房企年报：分化加剧，高周转成为趋势

政策持续收紧的背景下，房企年报几家欢喜几家愁。当下，无论是强者的持续发力，还是弱者的顽强逆袭，高周转无疑成为优胜劣汰的最后法宝。

去年这个时候，人们纷纷预计中国房地产开发商前景不妙，因为经济增长在放缓，而官方正采取行动抑制至少算是有点小泡沫的楼市。到了今年，房地产调控措施仍在执行，新“国五条”出台，要对房屋交易征收20%的资本利得税，旨在为去年二季度开始回温的房地产市场降温，但从目前来看，效果差强人意。

　　即便是这样，部分房企所交出的2012年的成绩单依旧令人惊叹。以万科为例，其公布的2012年年度报告显示，2012年公司实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%；全面摊薄净资产收益率达到19.66%，为1993年以来最高水平。

Wind数据显示，按照申万一级行业分类，当前A股市场上的上市房企共有152家。截至3月7日，已经发布2012年业绩预告、业绩快报或年报的公司有83家。从上述83家公司的业绩情况来看，有37家公司预计业绩同比将下滑，44家公司预增，另外两家公司预计业绩较上一年不会发生太大变化。可见2012年房企整体情况喜忧参半。

喜忧参半的成绩单

从房企年报整体显示的情况来看，房地产“寡头”正在出现。在调控之下，房地产行业的市场份额、资金正在加速向大型房企集中，而中小房企则会面临缺项目、缺资金、缺地皮的困境，市场份额不断受到挤压。对此，有业内人士指出，房地产正在经历“优胜劣汰、适者生存”的过程，未来市场或出现少数房企垄断的格局。

兰德咨询认为，在过去一年中，房企的整体销售情况是：销售额大都实现了同比增长，但业绩也在进一步分化，由此也导致了市场竞争格局的变化。

首先来看强者的业绩。2011年，万科、绿地和保利地产纷纷跻身“千亿俱乐部”，中海、恒大、万达等房企年度销售总额也均超过900亿元。数据显示，2012年全国销售额前10家房企占市场份额的12.46%，较2011年提高2.03个百分点；前20家房企的市场份额较2011年提高2.77个百分点。特别值得注意的是，2012年销售额超过千亿的房企由2011年的万科一家，增加到万科、绿地、保利3家。另外商业地产大鳄万达在2012年的销售金额为905亿元，但其总收入可达1416.8亿元。百亿企业群体由2011年的42家，增加到53家。

在大型房企突飞猛进的同时，中小房企的增长速度放缓。据中国指数研究院数据显示，2012年全年销售额在1000亿元以上房企的增速为29.8%；销售额在500亿至1000亿元房企的增速为28.0%；销售额在300亿至500亿元的房企增速为26.7%；销售额处于100亿至200亿元的房企增速为20.5%，增速随着销售额的递减呈下降趋势。

另有统计数据显示，到目前为止，已经有8家上市企业可能陷入亏损，包括海德股份、新潮实业、万好万家、ST珠江、绿景控股、实达集团、大龙地产和中房股份。以ST珠江为例，其预计2012年度的净利润为-1.35亿元~-1.15亿元。亏损的主要原因是报告期内可结转的房地产销售收入减少、旅游酒店业务淡季亏损及财务费用增加。另外新潮实业也表示，其亏损主因是下属房地产公司相关项目在报告期内无法确认收入。

同样失意但尚未亏损的房企是SOHO中国，这家自称是中国最大的甲级写字楼开发商的公司，继2011年后再遇业绩滑铁卢。SOHO中国在今年1月发布的相关报告中提到，其2012年合约销售总额仅为94.68亿元，与年初制订的230亿元销售目标相去甚远，也远远不及2011年109亿元、2010年238亿元的销售额。有专家认为，其业绩遭遇滑铁卢的主要原因是正在谋求“由散售到持有的战略转型”。

据Wind数据统计，除上述亏损公司外，还有17家公司预计净利润同比下滑50%~100%。其中，华丽家族尽管未进入亏损行列，但其预告称2012年净利润将比上年同期减少90%~100%，已经接近亏损边缘；而天伦置业、宜华地产、亚太实业等，2012年预期净利润只有百万元左右，也濒临亏损。

另外，房企高管的年薪也从另一角度反映着房企的整个状态。据不完全统计，在已发布2012年年报的230家A股公司中，年薪排在前十位的高管，万科就占了八席，在业内遥遥领先。万科董事会主席王石税前报酬高达1560万元，比去年增加了56万元。2012年万科23位高管税前累计薪酬高达1.07亿元。

房企分化加剧

销售额TOP10的房企同徘徊在亏损边缘的房企们相比，好比是“均价25075元的北京住房相较于一小时车程均价6024元的唐山住房”。这就是一线与二线乃至三、四线之间的区别，并且我们能够预见的是，这样的差距会越来越大。

