房企掀起海外融资热

当限购令与融资难成为前进的绊脚石后，房企们会选择什么方式来解决燃眉之急呢？海外融资成为各路房企解决融资问题的最佳途径。

2013年1月4日，碧桂园控股有限公司宣布，在香港发行7.5亿美元2023年到期的债券；1月16日，富力地产发布公告，以全资子公司的名义发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据；1月17日，越秀地产发布公告，在香港发行两笔共计65.9亿港币的债券。

　　在2010年被“限购”和“融资”卡住脖子后，地产行业的金融属性愈发的突出。正是这样，房企大佬们在国内融资渠道受限以及严峻经济形势的背景下，争先恐后地奔赴国外寻找热钱。据不完全统计，2012全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长了10.23%。仅2013年1月，房企海外发债热情持续高涨，已有17家房地产企业在海外资本市场成功发行了企业债券，融资总额达67.5亿美元，合计约425亿元人民币，发债数量与所获资金均已远超2012全年的一半。另外，2012年11月，旭辉和新城先后在港交所挂牌交易，而万科则紧接着公布了B转H股方案，拟申请将已发行的B股转换上市地进入香港联交所主板上市及挂牌交易。这无疑预示着一个新的房地产资本时代的到来。

争先恐后忙融资

各房企的海外融资脚步正在你追我赶。

1月30日，合景泰富地产控股有限公司发布公告称，公司及附属公司担保人已于1月29日与花旗、高盛、工银国际、渣打银行及UBS就票据发行订立购买协议，发行2020年到期本金总额3亿美元的8.625%优先票据。1月29日，绿城中国控股有限公司发布公告称，已于1月28日同德意志等银行就该公司发行的本金总额为4亿美元的票据订立购买协议，该票据2018年到期年利率为8.5%。万科也在1月18日宣布，拟申请将已发行的B股转换上市地进入香港联交所主板上市及挂牌交易。虽然万科强调此举并不涉及融资，但在距离其收购香港上市公司南联地产不到半年时间，万科就谋划“B转H”，仍被一些专家认为是欲打通海外融资平台。

业内人士认为，出现这样的热潮，是由于美国第三轮量化宽松货币政策（QE3）的推出为急需资金的内地房企提供了良好的融资窗口，内地房企在香港融资的难度也大幅降低，其中中海、融创、龙湖、SOHO 等十多家房地产企业在2012年4季度成功发行了企业债。另外，由于此前融资渠道的单一以及未来开发扩张的需求，房企对资金的需求依然很大，海外融资的低成本也是吸引房企继续增加融资的关键因素。

据了解，上述17家内地房企2013年1月份海外发债年利率多数比2012年有所降低，以龙湖地产为例，继2011年成功发行5年期票息为9.5%的7.5亿美元优先票据、2012年发行7年期票息为6.875%的4亿美元优先票据后，2013年1月初发行的10年期5亿美元优先票据是龙湖地产上市至今债期最长、利率最低、规模最大的一笔优先票据，息率为6.75%，这也是近期民营房企所发行10年期优先票据的最低利率。

值得注意的是，据多家房企公告显示，通过以上融资办法所获得的资金主要用于现有债务的再融资或者购买土地，如中海地产四季度拿地总额高达230多亿元，企业在11月中旬所发的10亿美元长期债券则有效减轻了大规模拿地的资金压力。

模式：因地制宜

虽说房企海外融资已经成为了一种潮流，但对于各家房企而言，是否都需要进行海外融资，何种融资方式才更适合自身发展呢？

金地给在国内资本市场上市的房企做出了榜样。2012年9月15日，金地集团公告称其全资子公司辉煌商务有限公司以总对价约16.54亿港元购买FCLC持有的星狮地产38.5亿股，约占星狮地产已发行股本的56.05%（截至2012年9月11日）。辉煌商务成为星狮地产的控股股东，金地集团也因此成为今年以来继万科、招商之后又一家赴港买壳的内地房地产企业。通过收购星狮集团，金地集团抢占了一个港股壳资源，未来可以非常灵活地进行运用，比如将上市公司或者母公司资产注入这个壳公司来实现海外发展战略，或者利用其进行发债、银团贷款或者配股融资等。作为金地的海外融资平台，辉煌商务已经不是第一次走入公众视野。2012年7月，国内地产融资遇冷，金地集团却率先通过辉煌商务成功在香港发行12亿三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%，成为国内A股上市房企海外发债的首个成功案例。

辉煌商务成立于1995年，最初是向海外客户销售金地房地产项目的一家香港销售办事处，2004年金地对其进行收购之后，辉煌商务开始参与负责部分国内?地产项目目前辉煌商务在6个城市有12个项目，土地储备的建筑面积约为290万平方米，年度签约销售约为30亿元。此次对星狮地产的收购，是金地揽壳的第二次尝试，星狮地产也将成为金地集团第二个海外融资平台，以弥补辉煌商务仅能为金地获取债权融资而无法获得股权融资的功能不足。

