DIY!房地产基金募资另辟蹊径

　　就在本文落笔时，因重大事项停牌一周的中弘股份发布公告称，拟以3.95元/股的价格向数名特定对象非公开发行不超7.59亿股股票，募集资金约30亿元，计划全部投入海南如意岛旅游度假开发项目。这也是近2个月以来，第30家抛出再融资方案的A股上市公司，计划融资总额已超过了660亿元。随着上市房企再融资的进一步发展，刚在房地产金融的版图上拥有一席之地，也曾是“大金主”的房地产基金似乎遇到了强烈的挑战，而“另辟蹊径”也变成了近期房地产基金“大佬”见面时的第一句“寒暄”之语。

传统渠道挑战重重

目前，房地产基金行业内主要的募集渠道有两条。第一条是通过银行和券商等金融机构，这也是最理想的募集渠道，毕竟银行和券商直接面向终端客户且掌握大量的客户资源，但受制于金融机构的风控问题，非牌照类特别是民营的金融机构很难实现金融机构的渠道准入。于是，大部分房地产基金管理人通过“曲线模式”，如依靠个人关系和某些金融机构达成合作，但自某银行理财经理私自给客户推荐金融产品并导致部分金融产品无法到期兑付引来投资者上诉后，银行和券商纷纷收紧了审批门槛，同时也三令五申从业人员不得私自代销有限合伙类的金融产品，这从客观上加剧了募资难的问题。

另一条则是通过市场上的第三方财富管理公司及外部财富管理团队募集资金，该模式目前已逐渐成为主流，毕竟房地产基金面向的客户和信托等其他金融理财产品的客户具有很高的重合度，于是第三方财富管理公司及一些资源丰富的外部团队顺理成章的成为了基金管理人的首选。

不过，在深圳德信财富执行总裁吴旭华看来，房地产基金的募资正遭到各方面的挑战，除去上市房企再融资之外，不成熟的投资者一味追求高回报而忽略风险，使得客观、理性选择投资产品和渠道成为一纸空文。吴旭华介绍：“部分抱着短期投机心态的机构在市场上发行有瑕疵的产品，对行业造成了较大的冲击，也让投资者’一年被蛇咬，十年怕井绳’。”

多元化渐浮水面

在近期举办的“新沃新财经论坛2013·上海”论坛上，新沃资本董事长朱灿认为，房地产基金要对资金市场和渠道有深刻的了解，着力去打造多元化的融资渠道，从而有效分散募集风险并实现选择和优化的空间。“了解市场才能定出合理的资金成本。如果不了解市场，定价过高会影响盈利，定价过低会导致募集期拉长甚至募集失败。”

“房地产行业泡沫和金融市场有很大关系，但目前中国金融市场不是证券化程度过高，恰恰是证券化程度不够，因此多元化的融资渠道能降低融资成本，增加房地产供应，促进市场平稳健康发展。”在德信资本董事长兼总经理陈义枫看来，房地产企业特别是中小房地产企业，更难从金融机构获得资金，那么就需要借助更多样化的手段和工具进行融资，故而以房地产基金为代表的直接融资方式仍然是主流渠道之一。

“通过公司股东和发行团队所积累的自有客户资源，也就是一般意义上说的’直销’，向特定的机构和个人募集资金成为了房地产基金募资的新渠道。”吴旭华表示，“德信财富2009年由PE业务向房地产基金业务转型，刚开始也像做PE一样找销售渠道，通过找熟悉的投资者募集，但慢慢发现募集越发成为了瓶颈。房地产行业和PE行业不一样，PE行业需要的资金量虽然也大，但毕竟优质项目有限，单个项目的投资额也有限，一般几笔单一资金往往就可以覆盖，但房地产行业是典型的资金密集型行业，通常单一项目都在三亿乃至十亿元以上，且有较为成熟的项目运作和资本运作模式，新兴的融资模式市场接受度不高，募资难逐步成为发展面临的最大挑战。”

在吴旭华看来，自建募集团队有价值，首先不受制于人并掌握了主动权。“目前金融行业还是渠道为王，能迅速募集到低成本的资金是基金管理人的核心竞争力之一。”吴旭华表示。其次，自建直销团队是募资的一种重要补充，有助于掌握主动权，加强博弈筹码和提升话语权，且随着客户资源的积累，自有团队也会成为未来房地产金融综合运营商的核心竞争力。