首先从资金角度来看，大型房企在融资过程中的议价能力持续增强，能够吸引到更优惠、更大笔的资金流入，并且开拓了多种融资渠道，同时将眼光放至海外。以房地产信托为例，大型房企因为信誉、规模以及资产储备优势，在融资方式的选择上占有主动地位，其信托融资成本通常低于10%；而中小型房企因为风险系数更高，收益率设计也相对较高，普遍高于10%。分析人士指出，中小房企和大型房企之间日渐悬殊的融资能力，有可能加速房地产行业的并购。据万科2012年报显示，万科全年一共收购了28家房地产企业，平均每13天就有一家地产公司被万科收购。

另外，从布局来看，特别是市场布局对销售业绩影响很大。以保利为例，其年度销售额为1017.39亿元，同比去年上涨38.91%，这与其重点布局一、二线城市直接相关。因为在去年，一、二线市场远好于三、四线市场。因此，那些能够把握好市场布局、且拥有前瞻性的房企，自然会更强。

再者，与企业产品定位、产品结构直接相关。兰德咨询总裁宋延庆认为，近年来，受调控政策影响，产品定位偏高、又追求高溢价的企业，业绩增速普遍较慢，例如合生、星河湾、雅戈尔。虽然绿城和融创的主流产品定位也偏高，但绿城在2012年成功地将销售均价控制到了两万元以内，而融创则实现了高端又高周转的高难度动作。

以上几点都能够影响到房企的运作以及相应的销售业绩。同时，行业内的并购正在加剧，除了此前提到的万科，融创中国与绿城也在2012年下半年联合宣布组建上海融创绿城控股有限公司，融创出资33.72亿元，绿城则是拿出上海、天津、无锡、苏州、常州等九个项目50%的股权注入新的合营公司，双方各占50%的股份。实际上，这相当于融创直接收购了绿城9个项目的股权。这最终使得融创中国的销售金额同比增长了86%。

兰德咨询监测数据显示，2008~2011年，房地产百强企业的市场占有率分别是19.8%、22.1%、26.9%、28.1%，预计2012年或将达到30%。其中，TOP10企业过去五年来的市场占有率分别是6.2%、8.0%、9.5%、11.3%、12.8%。照此趋势推算，到2015年，百强企业的市场占有率将会超过33%，或将达到35%，而TOP10企业的市场占有率或将超过15%。

　　2013高周转是王道

房地产行业正遭遇洗牌和淘汰，增长方式也在发生不同程度的倾斜。房企想要以政策松绑换取涨价盈利的机会已经不复存在，相反，等待他们的或许会是更严厉的政策。

近年来，高周转、高杠杆、轻资产模式成为主流。通过高周转来提升盈利能力，已经成为整个房地产行业的共识，各房企提高销售目标被认为是周转速度进一步加快的预兆。

万达集团曾透露，2013年计划实现总资产3500亿元、收入1790亿元、持有物业超过1700万平方米、净利润增长10%以上。王健林表示：“所定的计划是必须完成的下限。今年宏观经济比去年好转，货币政策稳健中适度宽松，万达集团将会向2000亿的年收入冲刺。”

绿地集团董事长、总裁张玉良公开表示，2013年绿地将经营目标定为3000亿元，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。

另外，恒大、中海均已将年经营目标定在千亿元以上。据花旗研究报告显示，盈利方面，中海2012财年未入账销售高达1305亿港元(约合1070亿元人民币)；且自去年12月收购多块土地，估计可供销售资源将同比增长20%，金额将超过1800亿港元(约合1476亿元人民币)，预期2013财年销售额增长可超过15%。

融创中国也表示，2013年其销售目标将从去年的300亿元调升至450亿元，上调50%；富力地产管理层也明确表示，预计今年销售额有望达到380亿元~450亿元，该数据较去年320亿元的销售目标上调了18.75%~40%。

宋延庆说，由于房地产行业净利润率下滑，企业的盈利能力更多要靠快速销售来实现。销售规模的大幅增长，代表着销售周转率的快速上升，这将大幅提升企业的盈利水平。

金融分析家杜丽虹认为，2012年地产上市公司平均的周转速度比2011年减慢了8%。从供需看，当前的房价处于刚需的上限，未来能否继续走高主要依赖于真实收入的增长。但是经济增速减缓制约刚需释放，意味着后土地红利时代地产行业必须转型，从重资产模式转向轻资产模式。

中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天在接受媒体采访时表示，要提高周转率，未来产品定位与区域十分重要，他认为，2013年最热销的房地产产品，依然会是那些定价低廉且符合刚性需求的产品，而一些销售定价较高、性价比不存在优势的小户型产品，仍然可能遇到滞销的压力。