绿城的“养老”试验

目前，养老产业在中国来说更多只是停留在概念上，虽然也有些企业触及到养老产业，但行业内的整个局面还处在初始阶段，绿城中国的“学院式养老”模式则为中国的养老产业开了个好头。

最近热播的电视剧《老有所依》将中国人现在所面临的养老问题用戏剧化的方式沉重地展现出来。到底怎样养老，如何养老，成为社会焦点问题。房产开发商们在通过对国内、外养老项目的调研之后，提出各种养老模式，如“居家养老”、“社区养老”、“以房养老”等概念，而首次将概念落地实践的，是绿城中国。

　　绿城乌镇雅园，被绿城集团董事长宋卫平定义为绿城养老地产的“实验版本”，他正在将“学院式养老”的概念模式付诸于实践。

学院式养老的实践

乌镇国际健康生态产业园位于浙江桐乡，定位为休闲健康养生养老为主题的园区，占地面积约1500亩，总投资约85亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区，绿城乌镇雅园是其中一部分，规划650亩。

浙江雅达置业有限公司执行总经理朱浩义告诉记者，学院式养老简单来说，就是在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”，从而推动家庭、社会的和谐发展。

“人一旦超过了65岁，反应能力就会下降，但是老年人拥有丰富的经验与阅历，如果这部分的优势发挥好了，还能够继续实现自己的价值，这也是我们提出‘老有所为’的原因。而传统的护理院、养老院仅仅满足了老年人最底层的生存需求，对于精神层面的需求基本忽视。学院式养老重视的就是老年人的精神生活，这也是我们同其他养老地产模式的不同之处。”朱浩义说。

因此，在乌镇雅园项目中，颐乐学院是核心，住宅变成颐乐学院的配套。1500亩的园区，其中1000亩是配套，而仅颐乐学院总投资就达3亿元。

记者在乌镇雅园所设的展示区中看到一部分老年人配套设施。朱浩义透露，园区内设立的“健康促进馆”，拥有一套完整的关于老年人身体健康的管理设备以及相关的检测、康复系统，其中系统由杭师大主导开发，而设备则部分从国外引进。可以说，这是一个现有资源的有机整合。

实际上，绿城在养老地产方面的相关探索早在2007年就开始了。探索的源头是绿城所做的园区服务体系。“在这个整体的服务体系中，包括文化教育、医疗健康、生活服务，随后这个体系发展成为一个‘标配’，每个绿城的社区中，都会有颐乐学院。我们更关注生活在本体系中的人情况。蓝庭项目是我们学院式养老最初步的探索，规模比较小，但这里面医疗和基本生活服务我们都有了。”朱浩义告诉记者。

之后，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套，以满足老年人的需求。

颐养公寓共计十层，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心，三四层为护理院，共计三四十个房源，可容纳60名老人入住，目前已入住的老人共计四五十人。五层以上则是老年公寓。

朱浩义介绍，在蓝庭项目里面，开办了一所社区老年大学，但课程不是很系统。所以绿城从去年开始就组建了绿城颐乐教育投资有限公司，专门办老年大学，研究老年人的系统课程。目前绿城已在全国开办了20所颐乐学院，共有2000多名老年学员。

朱浩义

　　如何盈利？

“落地”还意味着要解决现实的资金与盈利难题。相关行业人士表示，其实养老地产比商业地产更难做，要求沉淀的资金量更大，因为养老地产需要更多配套服务的建设，这些都不可以变现，只能要求开发商一直长期地持有运营，这对开发商的运营能力是一个非常大的挑战。

另有人士指出，对于绝大部分开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目。几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品，而内地的养老社区开发恰恰无法满足这种要求。

朱浩义表示，乌镇雅园的住宅主要以出售为主，也是以回笼资金为目的，后期会考虑部分出租，但尚未确定最终比例。除此之外，集团还在考虑与保险公司合作，将部分房源整体形成相关金融产品，但方向依旧在探讨过程中，这或许是这个商业模式未来的一个发展方向。

而目前，整个乌镇项目拥有以下几个盈利点：首先，颐乐学院，通过向学员出售学员卡，基本费用在每年3000～5000元；其次，医疗护理，针对行动不便老人，项目拥有护理院与半护理院，在此过程中收取一定的护理费用；再者就是物管费。

尽管如此，在庞大的项目规划中，想要短期内获得收支平衡，仍旧是一个很大的挑战。

值得注意的是，乌镇国际健康生态产业园的东家实际上是绿城和雅达国际，两者所投资的比例为5:5，这在众多联合投资的项目中比较少见。而雅达国际其实是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司，背后的投资者包括和谐基金、IDG资本、红杉中国以及云峰基金。全国社保基金也首次通过乌镇国际健康生态产业园进入健康养老产业。

与雅达的合作能够带给绿城更多的资源与便利，也为项目的发展提供了坚实的后盾。“朱浩义说。

呼吁政策支持

除此之外，在养老项目方面，政府支持与否也对项目的发展至关重要。

“就乌镇雅园项目而言，桐乡市政府比较支持，500亩住宅的部分是按照常规的地产项目在操作，而在医院、学校方面前期的规费、税收上有所支持，但在政策层面目前还没有一个系统的针对养老产业的支持，这是比较欠缺的。”朱浩义说。

例如在床位建设方面，政府所给出的补贴与床位建设投资的金额相比，简直就是杯水车薪。据悉，每个床位建设投资好一点的需要四、五十万，最差的也要二十万。按此推算，养老地产利润也许只有普通住宅地产的30%～50%，并且需要长期投入并持续跟进。在这个过程中，相关的利益损耗也是无法预估的。

对此，朱浩义建议政府能够在土地、政策、税收等方面给予养老地产开发企业更为有效的支持。“我个人希望，政府在土地方面，是否能够推出专属的养老用地，另外在规费与税收方面，是否能够不按照纯房产项目来做相关的规定；另外在行政审批方面，以乌镇雅园项目为例，如果按照纯房产项目，项目中涵盖的‘风雨连廊’是要计入容积率的，但这个完全是为了老年人服务的，诸如此类的问题如果全都以普通住宅来套，势必是有一定的问题。”

尽管挑战重重，但绿城在养老地产的拓展并未停止。据透露，绿城将在长三角、环渤海湾区域、珠三角区域继续开拓项目。目前，安吉、德清、青岛等都成为绿城学院式养老的试验点。