。那么REITs是怎样盈利的？

王戈宏：在美国，去年是REITs的50周年。中国用了5年时间来讨论REITs，其实REITs非常简单，就是不动产的证券化。美国医院可以做REITs，监狱也可以做REITs，手机在各个地方的发射塔也将做成REITs。在美国有一句话叫“每个美国人都可以拥有帝国大厦”，因为帝国大厦上了REITs。

比如说国贸37做了REITs上市，所有人都可以通过买股份拥有它，它的利润会由投资人分享。同时国贸37的持有者，可以通过发行REITs积累更多的资本去建国贸47、57。所以说REITs的收益有两层，一个是每年的租金，另一个，比如说国贸37最初是20亿元，五年后涨到了50亿元，当它卖给新的投资人时，就有30亿元的资本增值。

裘韬：一个REITs成立，它募集了资金就肯定要去收购房地产物业，或者收购其它的一些REITs。有些REITs的特长就在于对房地产进行翻修、改建，提高租金水平。REITs一般是季度分红。

　李南：那他分多少给投资者？

裘韬：法律规定REITs税前收入的90%必须以红利的方式分给投资者。

实际上每一个REITs也相当于基金公司的基金产品，它底下有很多物业，它也要做投资组合。比如我有50个写字楼，有些地段好，有些不好，我根据对市场的判断会做各种调整，自然会有买卖。

李南：低买高卖。这不是炒房嘛。

王戈宏：比如说你现在有一套房子住，想再买很多套做投资怎么办？有了REITs你就可以做一个经营者，这套房子50万元，上市之后可能有50个人，每人出1万块钱变成你的股东，他们共同分享房子的租金。而你融到了资，可以买第二套、第三套，等你买到100套的时候，你变成一个大的上市公司。你每年的租金收益90%要分给股东。看似相对值少了，但绝对值大了。

李南：投资的周期有多长？

　裘韬：REITs的目标并不是买卖房子去挣差价，更多的是长期持有物业，收取稳定的租金回报。

王戈宏：REITs的核心其实在经营，经营好的商业物业，可以使周边物业的价值大幅度提升。

实质是上市公司

李南：REITs是房地产信托凭证，怎么会变成了上市公司呢？

裘韬：房地产信托凭证是它的名字，可以理解为它就是一个房地产公司，你买的实际上是个房地产公司的股份。

王戈宏：举个国内的例子：比如说万达，在全国各地拥有很多综合体。如果万达公司以REITs的方式上市，那么你购买的就是它的股票。信托凭证只是上市的一个特定产品，这种方式必须符合法规的很多要求：比如说必须得有100个股东以上，然后前五大股东持有的股份不能超过50%；另外，每年的租金收益万达不能持有，必须分给所有的投资人。而且REITs的收益是免税的，普通的IPO上市需要交税。

美国一家银行把买房者的按揭合同，打成一个资产包，做成REITs上市。你每个月还的按揭款就相当于租金收益。银行其实是房子的真正主人，业主是用交按揭的方式租了房子在住，按揭款就相当于租金收益分给了所有的投资人。还有美国的铁路也可以上市。

REITs绕过了金融危机？

李南：美国目前据说有160家REITs，市值4510亿美元，占全世界的50%。REITs公司大多数都是非常细分的，比如西蒙是最大的商业地产商，波斯顿地产是写字楼，还有专门做酒店、健康医疗或林业的公司。

回报率差别也很大：酒店只有2.1%，最高是零售——15.38%。现在是后危机时代，美国的房地产怎么样呢？

裘韬：从商业地产来看，从2007年的高点下来，有超过40%的调整幅度。目前风险已经有足够的释放。在租金方面，比如说美国曼哈顿写字楼2007年最高每平方英尺租金达到了95美元；而2009年，最低降到61块钱；目前，又达到80到90美元。

同时，住宅的REITs表现很好。一个重要的原因，就是很多人没房住，只好租房子。因此出租类公寓的需求反而会有一个上涨。另外一个例子是医疗，美国老年人口也在不断增长，对医院、医生办公室的需求也不断增长，租约相对比较长，因此更容易抗周期。

