上海自贸区房价迷局

上海自贸区政策落地，关联区域房价飞升。上海如一辆奔驰的豪车，注入了新的动力。但是政策红利是有限的，前路崎岖，这辆豪车究竟能跑多快，房价会涨多高，还未可知。

中国人对政策的反应往往敏锐而迅速，2013年9月末，讨论了数年的上海自贸区政策刚刚尘埃落定，在随后的“十一”假日楼市上，上海部分楼盘已经开始以自贸区为“噱头”进行宣传。

　　根据中国国务院公布的《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》（以下简称《方案》），自贸区将加快政府职能转变、扩大投资领域的开放、推进贸易发展方式转变、深化金融领域的开放创新、完善法制领域的制度保障。与此同时，上海自贸区放开服务业的六个领域，分别为金融服务、航运服务、商贸服务、专业服务、文化服务以及社会服务，涉及18项行业开放。

此前，新华社报道，自9月以来，上海浦东森兰、外高桥等区域一二手房价均出现大幅上涨，有的涨幅甚至高达20%。

看来，“自贸区”概念已然被运用的淋漓尽致。有分析师称，自贸区房价的上涨是买卖双方的上涨预期所致，就目前供需情况而言，涨速过快。克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，上海自贸区的挂牌对上海房地产的开发无疑是有利的，而对于自贸区所在区域，房价近来的上涨过于迅猛，明年或出现反跌。

更有专家称，应警惕自贸区带来的升值空间被提前透支，并防止形成新的囤地潮和房价泡沫。

但对于房企和普通购房者，自贸区这滩水，到底是涉还是不涉？

　　房价一路飙升

自贸区政策落地后，在森兰外高桥区域，房主大幅跳价现象接连出现。有中介向记者表示，房主大幅跳价，买家却对这样的预期难以接受，尽管自贸区的未来前景无限，但具体发展脉络尚不清晰，影响力也有待观望，所以惜售和涨价行为比较盲目。

有数据表明，森兰雅苑回笼资金近14亿，其中住宅均价近40000元每平方米，别墅均价近50000元每平方米。2008至2009年，仁恒分批拿下森兰板块地块后，平均土地成本为11000元每平米。随着自由贸易区核心区域确定在外高桥，作为该板块实力高端楼盘的森兰雅苑将迎来更大收获期。在9月启动销售的森兰雅苑二期，住宅起价43000元每平方米，别墅起价65000元每平方米。即便扣除超过10%的开盘折扣，真实成交价格也可能较此前上涨近15%。

另一个价格已经呈现明显上升的楼盘是江苏新城旗下新城碧翠。与森兰雅苑同在外高桥板块的新城碧翠，在2012年时房价多数在27000元至29000元每平方米间徘徊。从今年3月开始，新城碧翠普通住宅单价涨至33000元每平方米左右。到8月，统计机构给出的最新月度均价为35250元每平方米，较去年同期涨幅超过20%。

薛建雄称，自贸区政策的落地，将对沪楼市产生明显影响，不过这一影响的显现需要经过一段时间的酝酿。从经济形势的全局来看，自贸区对区域经济的影响总体是向好的。

“这就和当年开发陆家嘴一样，对区域楼市的影响十分明显，但效果显现的时间周期却很长。”薛建雄指出，自贸区政策落地，或能促使上海浦东海岸线的全面繁荣，不过这可能需要经历十年到二十年的不断发展，对楼市的影响也是如此。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海自贸区是未来上海经济长期增长的发动机，将推动上海经济的稳定快速增长，可以预见未来上海的房地产市场将保持旺盛的消费势头，呈现供需两旺的趋势。

按此逻辑，自贸区的土地市场或将迎来一波新增长。从长期来看，自贸区效应加剧了上海土地市场长期处于供不应求的状态，上海土地市场将出现地荒，地荒将助推地王的出现以及楼市阶段性爆发。

　　自贸区的“福利”

　　自贸区的成立能影响哪些地产类型？

“自由贸易区方案获批首先利好的是外高桥保税区、浦东机场保税区和洋山港临港新城这三大板块内的相关产业，有利于吸引高端制造业，更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业将聚集到此，对于该区域内产业地产的发展具有很强的推动作用。由于自贸区政策的利好因素驱动，物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发或将在这个过程中不断受益，工业用地由此而成为香饽饽，价格上涨似乎也是自然而然的事情。