与万科、招商、金地等A股上市房企相比，在香港上市的中海、龙湖等房企的融资成本低得多。而香港房地产企业融资渠道的畅通以及成本的低廉一向被业内所羡慕，既可以从银行获得支持，也可以比较容易地通过发行股票和债券融资。

“中海地产”是中国海外发展有限公司房地产业务的品牌统称。中国海外发展有限公司1979年成立于香港，1992年在香港联交所上市，简称“中国海外”。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，成为首家入选恒指的中资地产股。作为中海地产大股东的中国建筑上市后，表示会从多方面加强对中海地产的支持，如充足的决策权以及资金等。因此，在香港上市的中海地产，作为中国建筑打包上市的资产之一，实际上已借中国建筑曲线回归A股，成为首只A+H的地产股，打通了两地的融资平台。这种模式的优势表现在：中海地产借助中国海外、中国建筑的母公司关系，可以享受香港贷款。除了以上融资方式，中海还拥有私募、债券、境外贷款等多种融资渠道。

相较而言，万达这艘国内商业地产的超级航母，至今却还未走上上市之路，那么其如何操作相关的海外融资？REITs（房地产投资信托基金）是其曾想尝试的一种方式。2005年，香港REITs上市大门开启，万达的“订单商业地产”模式初露端倪，便引入澳大利亚麦格理银行作为战略投资者。麦格理银行以5000万美元和3800万美元优先债出价持有万达9家商业广场28%的股权，而这9家商业广场，正是当时万达REITs拟上市的主要资产。万达和麦格理希望将这9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过。按照当时的进程，万达REITs极有可能成为内地继越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。但这一计划终因国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文”，于2006年7月搁浅。之后，由于信托融资难以满足其发展所需要的资金，以及IPO受阻，万达转而通过多轮私募募集资金，且效果良好。

海外融资：风险不容小觑

2010年4月，房地产贷款已经占到贷款的增量和整个贷款余额的20%左右。为了防范相应的房地产金融风险，央行连续发文，严格限制房地产贷款；2010年2月，银监会下发通知收紧房地产信托，开发商融资再失一条重要通道。在此背景下，更多房企开始寻求私募、海外等方式，而“钱”则是首要目的。

在海外竞相上市的各个企业，也十分看重香港所能带来的更宽广的海外融资道路。国信证券房地产行业首席分析师方焱称，上市对于房企来说非常重要，房企更看重的是上市这一“地位”，因为上市可为企业在品牌形象、管理水平、公司治理等多方面带来附加价值。但我们要注意的是，对于中国房地产企业来说，资本市场激动人心的时代已经谢幕，“融资-圈地-再融资-再圈地”的简单资本模式已告终结。并且，从目前房企发行的海外企业债的方案来看，有不少房企采取永久债方案。2012年12月，瑞安房产宣布旗下全资附属公司ShuiOnDevelopment与德意志银行J.P.Morgan等订立有关发行本金总额5亿美元的高级永久债认购协议以来，2013年1月份又有两家内地房企尝试永久债方案：1月13日，雅居乐宣布发行7亿美元的次级永久资本证券；时隔两天，合景泰富也发布公告表示，计划发行以美元计值后偿（即次级）永久资本证券，但相关金额及条款和条件尚未落实。

所谓永久债是指无到期日，每年支付一定票息的债券，而由于无本金支付，这种债券的市场风险也更大。由于基准利率即美国10年期国债利率依然维持在1.8%左右的低水平，所以对于有特定收益要求的投资机构来说，他们会在债券评级和久期之间做出一个权衡。然而，亚洲的垃圾债市场目前正显露出“消化不良”的状态。据路透社报道，2013年第一周就有投资者以450亿美元认购中国三家信用评级为垃圾级的地产公司发行的17.5亿美元债券。一周后，合景泰富面对仅有两倍超额认购的市况，不得不撤回一笔初始息率10.25%的3亿美元永久债发行计划，而雅居乐的永久债自1月14日上市后也下跌4%，目前市价仍低于面值。

然而，尽管全球市场流动性充沛，但对海外债市融资而言，由国际评级机构对国内房企的评级所带来的风险不容忽视。随着去年下半年房地产市场的逐步回暖，评级机构对部分房企的评级出现了回升，但整体而言，“非投资”级别更多。因此，EJU易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，海外融资看上去很美，但千万不要忘记一点：投资人都是为了赚钱而来，这是其唯一的目标，如果不能赚钱，甚至赔钱，这些资本都会很快离去。

海外融资的代价相对也比较高，基金年回报（IRR，即内部收益率）不低于20%，发债方面部分房企融资利率高达10%以上。此外，海外上市每一年的相关成本也比国内上市的成本高得多，甚至连审计师的成本都要高5至6倍，最终是否选择海外融资，是否就此投入到海外融资的怀抱，这是每一家企业必须要综合权衡的。但无论如何，拥有全球视野的融资方式、多元化的融资渠道、持续创新的融资工具，也必将为中国的房地产企业带来更多的发展动力。