李南：其实跟中国差不多，买不了房的时候，租金就会提高，而REITs又是以租金为主要回报的投资品。

王戈宏：金融危机期间美国有一篇文章，意思是REITs绕过了金融危机。

李南：但是经济不好的时候，高档写字楼的租户就会少啊，价格就会降低，怎么会没有影响呢？

王戈宏：其实在美国，REITs无孔不入。吃、穿、住、行全部都是REITs，有抗周期的产品，也有不抗周期的产品。租约如果签了二三十年，肯定抗周期。所以评价一个REITs的好坏，就看它签约的时间。

公寓REITs前两年的平均收益率是8%，而去年竟然达到了40%以上；仓储类REITs去年过了20%；还有教育类REITs——大学的公寓，按床位租给大学生。金融危机时，很多人去读书，所以教育REITs因祸得福。

王戈宏：买美国REITs不同于买美国的股票：股票仅仅是价格的波动，而REITs每年的派息率很高。所以买REITs第一要看每年派息率，第二要看五年的平均回报率，第三看行业的波动性。

裘韬：历史上来讲，回报中平均2/3是来自于红利收入。我们统计过35年的年化回报率，超过80%来自于派发的红利。

租金增长率完全看管理能力，个人投资者去做管理非常困难，而交给REITs去打理是最好的选择。

王戈宏：买REITs不是简单的买美国的房产。假如直接投资美国房产，所有的交易环节要交很多税，持有也要交税，流动性也非常差，系统风险非常高。但是买REITs，第一是有专业的信息和服务；第二最重要的，你拥有了一个资产组合。比如说1000万元，你只能买两栋房产，但买REITs之后，他们可能有公寓、医院和酒店等等，这样你就买了全周期，分散了风险。

风险就是经济基本面

李南：REITs的风险在哪里？

裘韬：风险就是经济基本面。如果经济周期处在比较差的阶段，房地产资产可能会受到影响。有些零售商可能会倒闭，REITs的空置率就会上升，租金便收不回来了。但是REITs拥有的都是比较高质量的物业，再加上专业化的管理，能够比较好地控制风险。

李南：2008、2009和2010年，A股上市公司的股息率是0.93%、0.46%和0.55%。而REITs近十年的年化股息率是8.3%，非常的可观。

　王戈宏：由于大势的低迷，REITs的平均股票价格已经低于它的净值10%以上。

李南：比如说100亿的资产，现在只有90个亿的净值了。

王戈宏：通用成长（GGP）拥有美国第二多的综合商业，净资产是290亿美金。但它去年宣布破产，因为它负了260亿的债。这家公司很挣钱，现金流非常好，但由于银行纷纷倒闭，短期债务到期不能延期而破产。

REITs还有一个风险是杠杆。杠杆是天使与魔鬼的综合体，没有杠杆就没有暴利。

第一是时机，第二是团队

李南：目前这个阶段，宏观的市场是不是给我们提供了一个很好的入市机会？

王戈宏：金融危机期间，很多以前想都不敢想的物业可能打三折、四折，这就给REITs公司提供了极大的优惠。同时，REITs的核心是通过租金收益来挣钱，资产便宜，如果租金没有变化，那么租金收益率就高。

李南：鹏华基金的投资标的是什么？

裘韬：投资标的主要是美国和加拿大上市的REITs，我们有60%以上的资产投资于两国的REITs。

李南：还有40%干嘛？

裘韬：可以投资在这两个地方上市的REITs的ETF，交易所上市的基金，这是一种指数型的产品。

李南：REITs持有不同的物业，租约也不一样。投资人应该怎么去考虑？

裘韬：选基金就选两个东西：第一选时机，第二是团队——看这个团队能不能有效地把美国证券市场的信息跟投资人进行充分沟通。

王戈宏：REITs现在是美国特别重要的一个资源配置产品。任何证券投资基金的配置率都在20%到25%。

没有稳赚不赔的投资

李南：REITs在国外，大多是些什么样的人去投呢？

裘韬：美国企业养老金，有一个叫401K的东西：企业会拨一部分钱出来，然后你自己也要交一部分钱去投资。很多企业已经把REITs的一些产品放到它的平台上面。很多机构投资者如养老金、退休基金、捐赠基金、主权基金——比如中国主权基金，也有投资此类产品。另外，有15只REITs在标普500指数里面，投资美国大盘股的同时，实际上已经投资了REITs。

李南：就中国来说，REITs适合什么样的人群？

王戈宏：不是每个人都适合投这个东西的，合格投资人得有风险意识，做好亏的准备。