于是，部分实力比较强的实体企业为了解决自身?源整合或行业资源平台，开始在上海自贸区内拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入?房地产开发领域。这些企业以这个产业综合体项目为核心整合其公司内部或行业涉及的产业链资源，谋求在行业内跨越式发展的先机。

除此之外，一些产业综合体的开发商也会看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会，会瞄准一些行业，趁机在这个区域内进行产业地产的开发。

比如在浦东机场保税区，伴随着“低空开放”政策的利好，国家战略性新兴产业发展规划的导向，企业转型的选择，临空经济的未来发展景象不言自明。开发商尤其是具有产业地产开发、运营经验的开发企业应该会看好自贸区政策“低空开放”之后临空产业的发展机会，未来浦东“临空经济区”将在产业龙头企业或产业地产开发商主导形式下逐渐形成包括高科技产业群、现代制造业产业群、饮料产业群、现代服务业产业群和现代农业产业群等临空产业群系。

“自贸区成立之后，会有更多之前被高税率限制的产品加大到中国销售和生产。这些产品通常附加值和品质都比较高，他们对厂房、仓储和物流硬件的要求也相应比较高，也能承担更高的租金。因此，现有的优质厂房、仓库租金会上涨，中低端厂房、仓库升级改造后也可以获得更高的租金收益。”薛建雄说。

此外，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销炒作，导致区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面，受到自贸区产业集聚与新需求不断导入的影响，都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求，也利于当前在售的住宅、商办项目。

对于住宅地产，直接受影响的板块便是自贸区周边的板块，如浦东川沙、外高桥以及南汇祝桥、临港新城等区域，据机构检测数据显示，9月上半月，这些板块内新房住宅成交量同比增幅达到近3倍，外高桥板块更是猛增4倍多，远超全市同期数据。

而也有专家认为，受影响的板块或扩散的更远。上海自贸区将在未来利好世博、前滩地块，而不仅仅是上海自贸区内的外高桥和临港新城。

薛建雄表示，上海自贸区建成后，人民币自由兑换，利好金融机构，各类代理商（渠道商）会进驻上海，会计师、律师的需求量会大幅增加，上海服务业面临跃升。其中每年经渠道商转口的贸易量近两、三千亿美元。由于距离市中心过远，他们只会把外高桥、临港新城（近洋山深水港）作为仓库，不会把办公楼建在这里。浦东的世博地块、前滩中心最有可能成为未来的商务中心。

从世博园区后续开发公布的规划来看，其开发利用的第一个区域B片区将建设成为央企总部集聚区，规划用地面积18.72公顷，地上总建筑面积60万平方米。2011年10月26日，中国华能集团公司、中外运上海(集团)有限公司、中国建材集团上海管理有限公司等9家企业以总共75.79亿元已取得其中9块地。

故而，就目前的具体规划来看，这部分地区会率先受自贸区概念的影响而带动相关产业发展。

莫被自贸区利好迷了眼

值得注意的是，尽管自贸区给房地产带来的利好不断，但随后发布的上海自由贸易区“负面清单”明确规定，在房地产领域，外资企业将限制投资土地成片开发、限制投资高档宾馆和高档写字楼、禁止投资别墅的建设经营。这项规定就将部分房企拦在门槛之外。

因此，在火热的自贸区概念下，作为房企与投资人，不要给自贸区利好迷了眼。

中国著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“虽然上海自贸区意义非凡，从近期土地市场来看，自贸区概念还尚未体现出来。这一方面是上海外高桥等板块土地资源珍贵，政府部门推地谨慎，出让量较小。另一方面，自贸区不同板块之间，投资价值也有必要具体分析。”

此外，尽管目前上海自贸区效应热潮不断，房企正在研究自贸区对楼市的作用，并且酝酿房价跳价的现象初步显现，但是否能够带来新一轮楼市发展黄金期，关键还要看自贸区的具体规划与政策及释放出的住房需求。

有业内人士表示，一旦自贸区正式启动，当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会，上海的房地产尤其是豪宅市场势必受到冲击。

但薛建雄认为，未来会有一部分投资性需求借势自贸区流向国外，但初期这个比重不会很大，对房地产市场的整体冲击很小。

此外，上海中心商圈零售商用物业或受到冲击。一旦自贸区内实行购物免税政策，无疑将极大冲击中心商圈零售商铺，使这些商铺租金出现下滑。免税商店的商品将以国际奢侈品为主，而奢侈品消费目前正是上海核心商业圈底商租金的主要支撑。