房企分化加剧 2014年将上演“龙争虎斗”

房企军团齐聚马拉松，枪声一响，各大房企纷纷甩开步伐往前冲，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园暂处第一阵营，落后的房企奋力追赶，龙争虎斗的场面好不热闹！

根据中国指数研究院监测数据，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。

　　房企“分化”新格局

对比这几年全国房企排行榜，再结合2013年中国指数研究院监测数据排名来看，房企格局主要有如下四点特征：

第一、2013年，百亿房企军团扩大到71家，较2012年增加18家，其销售额合计达到2.3万亿元，2013年房企“千亿军团”的扩容与百亿企业规模的扩大，暗示市场集中度进一步提高。预计2014年“千亿军团”房企将达到10家以上，而百亿房企或将接近100家。

第二、2013年“千亿军团”房企扩容至6家，未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，比如2013年绿地销售金额达1625亿元，已接近万科龙头老大1776亿元。预计2014年楼市将上演“龙争虎斗”，争夺市场龙头老大地位。2014～2015年及未来谁是龙头老大的问题，将成为市场及媒体关注的焦点。

第三、千亿与百亿以上房企内部排名将竞争激烈，分化特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。

第四、百亿大关将成为当前房地产规模分水岭，百亿房企也将继续成为资本市场追捧的对象，百亿以下的房企由于规模上暂时处于劣势，短期内的市场表现将不如百亿房企抢眼。

规模化扩张与利润率并举，鱼与熊掌要兼得

2013年市场基本面好转，房企也都加大了推盘力度，同时市场上也出现了一些企业并购现象，部分房企海外业务猛增等等，都会为增加“千亿军团”房企的数量添砖加瓦，也促使2013年百亿企业扩容至71家。

毫无疑问，2014年仍然是规模化扩张的阶段，千亿及百亿房企的数量仍然会受到市场的关注，但未来谁当龙头老大不重要，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，如何提高利润率才是最关键的问题。

对于房企来讲，提高利润率无非是通过两方面。首先，通过成本控制管理和融资模式创新从各个环节严格控制项目成本费用成为各大房企的共识；其次，提高资金周转速度，也是提高利润率的方法，对于企业来讲，在当前激烈市场竞争环境下，如何把控好公司体系内不同项目的组合进行高周转，成为企业谋求快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的必修课。

但是，任何时候房企的生存环境都不是一帆风顺的。在2014年楼市限购延期的市场背景下，房企面临着更为复杂的市场机会与挑战，如经济结构调整与转型、钱荒、房企之间分化加速、楼市长效调控机制预期出台等等。

笔者认为，哪个房企在规模化的同时利润率比较高，投资回报率比较高，那他就拥有更多的现金流，就将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间分化的阶段。分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想方设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。

企业转型的五大方向

在调控已成常态或楼市长效性机制预期出台的市场背景下，规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面，开发企业要获得长期发展，势必面临修炼内功与企业转型的问题。

第一、在未来，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高或通过产品标准化与推进住宅产业化等手段进行成本控制，进一步降低项目的开发成本，提高项目、企业的利润率。

第二、从区域布局上，由于东部地区市场较为成熟，竞争激烈，也容易受到调控政策的影响，建议选择中西部核心城市进行深耕和布局，抓住这些城市“价值洼地”的投资机会，实现在这个区域内的快速成长。

第三、谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后，也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫。比如保利地产已经制定比较明确的养老地产业务发展战略。

第四、通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场，扩大房企布局市场的外延，从而成为房企业绩达到千亿之后“国际化”的必要手段之一，比如2013年绿地、碧桂园、万科等都开始布局海外市场，并且已经进入收获期。

第五、跨界扩张，谋求多领域百花齐放百家争鸣。比如恒大在房地产业务销售达到千亿之后，开始布局矿泉水饮料市场，万科收购徽商银行展开社区金融服务业务、万达频频收购旅行社整合旅游市场资源等等。

对于转型过程中的千亿或百亿房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产、产业地产等多元化的市场情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。