房企出海：墙外更比墙内香

龙头房企在国内的“圈地运动”似乎已经过了高潮，纷纷把触角伸到了海外。但是面对陌生的环境和政策，中国房企的海外淘金计划会一帆风顺吗？

进入第四季度，除冲击销量、增加土地储备外，很多房企在融资方面使出浑身解数，为来年的资金储备做准备。

中国海外发展有限公司近日成功发行美元计价债券，总额15亿美元，这是内地房企在美元债市场上金额最高的发债个案。另有不少房企纷纷“出海”发债，海外融资再掀热潮。

　　事实上，能够频频发债是由于近年来多家中国房企频频投资海外的动作给了海外投资者诸多信心。有数据显示，自2008年以来已有17家中国房企在海外投资，总投资额约为300亿美元。而在这17家企业中，70%均在境外融资。

对此，有业内人士称，国内房企在欧美房地产市场开始逐步复苏之际借机布局国际房地产市场，纷纷建立境外业务、发展海外融资平台，亦不失为发展自身的良策。

而如今国内房企海外谋发展的“野心”正在进一步膨胀，再加之对国内房地产发展前景的担忧，促使众多中国大型房企纷纷选择在海外攻城略地，寻找新的掘金机会。

纷纷“攻城略地”

今年2月，“老大”万科宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。除此之外，万科还投资新加坡等地的项目；6月，以张欣家族为首的SOHO中国联手巴西财团以7亿美元的价格购得了美国通用大楼40%的股权，此外前不久张欣还曾挥金2600万美元买下了位于曼哈顿东74街的一座建于19世纪的住宅楼；8月，万达宣布在伦敦建造酒店的计划；10月初，上海绿地集团以超过50亿美元持有美国森林城公司70%股权，双方共同开发位于布鲁克林大西洋广场的地产项目，这个价格也创造了中国房企海外投资的最高数额；几天后，复兴国际以7.25亿美元买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼；10月11日，泽信控股则以15亿美元收购了美国奥克兰65英亩的土地。

另有来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模达数百亿美元。

兰德机构总裁宋延庆称，这一轮中国房企海外投资潮虽然只是尝试性投资，但也说明国内资本力量的崛起已不可小觑，已成为国际资本投资的新势力。

此外，也有分析人士称，随着地价的上涨，国内房地产投资的成本逐渐增加以及融资闸门的关闭，而海外投资成本相对较低，这也成为房企选择出海的重要原因。机构统计数据显示，今年上半年65家上市房企合计净利润率为12.1%，同比下降1.1%。自2009年后房企净利润率持续回落。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。但是，如果要进行规模化扩张，势必会遇到种种问题。

庞大需求：海外项目进入收获期

实际上，正是国内不断增加的海外投资需求以及海外房地产市场的不断回暖，驱使着国内房企纷纷出海。有数据显示，今年英国房地产价格已经较去年上涨了9.7%，且没有下滑迹象。截至7月，美国房价已连续18个月上涨，同比涨幅为8.8%，这无疑给了中国房企一颗“定心丸”。

“美国经济正在复苏，为市场带来了充足的流动性，也带来了稳定回报，房地产开发前景十分乐观。”绿地集团董事长张玉良表示。

让开发商欣喜的是，越来越多的中国人选择在海外投资房产。换言之，中国房企在海外开发的项目，未来还会卖给熟悉的中国面孔。此前，众多早期布局的海外项目尝到了甜头，已经进入了收获期。

今年8月，碧桂园马来西亚项目金海湾，开盘一个月销售便超过6000套，销售额达91亿元，超过了新山全市一年的销售额。此外，以绿地在韩国济州岛的项目为例，其大部分卖给了中国人，该项目的核心优势是买了该房产可以获得韩国政府附送的永久居留权，故而本年内销售额有望超过15亿元。

世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告显示，按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。

另据《?国私人财富管理白皮书》报道：在中国高净值人群(可投资资产在1000万元以上的人口)中，60%的富人已经移民或者正在办理移民。于是，“移民+房产”的投资置业方式成为新宠。

全美地产经纪商协会的报告也印证了这一趋势。该报告称，截至今年3月的过去一年中，国际买家在美买房规模达到682亿美元，其中“中国面孔”贡献了82亿美元，成为美国房地产第二大买家。

开发商们希望满足海外中国买家的庞大需求，为规避风险，锁定的区域通常是中国移民海外投资置业的热门城市的核心地带。

尽管美国、欧洲、澳大利亚等国家，都是热门的中国人投资移民国家，但是普遍比较高的投资和移民门槛令人望而却步。近些年来，作为近邻的韩国济州岛、马来西亚及其他东盟区域成为中国人投资、移民的新热点。“只要在济州岛投资50万美元以上政府指定房产的外国人，在岛上停留5年以上，就可以得到韩国的永久居住权。”某海外置业中介向记者表示。

但值得注意的是，以上都为住宅或旅游地产项目，一些商业项目就需要房企长时间的深耕，这就不得不面对一些潜在的风险。以绿地布鲁克林大西洋广场地产项目为例，开发时间或达4至5年，而泽信控股在奥克兰的项目则需要8年，这对于中国房企来说，如此长周期的开发过程中会面临房产市场的不确定性、文化差异等方面的诸多挑战。

仍需把控风险

出海房企风格各有差异，其中绿地偏向于独立开发，而万科选择与当地企业合作，在投资领域上，万科偏重住宅开发，绿地在住宅、酒店等领域都有斩获，而万达出海的战略聚焦在高端酒店市场，相比绿地、万达在海外直接投资房地产开发，复星、SOHO中国等房企更偏向收购成熟物业。

尽管开发模式各有千秋或尽量发挥房企的自身优势，但由于环境背景不同于经济形势的难以预判，国内房企在国外想要踏上规模化扩张之路仍需谨慎思考。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，首先，海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己；而国(境)外大量利用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。包括销售流程和对企业信用的控制。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，很难再有突破，在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。

其次，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抗拒国际市场风险。如去年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达的此次并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行的支持，万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。

第三，政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大阻力之一。

第四，当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠“绿卡”将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险，投资客投资海外不一定就非常可靠。

如美国政府正在加紧追查公民的海外账户和海外资产，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚。美国政府此举对华人影响也非常大，部分华人为“保财”弃绿卡。由此可见，海外房产投资不一定是投资者资产转移、投资转移的好途径，投资客应综合考虑各种因素再做决定。

第五，国外以购房进行居住的习惯不如中国，在销售环节上国外房地产市场复杂的多，如何把控好国外当地房地产市场发展周期与特性，这或许也是各大出海的房企必须要考虑的问题。

可见，进军海外市场并不简单，若没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。